【觀察者網(wǎng) 綜合報(bào)道】

7月31日，中央政治局召開(kāi)會(huì)議，定調(diào)下半年。在表述樓市調(diào)控時(shí)，去掉了“過(guò)快”兩個(gè)字，將“遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”的提法轉(zhuǎn)變?yōu)椤皥?jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲”。

政治局會(huì)議消息出來(lái)后，深圳市立馬重磅出臺(tái)樓市新政，在一線城市中率先實(shí)施個(gè)人限售政策，地產(chǎn)股于8月1日“立竿見(jiàn)影”跳水，全天市值蒸發(fā)超千億。

8月2日，地產(chǎn)股繼續(xù)下跌。

而除了深圳的限售政策之外，最近兩天，房地產(chǎn)資金方面政策還有新動(dòng)向。

有媒體曝出四大行于8月1日起在蘇州試點(diǎn)房貸不滿5年提前還款將收6個(gè)月違約金，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，該政策有可能起到變相限售的作用，在某種程度上限制了地產(chǎn)商從購(gòu)房者手中變相套現(xiàn)，回籠資金的操作；《中國(guó)證券報(bào)則》發(fā)文稱(chēng)北京、上海等一線城市首套房貸利率普遍維持基準(zhǔn)利率上浮5％以上水平，銀行房貸政策仍將“偏緊”。

一時(shí)間，房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)聲鶴唳。

四大行蘇州試點(diǎn)房貸不滿5年提前還款罰違約金

據(jù)蘇州廣電總臺(tái)下屬蘇房網(wǎng)8月1日?qǐng)?bào)道，有消息稱(chēng)四大行即將統(tǒng)一政策，針對(duì)提前還房貸的客戶(hù)，收取一定違約金。

騰訊《一線》也于8月1日對(duì)此消息進(jìn)行了確認(rèn)，工、農(nóng)、中、建四大行從即日起，新辦理的個(gè)人房貸業(yè)務(wù)，若在5年內(nèi)提前還款，將收取一定的違約金，違約金=提前還款金額×房貸月利率×6。

目前蘇州首套房貸利率普遍在基準(zhǔn)上浮20%，即5.88%，按照這一數(shù)字計(jì)算，若提前還款100萬(wàn)，用戶(hù)需要交納2.94萬(wàn)元違約金。

這也意味著，若通過(guò)銀行貸款所購(gòu)的房屋在5年內(nèi)再度交易，交易成本將會(huì)增加。

蘇州（資料圖）

變相限售？

在此之前，銀行對(duì)提前還款的要求較為寬松，例如，農(nóng)行蘇州分行的個(gè)貸經(jīng)理告訴《一線》，此前只需要正常還款1個(gè)月后就可申請(qǐng)?zhí)崆斑€款，無(wú)其他成本。

工行蘇州分行的一名信貸經(jīng)理則告訴《一線》，此前該行也曾有過(guò)“提前還款要交違約金“的規(guī)定，具體要看當(dāng)時(shí)的貸款合同。

據(jù)騰訊新聞《一線》查詢(xún)，工行此前也有過(guò)“不滿三年提前還款罰息三個(gè)月”的規(guī)定。

此外，據(jù)《上海證券報(bào)》從北京中介機(jī)構(gòu)了解到，在北京提前還款也是要支付違約金的，但一般合同約定1年內(nèi)提前還款才需要支付。

蘇房網(wǎng)則稱(chēng)，在蘇州二手房市場(chǎng)，貸款未滿5年、提前還款的現(xiàn)象十分常見(jiàn)：房東通常需要把手上的房屋貸款結(jié)清了，才能夠做產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)。

而業(yè)內(nèi)人士指出，在二手房交易中，一些稅費(fèi)、交易成本，往往就由購(gòu)房者承擔(dān)，“羊毛出在羊身上”——現(xiàn)今，違約金新規(guī)的執(zhí)行，或?qū)⒃黾淤I(mǎi)房人的購(gòu)房成本，打擊二手房市場(chǎng)交易的積極性。

蘇房網(wǎng)首席數(shù)據(jù)分析師夏瑋芬認(rèn)為，這個(gè)政策更大的影響是以后的買(mǎi)房群體。

她說(shuō)：“政策主要針對(duì)8月1日后釋放貸款的人群，特別是對(duì)急于出手房屋套現(xiàn)的投資屬性購(gòu)房人群，肯定會(huì)有影響的；但也會(huì)影響到部分短期內(nèi)換房的改善需求人群，房屋的轉(zhuǎn)手周期將會(huì)被拉長(zhǎng)。”

