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合景泰富:凈利潤(rùn)下跌超3成,經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流連續(xù)為負(fù)
最后更新: 2021-03-29 19:04:22(文/張玉 編輯/馬媛媛)對(duì)于合景泰富(01813.HK)而言,2020年是其順利邁入千億陣營(yíng)的一年。年報(bào)數(shù)據(jù)顯示,公司截至2020年12月31日的預(yù)售額為1036.08億元,較2019年增加20.3%。
2020年,公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)收297.42億元,較2019年同比增長(zhǎng)24.23%。營(yíng)收表現(xiàn)良好的背后,公司凈利潤(rùn)卻呈現(xiàn)出下滑趨勢(shì)。2020年,合景泰富歸屬于控股股東的凈利潤(rùn)為66.76億元,較2019年大幅下滑31.91%。
凈利潤(rùn)與營(yíng)收增幅“背道而馳”,2021年,合景泰富提升利潤(rùn)增速任務(wù)艱巨。
增收不增利尷尬
增收難增利是合景泰富2020年所面臨的一大業(yè)績(jī)尷尬。
2020年,合景泰富實(shí)現(xiàn)毛利93.59億元,較2019年的74.46億元增長(zhǎng)了25.69%。公司按權(quán)益合并核心毛利潤(rùn)率為31.3%,凈利潤(rùn)率為14.7%。
不過(guò),從公司利潤(rùn)表現(xiàn)來(lái)看,2020年公司年度利潤(rùn)為69.01億元,較2019年的100.56億元下滑31.37%。其中,公司來(lái)自持續(xù)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的年度利潤(rùn)為66.65億元,較2019年的98.71億元減少32.48%。
此外,從年度利潤(rùn)來(lái)看,2020年公司擁有人應(yīng)占每股盈利為人民幣210分,2019年同期則為309分。就來(lái)自持續(xù)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的利潤(rùn)而言,2020年公司擁有人應(yīng)占每股盈利為203分,2019年同期為303分。
對(duì)于2020年利潤(rùn)增速下滑的原因,合景泰富方面并未具體解釋。觀察者網(wǎng)注意到,2020年合景泰富其他收入及收益由2019年的28.54億元減少至2020年的16.28億元,減少幅度為42.96%。
此外,銷售成本的抬高也壓低了公司利潤(rùn)。2020年,合景泰富的銷售成本由2019年的164.96億元增加至2020年的203.83億元,增長(zhǎng)幅度為23.56%。就此,合景泰富方面表示,主要由于物業(yè)銷售的已交付總建筑面積增加所致。公司每平方米的土地成本由2019年的3102元增加至2020年的4309元。
上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦分析指出, 公司2020年銷售比較好,可能是跟企業(yè)項(xiàng)目布局有關(guān)系。合景泰富大部分項(xiàng)目都位于二線城市,去年強(qiáng)二線城市基本上表現(xiàn)都不錯(cuò),所以,銷售數(shù)據(jù)不錯(cuò)。不過(guò),去年存在一個(gè)很大的問(wèn)題:下半年政策全年收緊,在這個(gè)過(guò)程中,利潤(rùn)肯定受到一定的侵蝕。
短期償債壓力集中
凈利潤(rùn)增速乏力的同時(shí),合景泰富正在努力調(diào)整自己的債務(wù)結(jié)構(gòu)。
2020年,合景泰富應(yīng)付貿(mào)易帳款及應(yīng)付票據(jù)共計(jì)131.65億元,較2019年的90.72億元增長(zhǎng)了45.12%。
截至2020年12月31日,合景泰富的銀行及其他貸款、優(yōu)先票據(jù)及境內(nèi)公司債券分別為316.42億元、260.73億元及201.45億元。在銀行及其他貸款中,約75.31億元將于一年內(nèi)償還,約165.9億元將于2~5年內(nèi)償還,約75.2億元將于5年后償還。
在優(yōu)先票據(jù)中,約22.78億元將于一年內(nèi)償還,約192.41億元將于2~5年內(nèi)償還,約45.54億元將于5年后償還。
在境內(nèi)公司債券中,約154.46億元將于一年內(nèi)償還,約46.99億元將于2~3年內(nèi)償還。
不難看出,對(duì)于合景泰富而言,短期償債的壓力不小,其中一年內(nèi)償還的境內(nèi)公司債券更是占比高達(dá)76.67%。
截至2020年12月底,合景泰富的現(xiàn)金及銀行結(jié)余的賬面金額約為445.81億元,2019年同期則為567.34億元。
