（文/張玉 編輯/馬媛媛）對(duì)于合景泰富（01813.HK）而言，2020年是其順利邁入千億陣營(yíng)的一年。年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，公司截至2020年12月31日的預(yù)售額為1036.08億元，較2019年增加20.3%。

2020年，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)收297.42億元，較2019年同比增長(zhǎng)24.23%。營(yíng)收表現(xiàn)良好的背后，公司凈利潤(rùn)卻呈現(xiàn)出下滑趨勢(shì)。2020年，合景泰富歸屬于控股股東的凈利潤(rùn)為66.76億元，較2019年大幅下滑31.91%。

凈利潤(rùn)與營(yíng)收增幅“背道而馳”，2021年，合景泰富提升利潤(rùn)增速任務(wù)艱巨。

增收不增利尷尬

增收難增利是合景泰富2020年所面臨的一大業(yè)績(jī)尷尬。

2020年，合景泰富實(shí)現(xiàn)毛利93.59億元，較2019年的74.46億元增長(zhǎng)了25.69%。公司按權(quán)益合并核心毛利潤(rùn)率為31.3%，凈利潤(rùn)率為14.7%。

不過，從公司利潤(rùn)表現(xiàn)來看，2020年公司年度利潤(rùn)為69.01億元，較2019年的100.56億元下滑31.37%。其中，公司來自持續(xù)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的年度利潤(rùn)為66.65億元，較2019年的98.71億元減少32.48%。

此外，從年度利潤(rùn)來看，2020年公司擁有人應(yīng)占每股盈利為人民幣210分，2019年同期則為309分。就來自持續(xù)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的利潤(rùn)而言，2020年公司擁有人應(yīng)占每股盈利為203分，2019年同期為303分。

對(duì)于2020年利潤(rùn)增速下滑的原因，合景泰富方面并未具體解釋。觀察者網(wǎng)注意到，2020年合景泰富其他收入及收益由2019年的28.54億元減少至2020年的16.28億元，減少幅度為42.96%。

此外，銷售成本的抬高也壓低了公司利潤(rùn)。2020年，合景泰富的銷售成本由2019年的164.96億元增加至2020年的203.83億元，增長(zhǎng)幅度為23.56%。就此，合景泰富方面表示，主要由于物業(yè)銷售的已交付總建筑面積增加所致。公司每平方米的土地成本由2019年的3102元增加至2020年的4309元。

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦分析指出， 公司2020年銷售比較好，可能是跟企業(yè)項(xiàng)目布局有關(guān)系。合景泰富大部分項(xiàng)目都位于二線城市，去年強(qiáng)二線城市基本上表現(xiàn)都不錯(cuò)，所以，銷售數(shù)據(jù)不錯(cuò)。不過，去年存在一個(gè)很大的問題：下半年政策全年收緊，在這個(gè)過程中，利潤(rùn)肯定受到一定的侵蝕。

短期償債壓力集中

凈利潤(rùn)增速乏力的同時(shí)，合景泰富正在努力調(diào)整自己的債務(wù)結(jié)構(gòu)。

2020年，合景泰富應(yīng)付貿(mào)易帳款及應(yīng)付票據(jù)共計(jì)131.65億元，較2019年的90.72億元增長(zhǎng)了45.12%。

截至2020年12月31日，合景泰富的銀行及其他貸款、優(yōu)先票據(jù)及境內(nèi)公司債券分別為316.42億元、260.73億元及201.45億元。在銀行及其他貸款中，約75.31億元將于一年內(nèi)償還，約165.9億元將于2~5年內(nèi)償還，約75.2億元將于5年后償還。

