（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）陽(yáng)春三月，暖風(fēng)還未真正蘇醒地產(chǎn)行業(yè)。在與負(fù)債博弈的泥潭里，房企年報(bào)難產(chǎn)的隊(duì)伍還在擴(kuò)列。

3月22日，景業(yè)名邦、佳兆業(yè)等房企先后發(fā)布公告稱，由于三月最新一波新冠肺炎疫情爆發(fā)，導(dǎo)致部分快遞延遲、場(chǎng)所封閉，從而使審核程序有所延遲，預(yù)計(jì)將無(wú)法準(zhǔn)時(shí)發(fā)布2021年年報(bào)。

至此，延遲發(fā)布年報(bào)的房企增加至8家，包括新力控股、融信中國(guó)、中國(guó)恒大、景業(yè)名邦、合生創(chuàng)展、佳兆業(yè)等。

但值得注意的是，受地產(chǎn)母公司影響，不少物業(yè)公司也發(fā)布年報(bào)延遲的公告，其中就包括融信服務(wù)、恒大物業(yè)等。

審計(jì)費(fèi)未談攏

大部分房企年報(bào)難產(chǎn)的關(guān)鍵原因，在于年報(bào)發(fā)布關(guān)口更換核數(shù)師，導(dǎo)致財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)無(wú)法及時(shí)審核。而促使房企在這個(gè)節(jié)點(diǎn)與合作已久的核數(shù)師“分手”的重要原因，則是雙方無(wú)法就薪酬一事達(dá)成共識(shí)。

早在2021年12月19日，新力控股就曾公告稱，因未能與審核公司2021年年度財(cái)務(wù)報(bào)表的核數(shù)師的薪酬達(dá)成共識(shí)，安永會(huì)計(jì)師事務(wù)所辭任本公司核數(shù)師，自2021年12月17日起生效。

為填補(bǔ)安永辭任后的空缺，新力同日委任天職香港會(huì)計(jì)師事務(wù)所為新核數(shù)師。但受人員變動(dòng)影響，3月18日，新力控股發(fā)布公告稱無(wú)法于3月底刊發(fā)經(jīng)審核年度業(yè)績(jī)。

無(wú)獨(dú)有偶，3月21日，融信中國(guó)發(fā)布公告稱，羅兵咸永道會(huì)計(jì)師事務(wù)所已辭任公司核數(shù)師，預(yù)計(jì)無(wú)法于3月31日之前落實(shí)年度經(jīng)審核合并財(cái)務(wù)報(bào)表，將于3月31日披露未經(jīng)審核2021年度業(yè)績(jī)。

和新力一樣，融信中國(guó)和且羅兵咸永道會(huì)計(jì)師事務(wù)分道揚(yáng)鑣的原因也是因?yàn)閷徍速M(fèi)用。融信中國(guó)表示，未能就2021年度業(yè)績(jī)審核工作的審核費(fèi)用總額達(dá)成一致，亦未能就完成有關(guān)審核工作制定雙方同意的時(shí)間表，合作關(guān)系正式解除。

截至目前，因薪酬產(chǎn)生分歧，普華永道辭任合生創(chuàng)展2021財(cái)政年度核數(shù)師、德勤辭任奧園核數(shù)師。

但在業(yè)內(nèi)看來(lái)，“薪酬”之說(shuō)更像是粉飾太平，因?yàn)檫@些核數(shù)師基本從房企上市之初就一直服務(wù)至今。例如，自合生創(chuàng)展上市至今，普華永道就一直是公司的核數(shù)師，雙方合作長(zhǎng)達(dá)18年；德勤次之，但也為奧園審計(jì)近15年的財(cái)務(wù)報(bào)表；安永自新力2019年底登陸港交所后為其審核了2年財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)。

“審計(jì)費(fèi)未談攏，已經(jīng)成為雙方和平分手的官方言論。”一位從事審計(jì)工作的工作人員告訴觀察者網(wǎng)，核數(shù)師主要負(fù)責(zé)審核公司財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，隨意更換審計(jì)公司會(huì)讓投資者對(duì)公司財(cái)務(wù)狀況產(chǎn)生猜測(cè)、影響股價(jià)，在此基礎(chǔ)上，上市公司更愿意將更換核數(shù)師歸因于薪酬。

事實(shí)卻不僅限于此。例如，在辭任合生創(chuàng)展核數(shù)師的同時(shí)，普華永道直言，雙方在2021財(cái)年的審計(jì)項(xiàng)目上存在分歧，包括其股權(quán)投資、物業(yè)項(xiàng)目的會(huì)計(jì)處理和投資物業(yè)的估值等方面，截至目前普華永道尚未收到要求合生創(chuàng)展補(bǔ)充的詳細(xì)資料，導(dǎo)致無(wú)法執(zhí)行相應(yīng)審計(jì)程序。