夏瑋芬認(rèn)為，違約金新規(guī)雖不是限售，但一定程度上有類(lèi)似于限售的作用：“整體來(lái)看，在房住不炒的大前提下，今年多個(gè)熱點(diǎn)城市出現(xiàn)限售的要求，來(lái)拉長(zhǎng)投資轉(zhuǎn)手的周期，這個(gè)政策一定程度上有類(lèi)似于限售的作用，如果是短期出手，無(wú)疑加大了房屋在二手房交易市場(chǎng)流轉(zhuǎn)的成本，對(duì)今后的短線貸款投資購(gòu)房行為，預(yù)計(jì)還是會(huì)起到一定的影響。”

疑似建行提前還款客戶(hù)須知（圖片來(lái)源：蘇房網(wǎng)）

防止開(kāi)發(fā)商套現(xiàn)？

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)此發(fā)表評(píng)論稱(chēng)，提前還款本身也是要收取違約金的，這個(gè)政策在全國(guó)其他城市的商業(yè)銀行本身也是執(zhí)行的。但是不同的是，此次蘇州的類(lèi)似違約金，更是強(qiáng)調(diào)了5年內(nèi)即提前還款的現(xiàn)象，這樣做其實(shí)是考慮兩點(diǎn)。

第一、銀行房貸工作需要穩(wěn)定，持續(xù)提前還款，銀行本身房貸業(yè)務(wù)就會(huì)受干擾。

第二、銀行本身也要執(zhí)行房地產(chǎn)相關(guān)調(diào)控政策，從此類(lèi)政策內(nèi)容看，提前還款部分也和樓盤(pán)套現(xiàn)等做法有關(guān)，給予此類(lèi)違約金，也是希望形成類(lèi)似限售的效應(yīng)，即持有住房的時(shí)間會(huì)更長(zhǎng)。

當(dāng)然具體操作中，也要看到，此類(lèi)模式對(duì)于部分急于換房的群體來(lái)說(shuō)，適當(dāng)會(huì)增加成本，所以也可以為對(duì)二套購(gòu)房行為有一定的對(duì)沖或利空作用。

另?yè)?jù)《金羊網(wǎng)》報(bào)道，有消費(fèi)者表示，原本他的裝修款是按兩年分期付款，以減輕首付壓力。但近日開(kāi)發(fā)商主動(dòng)跟他溝通：“如果你有錢(qián)的話，剩下的裝修貸款能不能現(xiàn)在就還清?！睘槲崆斑€款，開(kāi)發(fā)商竟愿意給出8%年利率給予補(bǔ)償，而開(kāi)發(fā)商這樣做的目的只有一個(gè)：為求盡快回款。

“‘十一’銷(xiāo)售旺季快到，開(kāi)發(fā)商都想趕一批新貨在黃金周亮相。不過(guò)，想承建商或乙方單位幫你趕工，至少要把之前欠款付清才行?！币晃慌c眾多開(kāi)發(fā)商有長(zhǎng)期合作關(guān)系的設(shè)計(jì)師說(shuō)。

“所以，現(xiàn)在不少開(kāi)發(fā)商都急推十來(lái)套特價(jià)房以解燃眉之急?！?廣東省房協(xié)理事、廣州市同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理趙卓文表示，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，核心問(wèn)題是資金問(wèn)題。持續(xù)的去杠桿、加息，讓不少開(kāi)發(fā)商資金偏緊，即便拿到錢(qián)，資金成本也較高。如果開(kāi)發(fā)速度慢、銷(xiāo)售周期長(zhǎng)就會(huì)影響資金回籠進(jìn)度。直接降價(jià)誰(shuí)都不想，因此，開(kāi)發(fā)商就拿出少量單位促銷(xiāo)回款。

在趙卓文和中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜看來(lái)，目前，開(kāi)發(fā)商缺錢(qián)的情況比較普遍，主要表現(xiàn)在：此前高價(jià)地頻出，如今又有不少條件不差的土地終止出讓?zhuān)幢阌斜容^多企業(yè)參與競(jìng)投的地塊，價(jià)格也不如去年條件相仿的地塊高；另一方面，不少開(kāi)發(fā)商都加大投入加快工程進(jìn)度，希望房子盡快進(jìn)入銷(xiāo)售周期，因此營(yíng)運(yùn)資金相對(duì)緊張。