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“要么底價,要么搖號”,上海二批次首輪土拍兩級分化
(文/解紅娟 編輯/馬媛媛)歷時三天的上海2023年第二批集中供地首輪土拍落下帷幕。
據(jù)悉,上海此次共有25宗宅地擬分兩批次出讓,其中15宗宅地安排于7月11日-7月13日期間出讓,總出讓面積86.7萬平方米,總建筑規(guī)模193.6萬平方米,總起價389.6億元。
最后,15宗宅地全部完成出讓,其中,10宗封頂搖號、5宗底價收官,總成交面積84.16萬平方,總成交規(guī)劃建面187.34萬平方米,攬金約405.5億元,平均溢價率7.82%。
從土拍結(jié)果看,大家錢江維科聯(lián)合體以24.78億元拿下2宗搖號地塊,是本輪的最大贏家;招商蛇口、保利置業(yè)、大華、中國鐵建、中建八局、建發(fā)聯(lián)發(fā)聯(lián)合體、金茂也分別拿下1宗搖號地塊。
上海中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦表示,這次土拍結(jié)果符合預(yù)期,畢竟上海的土地留給房企很好的利潤空間,而且多數(shù)項目不用擔心去化問題,一些優(yōu)質(zhì)地塊可以提前鎖定利潤,兌現(xiàn)只是時間問題。
兩級分化
“要么底價,要么搖號?!北R文曦指出,上海土地市場出現(xiàn)兩級分化,5宗地塊底價獲得,其余均是最高價。
土拍首日,松江新橋宅地、寶山吳淞地塊、青浦重固地塊、臨港兩宗地塊、自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)C04-01地塊因為均只有1家房企報名,全部底價成交,競得人分別為上海恒都置業(yè)、上實發(fā)展、保利發(fā)展、榮盛控股、臨港集團。
可對比的是,本輪土拍中,以閔行區(qū)華漕鎮(zhèn)MHP0-1402單元16-05、17-04地塊、嘉定區(qū)嘉定新城G09-2地塊、寶山區(qū)大場鎮(zhèn)W12-1301單元35-03地塊三宗地塊最為火爆,均成功吸引到18家競買人參與競拍。
其中,閔行區(qū)華漕鎮(zhèn)MHP0-1402單元16-05、17-04地塊于第二日出讓,共吸引了華發(fā)、華潤、華潤、招商蛇口、保利發(fā)展、越秀、中海、中國鐵建、綠城等房企報名,最后,在31輪報價達到上限價格進入現(xiàn)場搖號環(huán)節(jié),中國鐵建以61.475億元搖中,成交樓面價40920元/平方米,溢價率10%。
隨后出讓的嘉定區(qū)嘉定新城G09-2地塊,在21輪報價就達到上限價格,同樣轉(zhuǎn)入搖號環(huán)節(jié),最后由杭州市城建開發(fā)集團有限公司&浙江錢江房地產(chǎn)集團有限公司&寧波維科置業(yè)有限公司(大家、浙江錢江、寧波維科聯(lián)合體)搖中該地塊,成交價17.08億元,溢價率10%。
值得一提的是,大家、浙江錢江、寧波維科聯(lián)合體還成功搖中了浦東新區(qū)曹路基地12-01地塊,該地塊雖沒有上述3宗地塊火熱,但也吸引了華發(fā)越秀聯(lián)合體,聯(lián)發(fā)建發(fā)聯(lián)合體、象嶼、招商、保利發(fā)展等8家競買人參拍。
最后,大家、浙江錢江、寧波維科聯(lián)合體成功競得,成交價7.7億元,成交樓面價28348元/平方米,溢價率10%。
盧文曦指出,大家、錢江在上海已經(jīng)有開發(fā)項目,這次拿地是不錯的土儲補充。另外,從地塊質(zhì)地來看,曹路和嘉定新城都要比此前拿下的浦東新區(qū)惠南地塊更好。以嘉定新城地塊舉例,該地塊除了本地客外更多的是依靠軌道交通導(dǎo)入大量外部需求,且從今年樓盤銷售來看,成績很不錯。因此,對房企而言基本可以提前鎖定利潤,兌現(xiàn)只是時間問題。
寶山區(qū)大場鎮(zhèn)W12-1301單元35-03地塊則安排在首輪土拍最后一日進行出讓,出讓面積134434.9平方米,建筑面積86087.3平方米,起價28.4億,起始樓面價33000元/平方米。
相較于上述2宗地塊,寶山區(qū)大場鎮(zhèn)地塊競拍速度更快,在19輪競價時就達到上限價格進入現(xiàn)場搖號,最后,金茂運氣更甚一籌,以上限價格31.25億元搖中該地塊,成交樓面價36300元/平方米,溢價率10%。
盧文曦預(yù)測,8月開展的第二批集中供地第二輪成交結(jié)果將與此次類似,“好地塊直接搖號,不太可能有中間地帶的溢價率?!?
“搖號新規(guī)”后首場土拍
值得一提的是,這是上?!皳u號新規(guī)”發(fā)布后的首場土拍。
據(jù)悉,自2020年首批集中供地起,上海土拍市場一直采用“一次書面報價”的出讓方式,即在房價地價聯(lián)動機制下,合理設(shè)定地塊起始價格、中止價和最高報價。、
規(guī)定競價方式由原舉牌競價調(diào)整為“舉牌競價+一次書面報價”,舉牌競價未達到中止價的,以價高者得原則確定競得人;舉牌競價達到中止價時,轉(zhuǎn)為一次書面報價,由最接近一次書面報價平均價的房企競得。
值得一提的是,除統(tǒng)計競拍房企給出的一次書面報價外,系統(tǒng)也將給出一個隨機值用于平均,一方面,該隨機值可以避免房企私下合作;但另一方面,房企需要現(xiàn)場調(diào)整報價,以求最接近平均值。
而上海此輪供地中不再采用“一次書面報價”,而是在競價達到最高限價后直接進入搖號階段。
“由于此次拿地規(guī)則做了調(diào)整,和此前拼技巧稍微有些不一樣,完全拼運氣,所以參與的人更多。”盧文曦提到,由于搖中純屬運氣,還有房企比拼場外功夫,比如寄希望于“紅衣服、香蕉、橙子等”得到好運加持。
- 責任編輯: 解紅娟 
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