換句話說(shuō)，審核費(fèi)用未達(dá)成一致，或許只是雙方官宣和平分手的一個(gè)借口。

物企遭遇波及

房地產(chǎn)企業(yè)在資本市場(chǎng)的窘境，正在傳導(dǎo)至旗下上市物企。

3月22日下午，融信服務(wù)發(fā)布公告稱，羅兵咸永道會(huì)計(jì)師事務(wù)所已辭任公司核數(shù)師，自2022年3月21日起生效。公司董事會(huì)正在委任新核數(shù)師，以填補(bǔ)羅兵咸永道辭任后產(chǎn)生的臨時(shí)空缺。

對(duì)于辭任原因，雙方各執(zhí)一詞。融信服務(wù)表示，由于中國(guó)近期冠狀病毒病疫情反復(fù)及防控政策，公司的財(cái)務(wù)匯報(bào)及審核程序受到了不利影響，未能與羅兵咸永道就年度業(yè)績(jī)審核工作的時(shí)間表達(dá)成一致。

“但問(wèn)題在于，臨時(shí)更換核數(shù)師并不會(huì)加速審計(jì)工作，而是會(huì)推遲審計(jì)工作?！睋?jù)業(yè)內(nèi)人士表示，一般核數(shù)師與上市企業(yè)的合作周期較長(zhǎng)，對(duì)企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀較為了解，在審核數(shù)據(jù)上也較為得心應(yīng)手。

羅兵咸永道則在辭任函中直言，在審計(jì)融信服務(wù)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)于2021年12月31日應(yīng)收融信中國(guó)控股有限公司及其合營(yíng)企業(yè)及聯(lián)營(yíng)公司的貿(mào)易應(yīng)收款項(xiàng)結(jié)余較2020年12月31日大幅增加，考慮到中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)自2021年下半年開始的市場(chǎng)及融資環(huán)境波動(dòng)，可能存在潛在信貸風(fēng)險(xiǎn)。

與此同時(shí)，羅兵咸永道認(rèn)為其尚未獲得評(píng)估該等貿(mào)易應(yīng)收款項(xiàng)預(yù)期信貸虧損撥備的足夠資料，結(jié)合上述原因，羅兵咸永道無(wú)法厘定后續(xù)審核工作范圍，決定辭任。

“實(shí)際上就是關(guān)聯(lián)交易太多了?！庇腥虖臉I(yè)人士告訴觀察者網(wǎng)，分拆物業(yè)公司上市前，不少母公司愿意利益輸送換取物業(yè)高估值，關(guān)聯(lián)交易太多從而影響了物企財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的純潔性，導(dǎo)致報(bào)表做不下去。

以恒大物業(yè)舉例。2020年，恒大物業(yè)總簽約面積約5.65億平方米，在管面積3億平方米，其中有2.9億平方米來(lái)自關(guān)聯(lián)方。這是什么概念？可以參考的是，2021年全年招商蛇口旗下物業(yè)公司招商積余在管面積為2.81億平方米。

也就是說(shuō)，通過(guò)承接關(guān)聯(lián)方的物業(yè)管理工作，恒大物業(yè)在一年內(nèi)多出了一個(gè)“招商積余”。

與此同時(shí)，受關(guān)聯(lián)方影響，恒大物業(yè)不得不延遲發(fā)布2021年經(jīng)審核業(yè)績(jī)。3月22日，恒大物業(yè)發(fā)布公告稱，母公司恒大經(jīng)營(yíng)情況發(fā)生重大變化影響，核數(shù)師在2021年增加了大量額外的審計(jì)程序，再加上疫情的相關(guān)影響，公司無(wú)法按期完成審計(jì)程序。作為與恒大往來(lái)密切的子公司，恒大物業(yè)延遲發(fā)布年報(bào)。

“但事實(shí)上，上市公司作為獨(dú)立的個(gè)體，應(yīng)建立獨(dú)立的會(huì)計(jì)核算體系和財(cái)務(wù)管理制度?！睒I(yè)內(nèi)人士直言，獨(dú)立并不是書面上的獨(dú)立，而應(yīng)該是財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)等多方面的獨(dú)立。

值得一提的是，據(jù)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，目前多達(dá)70余家地產(chǎn)上市企業(yè)將年報(bào)披露日期放在了三月的最后兩天。

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