現(xiàn)在讓本人轉(zhuǎn)而討論影響我們業(yè)務(wù)的三項重大事件中的第二項——中美關(guān)系惡化。本人在下一節(jié)會進一步闡述，但簡而言之，就是兩國關(guān)系惡化的速度比本人預(yù)期的要快得多。這與2019冠狀病毒病疫情一樣，會從根本上改變世界，影響遠及至少未來一兩代人。此外，本人懷疑，即使11月美國民主黨入主白宮，局勢會否從根本上扭轉(zhuǎn)過來。

可以肯定的是，中美關(guān)系惡化不可能嚴重損害香港的經(jīng)濟，因為第三項重大事件（去年的社會動蕩及其余波）已經(jīng)令香港經(jīng)濟嚴重受損，本人將在本文稍后再談。美國的離譜行徑可令香港的情況變得更糟，但對美國利益的傷害可能更大。華府必須謹慎行事。

如本人早前所說，中美關(guān)系風(fēng)雨如磐，也許對我們的內(nèi)地零售租賃業(yè)務(wù)相當(dāng)有利。當(dāng)如貿(mào)易等外部經(jīng)濟聯(lián)系有實際及潛在問題時，內(nèi)地龐大的本地市場必須擴大并提高效率，這對于提高國內(nèi)生產(chǎn)總值和創(chuàng)造就業(yè)的重要性比以往更關(guān)鍵。本地消費必須擴大，相關(guān)系統(tǒng)也必須進一步完善。從個人層面看，大部分主要西方國家不再歡迎內(nèi)地消費者，他們便會留在本地購買奢侈品。這些對我們的業(yè)務(wù)都有利。

第三項亦是最后一項影響我們營運的重大事件是始于2019年6月的香港街頭暴力，事件一直持續(xù)至今年1月底2019冠狀病毒病疫情爆發(fā)為止。六個月前，在本集團主要附屬公司恒隆地產(chǎn)有限公司（恒隆地產(chǎn)）之年終致股東函中，本人已就此詳盡分析，在此不再贅述。事件其后的重大發(fā)展是北京為香港制定《香港國安法》。

自香港回歸祖國以來23年，北京在實施《基本法》這部管治香港特別行政區(qū)的法律上，一直過于寬松，加上香港及北京的某些失誤，使得有外國勢力支持的少數(shù)激進派找到機會在香港制造事端。最終，情況已經(jīng)發(fā)展到香港變得難以管治。反對派甚至公開宣稱其計劃是要摧毀香港，從而損害北京，這也是他們的最終目標?！案郦殹彼汲币阎哺愀?，這座城市已成為北京的最大憂慮——一個試圖推翻中國政權(quán)的基地。

根據(jù)《基本法》第二十三條，香港應(yīng)自行立法制定自己的國家安全法。礙于反對派，香港在這23年無法自行立法，而且短期內(nèi)也不可能做到。事實上，本地政治氛圍已惡化得令香港無法管治，而這正是反對派想要的結(jié)果。他們的目標可能并非要損害經(jīng)濟，但這個結(jié)果是避免不了的。

接著是去年的街頭騷亂，這無疑獲外部勢力支持。騷亂是隨著2014年“占領(lǐng)中環(huán)”行動而來的，但更加暴力。香港政府必須采取一些措施，但情況已完全超出其能力范圍。例如，去年秋季騷亂最激烈之時，香港警隊已處于崩潰邊緣。這個局面需要改變。

請容本人在此稍為岔開，回答一個重要的問題：香港局勢是如何變得如此嚴重失控？簡單來說，就是因為反對香港政府、抗衡中央政府的行為幾乎無需付出代價，反而得益不少。

23年來，北京處理香港事務(wù)時過于溫和。每當(dāng)反對者步步進迫，北京幾乎總會讓步；還有善意的不干預(yù)政策。例如，當(dāng)有人不遵守或公然違反立法機關(guān)（立法會）的《議事規(guī)則》，北京不發(fā)一言。當(dāng)暴徒與警察沖突，香港司法機關(guān)總是從寬處理。坦白說，情況已變得荒謬。反政府的行動獲外國勢力壯膽，受由西方主導(dǎo)的媒體鼓吹，必然可贏得本地及國際關(guān)注。甚至在金錢方面，許多人玩政治把戲比做他們以往的工作可賺取更多，何樂而不為呢？他們的行徑越極端，獲得的利益就越大。這就是香港過去23年的歷史。

然后北京就頒布了《香港國安法》。過去一年多，華府公開宣稱中國為它的頭號敵人。從前，北京處理香港事務(wù)時都會格外謹慎，以免不必要地惹怒美國?，F(xiàn)在，這種克制已經(jīng)不再是北京最重視的了，《香港國安法》隨之面世。此舉震驚香港，尤其是反對派。

此事就連不反對北京的陣營也不知如何反應(yīng)。正如本人早前撰述，1997年以前，英國殖民宗主成功在香港孕育了一群缺乏國民身份認同的中國人。過去23年，無論是北京抑或是香港，都沒有做任何事以糾正這種情況，換來的是一群缺乏國家情懷的人，這些人自然不在意國家安全的需要。他們上一次考慮過國家安全也許是在2003年，當(dāng)時他們反對二十三條并上街抗議。難怪近月社會上有關(guān)《香港國安法》的討論都頗為荒謬，無知顯而易見。