同時(shí)值得一提的是,截至2020年12約31日,合景泰富277.49億元的銀行及其他貸款以集團(tuán)賬面總價(jià)值約278.38億元的樓宇、土地使用權(quán)、投資物業(yè)、在建物業(yè)及持作銷售用途的竣工物業(yè),加上集權(quán)若干附屬公司股權(quán)做抵押。集團(tuán)若干附屬公司擔(dān)保優(yōu)先票據(jù),并用其股份進(jìn)行抵押。集團(tuán)境內(nèi)公司債券由合景泰富進(jìn)行擔(dān)保。
截至2020年12月31日,合景泰富的凈負(fù)債率為61.7%,剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率為75.1%。另?yè)?jù)數(shù)據(jù)顯示,2016~2019年,合景泰富經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~分別為-20.91億元、-94.69億元、-22.72億元及-42.76億元。比較蹊蹺的是,2020年的業(yè)績(jī)報(bào)中,這一項(xiàng)數(shù)據(jù)干脆沒(méi)有披露。其現(xiàn)金流緊張情況可見(jiàn)一斑。
在2020年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上,合景泰富管理層坦言,公司正在進(jìn)行債務(wù)結(jié)構(gòu)的置換,主要把債務(wù)的利率優(yōu)化,還有把期限盡量延長(zhǎng),使得長(zhǎng)短債的結(jié)構(gòu)比例更加合理。
“兄弟”公司營(yíng)收平平
為了推動(dòng)規(guī)模擴(kuò)張,獲取更多的融資平臺(tái),合景泰富也積極推動(dòng)旗下物業(yè)公司赴港上市分取一杯羹。2020年10月30日,合景悠活正式在港交所上市。
2020年10月7日,合景泰富以實(shí)物分派方式分派有條件特別股息合計(jì)15.89億股合景悠活股份給公司股東。自此,合景泰富沒(méi)有保留合景悠活已經(jīng)發(fā)行股本的任何權(quán)益,合景悠活成為合景泰富的同系附屬公司,成為“兄弟公司”,被分類為已終止經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。
合景泰富年報(bào)顯示,2020年公司來(lái)自已終止經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的年度利潤(rùn)為2.36億元,2019年同期為1.85億元。
合景悠活的主要業(yè)務(wù)是為住宅、商業(yè)、公建等多元業(yè)態(tài)提供物業(yè)管理服務(wù),并為商場(chǎng)、寫(xiě)字樓等商業(yè)物業(yè)提供商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)。從業(yè)績(jī)表現(xiàn)來(lái)看,2020年合景悠活業(yè)績(jī)?cè)鏊亠@著。公司2020年實(shí)現(xiàn)收入15.17億元,同比增長(zhǎng)34.9%;歸屬于母公司擁有人的凈利潤(rùn)為3.5億元,同比增長(zhǎng)86.4%。
2020年合景悠活在管面積4157萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)92.3%;合約管理面積5340萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)56.7%。在完成對(duì)雪松智聯(lián)8600萬(wàn)平方米的收購(gòu)以后,在管面積達(dá)到約1.27 億平方米,較2019底增長(zhǎng)488%。管理層在發(fā)布會(huì)上表明有望實(shí)現(xiàn)3年內(nèi),管理規(guī)模達(dá)到現(xiàn)在的8倍。
發(fā)布會(huì)當(dāng)日,合景悠活股價(jià)高開(kāi)低走。嘉和家業(yè)物業(yè)服務(wù)研究院分析指出,合景泰富營(yíng)收表現(xiàn)平平。結(jié)合同行業(yè)營(yíng)收情況來(lái)看,合景悠活的營(yíng)業(yè)收入和目前已披露的企業(yè)相比排在末位,營(yíng)收并不亮眼,競(jìng)爭(zhēng)力較弱,并不能給投資者帶來(lái)信心,因此股價(jià)高開(kāi)低走也就不難預(yù)見(jiàn)。嘉和家業(yè)分析指出,合景悠活僅通過(guò)收并購(gòu)來(lái)擴(kuò)張規(guī)模并不能給盈利情況帶來(lái)正面影響,因此,應(yīng)通過(guò)收并購(gòu)+外拓雙輪驅(qū)動(dòng)來(lái)實(shí)現(xiàn)擴(kuò)張目標(biāo)。
本文系觀察者網(wǎng)獨(dú)家稿件,未經(jīng)授權(quán),不得轉(zhuǎn)載。
- 責(zé)任編輯: 張玉 
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