以下全文轉(zhuǎn)自微信公眾號“每日經(jīng)濟新聞”（ID：nbdnews）

提到公攤面積，幾乎每個購房者都有一肚子的抱怨——花了100平米的錢，卻只買到一個70平米左右的房！

從1998年進入商品房時代開始，由購房者分?jǐn)傎徺I的共有建筑面積，就因不符國際慣例、現(xiàn)有法律法規(guī)沒有設(shè)定上限等問題一直為人詬病。

如今好消息傳來，以后的住宅交易有望全部按照套內(nèi)面積來計算。

住宅擬按套內(nèi)面積交易+全裝修交付

100平不再只得70平

近日，住建部發(fā)布38項住建領(lǐng)域全文強制性工程建設(shè)規(guī)范公開征求意見的通知，涉及住宅項目規(guī)范、非住宅類居住建筑項目規(guī)范、民用建筑通用規(guī)范、園林工程項目規(guī)范、城市軌道交通工程項目規(guī)范等38份規(guī)范的修改。

此次38項強制性工程建設(shè)規(guī)范中，人們最關(guān)心的《住宅項目規(guī)范（征求意見稿）》指出，這一住宅項目規(guī)范是為貫徹執(zhí)行國家技術(shù)經(jīng)濟政策，保障住宅項目安全、適用、宜居、綠色和耐久，規(guī)范住宅項目規(guī)模、布局、功能、性能及技術(shù)措施而制定。住宅項目建設(shè)、使用和維護必須遵守本規(guī)范。

每經(jīng)小編（微信號：nbdnews）注意到，《住宅規(guī)范》有一個最大的亮點，意見指出，住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進行交易。

此次38項強制性工程建設(shè)規(guī)范中，人們最關(guān)心的《住宅項目規(guī)范（征求意見稿）》指出，這一住宅項目規(guī)范是為貫徹執(zhí)行國家技術(shù)經(jīng)濟政策，保障住宅項目安全、適用、宜居、綠色和耐久，規(guī)范住宅項目規(guī)模、布局、功能、性能及技術(shù)措施而制定。住宅項目建設(shè)、使用和維護必須遵守本規(guī)范。

每經(jīng)小編（微信號：nbdnews）注意到，《住宅規(guī)范》有一個最大的亮點，意見指出，住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進行交易。

媒體指出，這是住建部首次在官方文件中明確提出房屋應(yīng)由套內(nèi)面積來進行交易。

此外《住宅規(guī)范》還有以下幾點值得關(guān)注：

城鎮(zhèn)新建住宅建筑應(yīng)全裝修交付（不同于「精裝房」）。所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完成，給水排水、供暖、通風(fēng)和空調(diào)、燃?xì)?、照明供電等系統(tǒng)基本安裝到位，廚房和衛(wèi)生間的基本設(shè)備全部安裝完畢，達(dá)到基本使用標(biāo)準(zhǔn)。（2.3.2）

由原七層及以上或超過16m設(shè)置電梯進行調(diào)整，新建住宅建筑電梯設(shè)置應(yīng)符合下列規(guī)定：四層及四層以上住宅建筑或超過9m的新建住宅建筑應(yīng)設(shè)電梯；十二層及十二層以上的住宅建筑，每個居住單元設(shè)置電梯不應(yīng)少于2臺；新建住宅建筑電梯的載重量不應(yīng)小于800kg。（7.5.1）

每個設(shè)置電梯的居住單元應(yīng)至少設(shè)有1臺可容納擔(dān)架的電梯，且電梯轎廂尺寸不應(yīng)小于為1.50m×1.60m，轎廂門凈寬不應(yīng)小于0.90m。（7.5.1）

住宅建筑設(shè)計工作年限應(yīng)符合以下規(guī)定:結(jié)構(gòu)設(shè)計使用年限不低于50年，地下室防水不低于結(jié)構(gòu)設(shè)計工作年限。（2.2.1）

公攤亂象多，“最牛公攤”只有不到一半面積能住

公攤即謂公攤面積，是分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e的簡稱，它與套內(nèi)建筑面積之和構(gòu)成了一套商品房的建筑面積。

我們在買房的時候，開發(fā)商會告訴你，購買的商品房銷售面積（建筑面積）=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e（公攤面積）。

“公攤”的內(nèi)容，包括以下兩大部分：

第一部分包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積等；

第二部分包括：樓宇（套）與公共空間之間的分隔，以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50%。

公攤面積問題不是一個新鮮話題，業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為公攤面積是房地產(chǎn)市場“最不透明的一項指標(biāo)”，由此導(dǎo)致的房屋買賣糾紛及服務(wù)收費爭議由來已久。去年新華每日電訊曾梳理住房公攤面積的主要“貓膩”，包括：

公攤計入精裝修成售房“潛規(guī)則”。北京的一位銷售人員向記者表示，“公攤部分也計入精裝收費，現(xiàn)在北京市面上基本都這樣操作?！?

公攤面積計算“水太深”。據(jù)媒體報道，山東省高密市曾出現(xiàn)一處名為“貴賓首府”的“神盤”，多部門聯(lián)合驗收文件顯示公攤系數(shù)高達(dá)52.35%，被稱作“史上最牛公攤面積”。面對業(yè)主維權(quán)，工作人員十分硬氣：“法律對公攤上限沒有規(guī)定，你們100年都退不了房！”

公攤系數(shù)竟是“偽命題”。明源地產(chǎn)研究院執(zhí)行主編艾振強說，事實上，作為國內(nèi)房地產(chǎn)交易和收費重要依據(jù)的“公攤系數(shù)”這個術(shù)語，至今都沒在現(xiàn)行國家標(biāo)準(zhǔn)中出現(xiàn)過。

艾振強說，沒有關(guān)于公攤系數(shù)上下限的明確規(guī)定，開發(fā)商可將公攤面積“任性”做大，導(dǎo)致實際案例中出現(xiàn)的一些公攤系數(shù)“喪心病狂”。部分開發(fā)商甚至將獨立使用的地下室、車棚、車庫，為多幢樓服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房，作為人防工程的地下室都計入公攤面積。

公攤擅挪作商用成為“糊涂賬”。記者了解到，現(xiàn)實中存在大量開發(fā)商、物業(yè)公司私自將公攤設(shè)施賣出或租賃的情況，損傷了業(yè)主權(quán)益。開發(fā)商采取的一般做法是先將停車場、樓道等公共面積納入公攤，由全體業(yè)主埋單，再二次出售或出租廣告位牟利。

公攤面積動輒再收服務(wù)費惹民怨。公攤收益被物業(yè)“代持”，但物業(yè)費、供暖費、停車費等與公攤密切相關(guān)的五花八門收費卻每每如期而至，讓業(yè)主們有種說不出來的“憋屈”。

房產(chǎn)稅是否應(yīng)計公攤面積存兩難。調(diào)研中，不少專家都提到，未來房產(chǎn)稅的收繳標(biāo)準(zhǔn)是否應(yīng)該考慮公攤面積面臨兩難：一方面，由于板樓、塔樓、別墅等各類建筑公攤面積差別極，從0%至55%不等，一刀切地以建筑面積為單位收取有失公平；另一方面，如以套內(nèi)面積為標(biāo)準(zhǔn)收取房產(chǎn)稅，開發(fā)商可能故意“紙面做高”公攤面積，幫助購房者“合理”避稅。