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華潤(rùn)萬象生活火速遞交招股書,下半年包干制將改為酬金制
關(guān)聯(lián)方貢獻(xiàn)收入超3成
公開資料顯示,華潤(rùn)萬象生活的歷史可追溯至1994年,當(dāng)時(shí)華潤(rùn)集團(tuán)投資北京市華遠(yuǎn)房地產(chǎn)股份有限公司(華潤(rùn)置地前身)并開展物業(yè)開發(fā)、投資及管理業(yè)務(wù),其后重組成為華潤(rùn)置地。
作為聞名全國(guó)的大型央企,華潤(rùn)置地的強(qiáng)大地產(chǎn)規(guī)模自然成為華潤(rùn)萬象生活崛起的強(qiáng)大助力。
招股書直言,華潤(rùn)集團(tuán)及華潤(rùn)置地(連同各自的合營(yíng)企業(yè)和聯(lián)營(yíng)公司)為其兩大客戶,所貢獻(xiàn)收入合共分別占2017年-2019年與2020年上半年總收入的31.2%、32.2%、32.3%及36.0%。
不過,與其他諸多上市物企一樣,背靠母公司固然可以使企業(yè)短期內(nèi)快速崛起,但卻更容易產(chǎn)生依賴性,從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看,未必是好事。
特別是住宅物業(yè)方面,華潤(rùn)萬象生活管理有502個(gè)住宅及其他物業(yè)項(xiàng)目,在管總建筑面積為9749.8萬平方米;其中405個(gè)項(xiàng)目來自華潤(rùn)集團(tuán)及華潤(rùn)置地,對(duì)應(yīng)在管面積7955.4萬平方米,占比為81.5%,第三方物業(yè)占比僅不足兩成。
包干制將改為酬金制
值得一提的是,盡管擴(kuò)張迅速,但卻受限于包干制收費(fèi)模式,華潤(rùn)過去幾年增收不增利的問題十分嚴(yán)重。
財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示,2017年-2019年,華潤(rùn)萬象生活分別有96個(gè)、113個(gè)、98個(gè)按包干制收費(fèi)模式管理的住宅及其他物業(yè)項(xiàng)目處于虧損狀態(tài),虧損金額分別為8010萬元、7570萬元、7920萬元。
相對(duì)而言,在商業(yè)方面這一情況要好得多。2017年-2019年,按包干制收費(fèi)模式管理的購(gòu)物中心項(xiàng)目分別有2個(gè)、5個(gè)、7個(gè)處于虧損狀態(tài),金額分別為2350萬元、2650萬元、2490萬元;包干制寫字樓項(xiàng)目分別有5個(gè)、11個(gè)、8個(gè)虧損,金額為990萬元、560萬元、740萬元。
或受此影響,過去三年,華潤(rùn)萬象生活的整體毛利率分別為13%、15%、16.1%,今年上半年為24.1%?!懊噬仙饕怯捎谏虡I(yè)運(yùn)營(yíng)及物業(yè)管理服務(wù)分部貢獻(xiàn)的收入增加,而該分部的毛利率高于住宅物業(yè)管理服務(wù)分部。”該公司在招股書中表示。
具體來看,2020年上半年,其住宅物業(yè)服務(wù)毛利率為14%,購(gòu)物中心為36%,寫字樓為35.3%,后兩者的毛利率水平均為住宅的兩倍有余。
此外,盡管總體處于走高的趨勢(shì),但仍遠(yuǎn)低于行業(yè)均值。有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2019年上市物企平均毛利率為29.4%,如碧桂園服務(wù)、悅生活等不少民營(yíng)物企毛利率都超過其2倍。
所謂包干制,即由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定費(fèi)用,盈余或者虧損均由企業(yè)享有或者承擔(dān)。分析人士向觀察者網(wǎng)指出,國(guó)企實(shí)行的包干制屬于歷史遺留問題,隨著市場(chǎng)化經(jīng)濟(jì)的不斷變化,顯然早已不適用,相關(guān)國(guó)企的改革勢(shì)在必行。
華潤(rùn)顯然早已意識(shí)到這一點(diǎn),企業(yè)表示,自2020年下半年起,將逐步把包干制收入模式轉(zhuǎn)變?yōu)槌杲鹬?,?shí)施這一戰(zhàn)略計(jì)劃主要是為了理順企業(yè)與業(yè)主和租戶的關(guān)系,與行業(yè)慣例保持一致,并提升企業(yè)的利潤(rùn)水平。
本文系觀察者網(wǎng)獨(dú)家稿件,未經(jīng)授權(quán),不得轉(zhuǎn)載。
- 責(zé)任編輯: 張志峰 
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