（文/張志峰 編輯/馬媛媛）風(fēng)雨飄搖的房地產(chǎn)行業(yè)中，不斷有規(guī)模房企爆發(fā)流動性危機(jī)，致使不少房企盡管尚未造成實(shí)質(zhì)性違約，年報(bào)依然姍姍來遲。

反而是于今年2月份暴雷的閩系房企正榮地產(chǎn)，3月31日年度報(bào)告如約而至，顯得頗為出人意料。

財(cái)報(bào)顯示，2021年正榮地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)合約銷售金額約1456.43億元，同比增長約2.64%；實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入約369.92億元，同比增長2.40%；而歸屬股東凈利潤卻僅有8.09億元，同比大幅減少69.48%。

企業(yè)董事局主席黃仙枝在業(yè)績會上直言，自去年四季度起，包括正榮在內(nèi)很多公司的銷售受到影響，也無法在公開資本市場再融資。種種壓力接踵而至，公司管理層面對艱巨的困不躺平、也不逃避，會上下齊心，維持經(jīng)營的穩(wěn)定，積極自救。

12個(gè)自持投資性物業(yè)待售

事實(shí)上，單從去年的經(jīng)營數(shù)據(jù)來看，很難想象這是一家暴雷房企。

土儲方面，去年正榮地產(chǎn)補(bǔ)充了430萬平方米的土儲，確?？墒圪Y源充足。

截止2021年底，企業(yè)總土儲規(guī)模提升到2595萬平方米，對應(yīng)的貨值約為4300億元。

銷售數(shù)據(jù)方面，在去年百強(qiáng)房企平均銷售目標(biāo)完成度不足八成的前提下，正榮地產(chǎn)完成了1456億元合約銷售金額，基本實(shí)現(xiàn)年初所制定的目標(biāo)。

其中，合約負(fù)債（即預(yù)收銷售款）為909.87億元，同比增加49.5%；現(xiàn)金及銀行結(jié)余為391.21億元，同比減少9.0%。

不過，收到預(yù)售資金監(jiān)管制度等調(diào)控政策影響，正榮地產(chǎn)作為“高杠桿、高周轉(zhuǎn)”房企的典型代表，自然不可避免的陷入流動性危機(jī)之中。

而在這場業(yè)績會上，大家最為關(guān)心的莫過于企業(yè)現(xiàn)有債務(wù)及資產(chǎn)處置狀況。

管理層在業(yè)績會上直言，公司的首要任務(wù)為穩(wěn)定經(jīng)營，改善經(jīng)營性現(xiàn)金流。目前，企業(yè)已經(jīng)成立攻堅(jiān)小組，加快銷售進(jìn)度，同時(shí)對庫存結(jié)構(gòu)優(yōu)化，確保項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)。

除保證正常開發(fā)與銷售，為最大程度保存現(xiàn)金，正榮地產(chǎn)已暫緩了今年的新增拿地，控制規(guī)模。同時(shí)，從內(nèi)部管理、資產(chǎn)盤活等方面，進(jìn)一步加快回籠資金，緩解流動性困難。

據(jù)管理層透露，今年將梳理20-30個(gè)合作項(xiàng)目，與合作方洽談股權(quán)轉(zhuǎn)移；積極出售12個(gè)自持投資性物業(yè)，凈值超40億元。

在待售項(xiàng)目的清單中，正榮地產(chǎn)持有投資性物業(yè)12個(gè)，分布在南京、福州、上海、西安等城市，以商業(yè)綜合體、購物中心、辦公樓為主，總建筑面積接近80萬平方米。

據(jù)測算，這些投資性物業(yè)的公允價(jià)值接近100億元，扣除貸款后的凈值約在40多億元。

正榮地產(chǎn)管理層還表示，目前有合作項(xiàng)目約20-30個(gè)，正與國企、央企等背景的合作方洽談股權(quán)轉(zhuǎn)讓。“如果這些項(xiàng)目和資產(chǎn)順利出售，公司可以提早回籠規(guī)模可觀的資金。不過項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓與出售，都需要交易與稅審的諸多流程，到資金實(shí)際可用，還需要一段等待時(shí)間。”

努力緩解流動性壓力

除努力盤活資產(chǎn)之外，如同眾多民營房企一樣，正榮公司也進(jìn)行了一輪“大裁員”，以保證公司運(yùn)營的同時(shí)，進(jìn)一步“節(jié)流”。

據(jù)管理層介紹，公司的組織架構(gòu)實(shí)施“精總部、實(shí)區(qū)域、提效能”，從原先11個(gè)區(qū)域和城市公司架構(gòu)整合為7大區(qū)域，實(shí)現(xiàn)分級授權(quán)；同時(shí)精簡人員架構(gòu)，保持核心管理團(tuán)隊(duì)穩(wěn)定，加強(qiáng)跨部門協(xié)同；同步開展“降本增效”，進(jìn)一步細(xì)化費(fèi)用及固浮管控。

債務(wù)數(shù)據(jù)方面，截至2021年末，正榮地產(chǎn)現(xiàn)金短債比為1.14倍，凈負(fù)債率85.5%，剔除合約負(fù)債的資產(chǎn)負(fù)債率下降1.7個(gè)百分點(diǎn)至74.9%，但依舊未能達(dá)到三道紅線要求標(biāo)準(zhǔn)，為“黃檔”。

同時(shí)，正榮地產(chǎn)未來一年內(nèi)到期的債務(wù)約344億元，境外債約64.9億元，境內(nèi)債則至今無任何實(shí)質(zhì)性違約的情況。

據(jù)介紹，正榮的境外債2021年已完成61.8億票據(jù)的置換，2022年3月29日完成了5筆優(yōu)先票據(jù)的交換要約、1筆永續(xù)資本證券的展期，通過修訂條款避免了發(fā)生交叉違約的風(fēng)險(xiǎn)；境內(nèi)也在3月完成了一筆ABS的展期。

“其他的短期債務(wù)，公司會根據(jù)銷售回款、自身現(xiàn)金流情況而安排，並且會積極與金融機(jī)構(gòu)友好協(xié)商?！闭龢s地產(chǎn)執(zhí)行董事、副總裁兼財(cái)務(wù)總監(jiān)陳偉健表示。

這客觀上會大幅緩解正榮的短期流動性壓力，給公司爭取經(jīng)營回款的時(shí)間。

不過，就目前而言，如泰禾、華夏幸福等暴雷房企已有多年，均尚未順利走出困境。對正榮而言，想要真正盤活資產(chǎn)、完成自救同樣不是一件容易的事。

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