（文/張玉 編輯/馬媛媛）3月23日，綠城中國(guó)召開2021年全年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)。2021年，公司取得合同銷售金額3509億元，超額完成年初制定的3100億元的銷售目標(biāo)。

報(bào)告期內(nèi)，公司營(yíng)業(yè)收入為1002.4億元，較去年增長(zhǎng)52.4%；年內(nèi)利潤(rùn)為76.87億元，較去年增長(zhǎng)33.4%。

業(yè)績(jī)會(huì)上，管理層透露，綠城中國(guó)2022年的銷售額要達(dá)到3300億元。這相比其2021年的銷售目標(biāo)提升了200億元，未達(dá)到2021年的銷售額。

對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的未來發(fā)展，綠城中國(guó)董事會(huì)主席張亞東表示，房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)持續(xù)趨于健康。其此前曾提到“四個(gè)分化”，即：市場(chǎng)分化、企業(yè)分化、產(chǎn)品分化、資源分化。分化的結(jié)果會(huì)使得房地產(chǎn)行業(yè)越來越健康，綠城要善于利用行業(yè)調(diào)整的優(yōu)勢(shì)，鞏固在行業(yè)內(nèi)的機(jī)會(huì)。

談土儲(chǔ)：爭(zhēng)取80%投資一二線城市

2021年，綠城共計(jì)在42個(gè)城市新增101個(gè)項(xiàng)目，總建筑面積約為1751萬平方米，預(yù)計(jì)新增貨值3137億元，其中歸屬于集團(tuán)的權(quán)益貨值約為1834億元。集團(tuán)承擔(dān)成本為938億元，新增土儲(chǔ)的平均樓面價(jià)約為每平方米9080元。新增貨值當(dāng)中，21%實(shí)現(xiàn)當(dāng)年貨值轉(zhuǎn)化。

在新增貨值當(dāng)中，一二線城市的新增貨值占比達(dá)78%，主要集中在北京、上海、深圳、杭州、寧波、西安等重點(diǎn)城市。從區(qū)域分布來看，長(zhǎng)三角作為戰(zhàn)略深耕地，新增貨值占比52%。

進(jìn)入2022年以來，綠城在拿地方面依然動(dòng)作頻頻。在今年2月份舉行的北京土拍中，綠城先后拿下3幅地塊，共計(jì)花費(fèi)98.4億元，一舉晉升成為北京土拍的“頭號(hào)玩家”。

綠城中國(guó)執(zhí)行董事及行政總裁郭佳峰在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，一方面，當(dāng)前的環(huán)境下，部分房企拿地十分謹(jǐn)慎，另一方面，北京和杭州一直是綠城的大本營(yíng)。綠城一直都在穩(wěn)健地參與土拍，近幾年超過70%以上新增貨值布局在一二線的核心板塊，今年?duì)幦〕^80%的投資資源聚焦在一二線城市，20%布局在優(yōu)質(zhì)強(qiáng)三線，進(jìn)一步提升安全度。

根據(jù)管理層現(xiàn)場(chǎng)透露，2022年，綠城中國(guó)計(jì)劃新增貨值2500～3000億元。

談毛利率：仍優(yōu)于行業(yè)一般水平

盡管營(yíng)收和凈利潤(rùn)均呈現(xiàn)顯著增長(zhǎng)，在當(dāng)前的行業(yè)環(huán)境之下，綠城中國(guó)的毛利率也不可避免地出現(xiàn)了一定程度的下滑。

報(bào)告期內(nèi)，公司實(shí)現(xiàn)毛利181.68億元，較2020年增加了16.7%。不過，集團(tuán)毛利率為18.1%，較2020年的23.7%下降了5.6個(gè)百分點(diǎn)。其中物業(yè)銷售的毛利率為17.5%，較2020年的23.5%下降了6個(gè)百分點(diǎn)。

綠城中國(guó)方面表示，一方面是由于房地產(chǎn)行業(yè)形勢(shì)的變化，導(dǎo)致行業(yè)毛利率整體有所下降；另一方面，近年來受限價(jià)影響，公司品牌溢價(jià)未能得到充分體現(xiàn)。

Wind數(shù)據(jù)顯示，2018～2021年，綠城中國(guó)的銷售毛利率分別為25.39%、23.67%及18.12%，呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)。不過，公司銷售凈利率分別為6.35%、8.7%及7.59%，凈利率在提升之后穩(wěn)定在8%左右的水平。

在發(fā)布會(huì)上，綠城管理層透露，盡管毛利率有所下滑，但仍優(yōu)于行業(yè)平均水平。此外，公司凈利率依然能夠維持在8%左右的水平。這是由于公司重倉(cāng)的城市大部分都在一二線城市，去化快、有保障、結(jié)轉(zhuǎn)周期短，同樣也能給公司帶來收益。