在優(yōu)先票據(jù)中，約22.78億元將于一年內(nèi)償還，約192.41億元將于2~5年內(nèi)償還，約45.54億元將于5年后償還。

在境內(nèi)公司債券中，約154.46億元將于一年內(nèi)償還，約46.99億元將于2~3年內(nèi)償還。

不難看出，對(duì)于合景泰富而言，短期償債的壓力不小，其中一年內(nèi)償還的境內(nèi)公司債券更是占比高達(dá)76.67%。

截至2020年12月底，合景泰富的現(xiàn)金及銀行結(jié)余的賬面金額約為445.81億元，2019年同期則為567.34億元。

同時(shí)值得一提的是，截至2020年12約31日，合景泰富277.49億元的銀行及其他貸款以集團(tuán)賬面總價(jià)值約278.38億元的樓宇、土地使用權(quán)、投資物業(yè)、在建物業(yè)及持作銷售用途的竣工物業(yè)，加上集權(quán)若干附屬公司股權(quán)做抵押。集團(tuán)若干附屬公司擔(dān)保優(yōu)先票據(jù)，并用其股份進(jìn)行抵押。集團(tuán)境內(nèi)公司債券由合景泰富進(jìn)行擔(dān)保。

截至2020年12月31日，合景泰富的凈負(fù)債率為61.7%，剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率為75.1%。另?yè)?jù)數(shù)據(jù)顯示，2016~2019年，合景泰富經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~分別為-20.91億元、-94.69億元、-22.72億元及-42.76億元。比較蹊蹺的是，2020年的業(yè)績(jī)報(bào)中，這一項(xiàng)數(shù)據(jù)干脆沒有披露。其現(xiàn)金流緊張情況可見一斑。

在2020年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，合景泰富管理層坦言，公司正在進(jìn)行債務(wù)結(jié)構(gòu)的置換，主要把債務(wù)的利率優(yōu)化，還有把期限盡量延長(zhǎng)，使得長(zhǎng)短債的結(jié)構(gòu)比例更加合理。

“兄弟”公司營(yíng)收平平

為了推動(dòng)規(guī)模擴(kuò)張，獲取更多的融資平臺(tái)，合景泰富也積極推動(dòng)旗下物業(yè)公司赴港上市分取一杯羹。2020年10月30日，合景悠活正式在港交所上市。

2020年10月7日，合景泰富以實(shí)物分派方式分派有條件特別股息合計(jì)15.89億股合景悠活股份給公司股東。自此，合景泰富沒有保留合景悠活已經(jīng)發(fā)行股本的任何權(quán)益，合景悠活成為合景泰富的同系附屬公司，成為“兄弟公司”，被分類為已終止經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。

合景泰富年報(bào)顯示，2020年公司來自已終止經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的年度利潤(rùn)為2.36億元，2019年同期為1.85億元。

合景悠活的主要業(yè)務(wù)是為住宅、商業(yè)、公建等多元業(yè)態(tài)提供物業(yè)管理服務(wù)，并為商場(chǎng)、寫字樓等商業(yè)物業(yè)提供商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)。從業(yè)績(jī)表現(xiàn)來看，2020年合景悠活業(yè)績(jī)?cè)鏊亠@著。公司2020年實(shí)現(xiàn)收入15.17億元，同比增長(zhǎng)34.9%；歸屬于母公司擁有人的凈利潤(rùn)為3.5億元，同比增長(zhǎng)86.4%。

2020年合景悠活在管面積4157萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)92.3%；合約管理面積5340萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)56.7%。在完成對(duì)雪松智聯(lián)8600萬(wàn)平方米的收購(gòu)以后，在管面積達(dá)到約1.27 億平方米，較2019底增長(zhǎng)488%。管理層在發(fā)布會(huì)上表明有望實(shí)現(xiàn)3年內(nèi)，管理規(guī)模達(dá)到現(xiàn)在的8倍。

發(fā)布會(huì)當(dāng)日，合景悠活股價(jià)高開低走。嘉和家業(yè)物業(yè)服務(wù)研究院分析指出，合景泰富營(yíng)收表現(xiàn)平平。結(jié)合同行業(yè)營(yíng)收情況來看，合景悠活的營(yíng)業(yè)收入和目前已披露的企業(yè)相比排在末位，營(yíng)收并不亮眼，競(jìng)爭(zhēng)力較弱，并不能給投資者帶來信心，因此股價(jià)高開低走也就不難預(yù)見。嘉和家業(yè)分析指出，合景悠活僅通過收并購(gòu)來擴(kuò)張規(guī)模并不能給盈利情況帶來正面影響，因此，應(yīng)通過收并購(gòu)+外拓雙輪驅(qū)動(dòng)來實(shí)現(xiàn)擴(kuò)張目標(biāo)。

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