（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）3月30日晚，新城控股披露2021年年度報告。

報告顯示，2021年新城控股實現(xiàn)營業(yè)收入1682.32億元，較上年同期增長15.64%；實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤125.98億元，同比下滑17.42%；扣非歸母凈利潤102.45億元，同比下滑21.53%。

事實上，受限價與地價上漲影響，規(guī)模房企普遍陷入毛利率下滑、增收不增利的窘境，不僅“利潤之王”之稱的中海都難抵這一趨勢，甚至連行業(yè)“老大哥”萬科都出現(xiàn)凈利潤幾近腰斬的局面，相較之下，新城控股凈利潤下滑水平尚在合理范圍之內(nèi)。

數(shù)據(jù)顯示，2021年新城控股整體毛利率為20.4%，2020年同期下滑3.1個百分點，其中，房地產(chǎn)開發(fā)銷售業(yè)務(wù)毛利率下滑4.1百分點至17.7%。

新城控股董事局主席王曉松表示，毛利率下滑一部分是客觀因素所致，另一部分是出于?，F(xiàn)金流的考慮，在下半年對一些去化承壓的項目進(jìn)行相應(yīng)的促銷活動，在此基礎(chǔ)之上，新城控股11、12月單月銷售額均超過200億元，分別為200.56億元、208.09億元。

“未來整個房地產(chǎn)行業(yè)的利潤率會基于一個常態(tài)化的水平?！痹谕鯐运煽磥?，由于目前招拍掛給予開發(fā)商一些合理的利潤，相信行業(yè)的毛利會在目前的低谷逐步的修復(fù)。

影響凈利潤的另一因素，則是新城控股在報告期內(nèi)計提了大筆的資產(chǎn)減值。新城控股表示，基于審慎原則對截至2021年12月31日的相關(guān)資產(chǎn)計提資產(chǎn)減值54.04億元，其中，計提壞賬準(zhǔn)備合計5.54億元、計提存貨跌價準(zhǔn)備合計48.51億元。

不再盲目追求規(guī)模

公開資料顯示，新城控股成立于1993年，總部位于上海，堅持“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動的運作模式，以上海為中樞，長三角為核心，布局全國135個大中型城市。

房地產(chǎn)開發(fā)銷售方面，2021年新城控股實現(xiàn)合同銷售金額2337.75億元，銷售面積2354.73萬平方米，分別同比下滑6.8%、增長0.3%。相對應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)銷售實現(xiàn)營業(yè)收入1581.18億元，較上年同比增加14.93%。

新城控股表示，房地產(chǎn)開發(fā)銷售實現(xiàn)營收的增長，主要是因為公司部分預(yù)售房源本期竣工交付，本期符合收入確認(rèn)條件的銷售面積較上期增加所致。

觀察者網(wǎng)了解到，報告期末，新城控股在建面積6968.2萬平方米，竣工面積3290.34萬平方米，較2020年同期增長218.41萬平方米；結(jié)轉(zhuǎn)面積2465.52萬平方米，較2020年同期增長112.79萬平方米。

同時，截至報告期末，新城控股已簽約待結(jié)轉(zhuǎn)面積3421.88萬平米，為未來營收及利潤打下基礎(chǔ)。

在土地市場，2021年，新城控股共計新增土地儲備77幅，總建筑面積為2157.66萬平方米，平均樓面地價為3555.37元/平方米，其中，商業(yè)綜合體項目新增土地儲備總建筑面積為1028.58萬平方米。

截至2021年末，新城控股總土地儲備達(dá)到1.38億平方米，其中一二線城市占比37%，長三角強三四線城市占比30%；從區(qū)域劃分層面看，長三角區(qū)域占比達(dá)37%，粵港澳大灣區(qū)、環(huán)渤海及中西部都市圈城市總計占比63%。

“從2020年起，新城控股就不再盲目追求規(guī)模，提出由增量轉(zhuǎn)向提質(zhì)?！蓖鯐运杀硎?，在穩(wěn)增長和防風(fēng)險的雙重目標(biāo)之下，新城控股要以資本回報率為核心，聚焦利潤，以產(chǎn)品、服務(wù)和有活力的組織為核心競爭力。

管理吾悅廣場130座

憑借著已開業(yè)商場數(shù)量位居我國境內(nèi)外上市公司首位，吾悅廣場正成為新城控股第二張“王牌”。

物業(yè)出租及管理方面，新城控股實現(xiàn)營業(yè)收入79.69億元，較上年同比增加46.62%；毛利率高達(dá)72.64%，較上年同期增加1.88個百分點。新城控股表示，主要是由于報告期內(nèi)吾悅廣場開業(yè)數(shù)量的增加所致。