談財(cái)務(wù)：確保2023年進(jìn)入綠檔

在當(dāng)前的政策環(huán)境下，財(cái)務(wù)的安全性往往意味著企業(yè)的安全底線。

根據(jù)業(yè)績(jī)會(huì)現(xiàn)場(chǎng)披露的數(shù)據(jù)，2021年綠城中國(guó)凈資產(chǎn)負(fù)債率為52%，較去年下降11.8個(gè)百分點(diǎn)；現(xiàn)金短債比2.2倍，去年同期為2倍。

根據(jù)公司執(zhí)行董事兼首席財(cái)務(wù)官耿忠強(qiáng)透露，綠城去年境內(nèi)公開發(fā)債利率僅3.55%，全年的利息成本僅4.6%，期末融資成本更只有4.5%。今年1月發(fā)行的增信票據(jù)僅2.3%。截至2021年底，公司銀行存款及現(xiàn)金為人民幣714.96億元，去年同期為652.03億元。

根據(jù)管理層透露，年報(bào)中披露的“三道紅線”指標(biāo)與上報(bào)監(jiān)管部門的指標(biāo)衡量標(biāo)準(zhǔn)不太一樣。

對(duì)于上報(bào)監(jiān)管部門的“三道紅線”指標(biāo)，截至2021年12月31日，綠城中國(guó)現(xiàn)金短債比為1.7倍，2020年末該指標(biāo)為1.4倍；凈資產(chǎn)負(fù)債率為53.5%，2020年末這一指標(biāo)為64.6%；剔除預(yù)售帳款后的資產(chǎn)負(fù)債率為70.3%，2020年末該指標(biāo)為71.2%。不難看出，綠城中國(guó)“三道紅線”指標(biāo)進(jìn)一步向好，目前僅有剔除預(yù)售帳款后的資產(chǎn)負(fù)債率一項(xiàng)指標(biāo)未達(dá)標(biāo)。

耿忠強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)表示：“公司2023年確保能夠進(jìn)入綠檔，同時(shí)根據(jù)現(xiàn)階段內(nèi)外部情況，做好提前進(jìn)入綠檔準(zhǔn)備?！?

談合作：優(yōu)先選擇綜合實(shí)力強(qiáng)的伙伴

近年來，隨著行業(yè)環(huán)境的變化，“抱團(tuán)取暖”成為不少房企的經(jīng)營(yíng)策略之一，而隨著當(dāng)下部分房企尤其是頭部房企頻繁遭遇流動(dòng)性危機(jī)，合作企業(yè)的選擇成為除了自身經(jīng)營(yíng)因素之外房企的一大軟肋。

耿忠強(qiáng)透露，無論從開發(fā)貸還是按揭貸款的角度來看，現(xiàn)在整體的融資環(huán)境正逐步得到緩解。得益于大股東中交集團(tuán)的支持，公司目前授信額度充足，2022年公司融資額度進(jìn)一步得到保障。

在合作企業(yè)方面，綠城會(huì)優(yōu)先選擇綜合實(shí)力強(qiáng)、資信良好、有國(guó)企背景的企業(yè)，目前，公司絕大部分合作方情況良好，經(jīng)受住了“資本寒冬”的考驗(yàn)。

除了選擇外部合作伙伴，綠城也在不斷調(diào)整內(nèi)部的運(yùn)營(yíng)能力。業(yè)績(jī)會(huì)披露的數(shù)據(jù)顯示，2021年綠城中國(guó)實(shí)現(xiàn)4.3個(gè)月開工、7.3個(gè)月開盤、30.1個(gè)月交付，運(yùn)營(yíng)周期平均提速6%。年內(nèi)，集團(tuán)開工面積同比增長(zhǎng)29%至1698萬平方米；竣工面積同比增長(zhǎng)23%至936萬平方米。

不過，管理層強(qiáng)調(diào)，綠城提升運(yùn)營(yíng)能力不是追求極致高周轉(zhuǎn)，而是在長(zhǎng)期積淀之后通過優(yōu)化設(shè)計(jì)等環(huán)節(jié)來實(shí)現(xiàn)，“交付周期并沒有過度壓縮，成本優(yōu)化絕不意味著減配”。

展望2022年房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)，張亞東坦言，當(dāng)下政策底部已現(xiàn)，但行業(yè)底部未現(xiàn)。對(duì)于大部分人來說，住房仍然是基本需求、是必需品，行業(yè)數(shù)字會(huì)逐步下降，但未來還是支柱產(chǎn)業(yè)，還是大有可為的行業(yè)，而這對(duì)于綠城來說，仍然是重要的機(jī)會(huì)。

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