重慶早已實行以套內面積計價售樓

20世紀80年代以來，香港房地產(chǎn)交易制度很大程度上影響了內地房地產(chǎn)交易制度的發(fā)展與完善，甚至有觀點認為“公攤面積”的概念就是源自香港。

不過，2013年1月1日起，香港實行住宅物業(yè)銷售新規(guī)，要求二手房銷售先行提供“實用面積”(相當于內地“套內面積”)。當年4月29日，《一手住宅物業(yè)銷售條例》正式推出，新規(guī)擴展至新房。香港房地產(chǎn)銷售由此徹底告別“公用地方”(相當于內地“公攤面積”)時代。

在內地，重慶是目前唯一強制實行以套內面積計價售樓的地方。

實際上，早在2002年，重慶市人大常委會就以地方法規(guī)的形式，首次對商品房的計價方式做出明確規(guī)定和要求。2002年6月，重慶人大常委會通過了《重慶市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易管理條例》，要求：商品房現(xiàn)售和預售，以套內建筑面積作為計價依據(jù)，商品房買賣合同及商品房權證應當載明共用部位及設施。

圖片來源：攝圖網(wǎng)

該條例于當年8月1日施行，宣告重慶在全國率先強制施行商品房銷售以“套內建筑面積”計價的政策，不按這一計價依據(jù)銷售的開發(fā)商，將由房地產(chǎn)行政主管部門責令改正，并處以商品房交易金額5%~10%的罰款。

談及重慶為何要做強制改革商品房計價方式的“先驅”，時任重慶國土資源和房屋管理局市場處處長曾強在接受媒體采訪時說：“最大的目的在于讓消費者明明白白購房，最大限度地減少房地產(chǎn)交易糾紛，保護購房者的合法權益?！?

取消公攤會推高房價？解讀來了

有人稱，降低或取消公攤面積，可能會讓開發(fā)商忽視公用設施部位建設、降低環(huán)境配套等公共公用設施質量，甚至進一步推高房價。

新華社題為《“公攤面積傷民”矛盾亟待求解》的報道指出，國外成熟的經(jīng)驗表明，在市場經(jīng)濟中，如果開發(fā)商試圖在壓縮公攤面積后占購房者便宜，購房者肯定不會答應。為了生存和獲利，開發(fā)商更理性的選擇，是根據(jù)市場需要造出更好的房子。

報道稱，至于降低或取消公攤面積會推高“房價”之談，更是危言聳聽。因為壓縮公攤面積或改成按套內建筑面積計價造成的價格上漲，本身只是一個數(shù)字問題，并不會真正提高購房者負擔，相反會降低購房者的未來資金壓力。

那么，按套內面積計價是否能減少購房成本呢？

北京市萬思恒律師事務所吳剛律師對每日經(jīng)濟新聞（微信號：nbdnews）記者表示，該條規(guī)定即使最終生效，也難以有效減少購房人的最終購房成本。因為開發(fā)商投入到住宅項目的所有建設成本，包括其投入到公共建筑、公共設施設備的建設成本，最終也會分攤到廣大購房人的身上，那么按套內使用面積來計算住房的單價也必然上升。

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易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進向每日經(jīng)濟新聞（微信號：nbdnews）記者表示，全國統(tǒng)一套內面積進行交易，發(fā)揮了房住不炒的導向，從購房者的角度，在買房的時候，少了一個顧慮。

嚴躍進稱，這一次住建部的規(guī)定，具有很大的變革，可能會使一些房地產(chǎn)稅，包括一些跟房屋交易面積掛鉤的制度發(fā)生變革，對于財政稅收、相應的計稅標準等都是積極的。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉今日（2月23日）對此進行了解讀：

是否套內計價對于購房者實際購房成本基本無影響，主要影響的是部分打著政策擦邊球賣低得房率房子的開發(fā)商。另外，對于購房者而言，物業(yè)費等因為建筑面積衍生的收費也有可能降低。

另外需要注意的是，公攤面積并不是越小越好，不計入面積價格，意味著開發(fā)商同樣可以提高套內單價，另外如果開發(fā)商過度擠壓公攤，會導致社區(qū)品質下調，包括樓道、會所、大堂等公共面積縮水。

1：這只是一個工程建設規(guī)范公開征求意見，距離正式文件還很遙遠，即使成為正式文件，也不確定是建議標準還是規(guī)定強制標準。

2：從政策內容看，包括了住宅、商業(yè)、工程建設等方方面面，包括全裝修交付等等政策，這些政策起碼5年內落地可能性非常小。

3：套內面積計價影響最大的是期房銷售，對于現(xiàn)房和二手房，購房者更容易計價。從套內計算價格看，全國已經(jīng)有重慶等個別城市落地，的確更有利于購房者，對于開發(fā)商而言減少了灰色利益。

4：羊毛出在羊身上，如果出臺套內計價模式，需要考慮之前已經(jīng)入市的項目如何銜接的政策。

5：從未來趨勢看，國內有很多獨有、少有的房地產(chǎn)交易現(xiàn)象，比如公攤計價、期房銷售、二手房雙邊代理，這些都隨著房地產(chǎn)市場發(fā)展有改變的可能性。