報告期內(nèi)，新城控股新獲取32座吾悅廣場，新增開業(yè)吾悅廣場及委托管理在營項目共計30座，其中包括4座在營委托管理項目。

截至報告期末，新城控股在全國135個城市布局188座吾悅廣場，已開業(yè)及委托管理在營數(shù)量達(dá)130座，已開業(yè)數(shù)量位居我國境內(nèi)外上市公司首位；開業(yè)面積達(dá)1248.38萬平方米，位居行業(yè)第二。

受商業(yè)版圖擴(kuò)張影響，報告期內(nèi)新城控股商業(yè)運營多項數(shù)據(jù)快速增長。數(shù)據(jù)顯示，2021年吾悅廣場實現(xiàn)含稅商業(yè)收入86億元，同比增長51%；整體客流11億人次，同比增長62%；商鋪整體的銷售額572億元，同比增長79%，其中，26座吾悅廣場運營總收入超億元，常州武進(jìn)吾悅廣場收入超2億元。

出租率方面，吾悅廣場整體的出租率為97.63%，重資產(chǎn)出租率98%%，有87個項目出租率在98%以上，其中有51個項目出租率為100%。

值得一提的是，在2020年業(yè)績會上，新城控股管理層定下85億商業(yè)運營收入的總目標(biāo)，據(jù)此計算，新城控股已超額完成全年85億元的既定目標(biāo)。

另值得一提的是，2021年以來，新城控股商業(yè)持續(xù)性經(jīng)營收入已能完全覆蓋當(dāng)期利息支出。年報顯示，2021年新城控股商業(yè)持續(xù)性經(jīng)營收入大幅超過當(dāng)期利息支出，約為139.36%。

在此基礎(chǔ)上，新城控股披露了2022年商業(yè)發(fā)展目標(biāo)：全年計劃新開業(yè)吾悅廣場25座、到2022年底開業(yè)總數(shù)達(dá)到155座，全年商業(yè)運營總收入目標(biāo)為105億元。

“三道紅線”邁入綠檔

“經(jīng)歷這一輪調(diào)整，企業(yè)會進(jìn)行深刻的自我審視：高杠桿在行業(yè)上行時是助推器，在行業(yè)承壓時是壓死駱駝的稻草。”王曉松在業(yè)績會上說道。

或許是認(rèn)識到高杠桿對企業(yè)的影響，新城控股在2021年加強現(xiàn)金流的管理并在年末回歸“綠檔”。報告期末，新城控股經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額為219.85億元，同比增長5657.18%；在手現(xiàn)金余額552.26億元，現(xiàn)金短債比1.07倍；凈負(fù)債率為48.12%，繼續(xù)處于行業(yè)較低水平；公司剔除合同負(fù)債和預(yù)收款項后的資產(chǎn)負(fù)債率為69.95%，相較去年同期下降4.18個百分點，三項指標(biāo)均達(dá)到“綠檔”要求。

若直接按照貨幣資金和短期借款的計算口徑，公司現(xiàn)金短債比則為1.92倍。其中，其他貨幣資金及根據(jù)預(yù)售資金監(jiān)管辦法受監(jiān)管的其他預(yù)售房款合計166.95億元。

截至2021年12月末，新城控股有息負(fù)債899億元，在合聯(lián)營公司中的權(quán)益有息負(fù)債為115.13億元。

“2022年新城控股公開市場到期債務(wù)規(guī)模總共有126億元，單月來看，3月份到期債務(wù)高達(dá)43億元，為公司全年的償債高峰?！蓖鯐运杀硎荆?022年新城控股公開市場到期債務(wù)規(guī)?？偣灿?26億元，前三月已償還46億元，占比37%。

償還債務(wù)的同時，新城控股開展到期債券置換優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)。報告期內(nèi)，新城控股先后完成公司債券及應(yīng)收賬款資產(chǎn)支持證券的發(fā)行，共募集資金17.85億元人民幣；在中國銀行間市場發(fā)行中期票據(jù)，募集資金8億元人民幣；在境外通過發(fā)行美元債券，募集資金7.04億美元。

值得一提的是，報告期內(nèi)，新城控股成功發(fā)行了首筆綠色美元債，發(fā)行規(guī)模為3億美元，期限為4.25年期，票面利率為4.625%。截至報告期末，公司整體平均融資成本為6.57%，較2020年末的6.72%同比下降0.15個百分點。

王曉松表示，面對房地產(chǎn)市場變化，公司積極做好兩手準(zhǔn)備：一方面，在合理控制融資成本的前提下，關(guān)注公開市場的機會及吾悅廣場資產(chǎn)盤活機會；另一方面，具備現(xiàn)金流底線思維、做好自有資金償還的準(zhǔn)備，確保每筆債務(wù)到期償付。

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