西方尤其美國的激烈反應(yīng)是可以理解的。數(shù)個國家已經(jīng)暫停與香港的引渡協(xié)議。這至少有兩個主要原因：第一，美國現(xiàn)在已向中國全面宣戰(zhàn)。香港這顆棋子方便好用，所以香港任何被美國視為對其不利的改變，都不會受歡迎。換句話說，外部勢力正在利用香港對付北京。第二，《香港國安法》必然會限制外國在香港的秘密活動。畢竟，這些活動活躍于香港至少已有一個世紀?？梢钥隙ǖ丶僭O(shè)，最近暫停與香港的引渡協(xié)議的國家，從前在香港的活動定必非常活躍。

部分外國勢力可能事前已告誡他們在香港的反政府“朋友”?！断愀蹏卜ā奉C布后，有反對派陣營的成員馬上開始退下來，《香港國安法》明顯在他們意料之外。過去23年，他們一直在香港非?；钴S，這是個不受任何國家安全法律規(guī)管的地方，世上罕見。同時，他們有種錯覺，認為北京會避免與美國沖突，所以只要他們靠攏美國，就會成功?，F(xiàn)在，他們被本來為他們撐腰的美國拋棄了。美國把中國逼得太緊，耗盡了中國對美國僅余的容忍，再加上反對派在香港步步進迫，迫使北京走這一步。

今年6月，在《香港國安法》公布之前“亂港四人幫”之一的李柱銘突然改口，表示自己是一國兩制的堅定捍衛(wèi)者（圖源：《環(huán)球時報》）

最后得到的，就是各方皆輸?shù)木置?。中國現(xiàn)在擁有的是一個經(jīng)濟受損的香港。所有香港人都受苦，并會繼續(xù)付出沉重的經(jīng)濟代價。很多反對派會被卷入法網(wǎng)，有些人要逃亡，回不了香港，要回來就得付出沉重的個人代價。對西方國家而言，在《香港國安法》下，他們失去了香港這個讓他們對中國興風(fēng)作浪的地方。

反對派的領(lǐng)袖全都是成年人，應(yīng)該知道自己在做什么。然而令人惋惜的是，有13至15歲的青少年因去年騷亂時所做的行為而被檢控。他們不少向警察投擲汽油彈，有些則藏有攻擊性武器。是什么讓這些青少年如此憤怒？是誰煽動他們？那些惡意利用這些青少年心智的成人，毀了他們的前途，難道不應(yīng)該負責(zé)嗎？那些人的所作所為，是不為道德所容的。

《香港國安法》將如何發(fā)揮作用還有待觀察，至少目前看來，該法的本意似乎達到了，街頭總算平靜下來。然而，恐怕我們的經(jīng)濟已千瘡百孔，要恢復(fù)不是一件易事。“東方之珠”的光芒現(xiàn)已差不多消逝。樂見香港落得如此田地的是偽善的英國人。1997年前，在英國鐵腕管治之下，香港發(fā)展蓬勃?，F(xiàn)在的北京，遠比這前殖民宗主溫和，卻給世界不能好好管治香港的印象。雖然當(dāng)時英國以鐵腕管治香港，但其余的西方世界成員皆視之為盟友；反之他們卻視中國為敵人。美國當(dāng)時對英國在港的鐵腕政策沒吭一聲，但現(xiàn)在卻對北京所做的幾乎都加以指摘。

與香港其他的購物商場業(yè)主一樣，我們的零售租賃業(yè)務(wù)遭受打擊，可能需要10年才能使租金回到2018年的水平。畢竟，1997年亞洲金融風(fēng)暴后，我們花了11年，直至2007年租金才回復(fù)到1996年的水平。當(dāng)時我們的經(jīng)濟量受損，但這次是量及質(zhì)皆受傷害。

對我們而言，眼前的危機尚有一絲曙光。內(nèi)地人在香港購買奢侈品的好景不再，但我們在香港并沒有這類店鋪。由于疫情的關(guān)系，內(nèi)地人要購買奢侈品只能在內(nèi)地，我們在內(nèi)地的許多購物商場必然會因而受惠。值得慶幸的是，過去近20年，我們都沒有擴充香港的租賃物業(yè)組合。反之自2005年起，我們幾乎只投資內(nèi)地，而且態(tài)度進取，尤其集中于高端購物商場。在現(xiàn)時的情勢下，最有利的正是這個市場。

請讓本人轉(zhuǎn)而談?wù)勎覀兊臉I(yè)務(wù)表現(xiàn)。雖然我們內(nèi)地各購物商場的客流量仍比去年同月低，但租戶的奢侈品銷售額已帶頭猛增，其他商品的銷售額復(fù)蘇則仍然落后。這個差異的合理因由，本人已于恒隆地產(chǎn)的致股東函內(nèi)詳述。最終，所有零售物業(yè)的客流量都會恢復(fù)到正常水平，但有些日常必需品的銷售可能從此轉(zhuǎn)至電子商貿(mào)。至于五星級購物商場里售賣的高價商品，正如本人過往所詳述，轉(zhuǎn)向電子商貿(mào)這情況不大可能會發(fā)生。

過去六個月，我們零售物業(yè)的表現(xiàn)有兩個差異：一是香港與內(nèi)地，二是內(nèi)地的高端購物商場與次高端購物商場。各處的辦公樓均表現(xiàn)疲弱，但至今仍然可控。

在香港和內(nèi)地，我們都要向零售租戶提供租金寬免。在香港，我們會視乎情況，按個別情況評估；而在內(nèi)地，我們有三個星期向租戶只收取基本租金的50%。在兩地，寬免的金額均占各自總租金收入的數(shù)個百分點。為保持更高的租出率，我們一直回應(yīng)市場需求。實際上，香港和上海的空置率輕微下降，但其他城市的則稍稍上升。辦公樓的租金收入和租出率略有下降，但在上海以外的城市，租戶質(zhì)素有所提高。