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殺回土拍市場(chǎng),路勁永續(xù)債難題仍待解
最后更新: 2023-06-19 17:53:47(文/解紅娟 編輯/馬媛媛)沉寂兩年后,老牌港資房企有了新動(dòng)作。
剛剛過去的廣州集中供地中,路勁以一己之力擊敗保利發(fā)展、華發(fā)、美的、龍湖、綠城、建發(fā)等19家房企,在經(jīng)歷18輪報(bào)價(jià)觸及封頂價(jià)后,搖中番禺廣場(chǎng)好又多地塊,成交金額12.9億,折合樓面價(jià)23956元/平。
事實(shí)上,這已經(jīng)是路勁一個(gè)月內(nèi)單獨(dú)拿下的第三宗地塊,而在此之前,路勁兩年內(nèi)僅競(jìng)得5宗地塊,其中還有3宗地塊屬于聯(lián)合拿地。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),2021年至2022年2年時(shí)間,路勁合計(jì)拿下4宗地塊,分別是于2021年9月競(jìng)得的廣州增城新塘鎮(zhèn)地、常州武進(jìn)區(qū)牛塘鎮(zhèn)延政地塊,和2021年11月聯(lián)合招商蛇口、象嶼競(jìng)得的青浦西虹橋地塊,2022年9月聯(lián)合象嶼競(jìng)得的嘉定區(qū)菊?qǐng)@新區(qū)地塊,2022年10月聯(lián)合太湖城投競(jìng)得的蘇地2022-WG-54號(hào)地塊。
“一個(gè)月拿3宗地和兩年拿5宗地的意義不言而喻。”有業(yè)內(nèi)人士指出,這兩年內(nèi)路勁房地產(chǎn)業(yè)務(wù)并不理想,也在年報(bào)中指出“需要有足夠的現(xiàn)金留存在銀行,以保證償還所有到期的貸款,因此會(huì)在拿地上小心和謹(jǐn)慎,現(xiàn)在突然發(fā)力應(yīng)該是緩過勁來了。”
一個(gè)月內(nèi)連拿2塊靚地
路勁真正的發(fā)力時(shí)間比想象中更早。
3月23日,北京2宗宅地掛牌出讓,其中之一正是被稱為史上最“熱”地塊的朱辛莊0028地塊。該地塊共吸引了42家企業(yè)參與報(bào)名,其中央國(guó)企28家,民企14家,路勁正是其中一家。
而在42中選一的概率上,路勁只是分母。最后,該地被上海本土房企大華競(jìng)得,成交價(jià)12.995億元,溢價(jià)率15%。
北京土拍市場(chǎng)失意后,路勁轉(zhuǎn)戰(zhàn)上海。
在4月20日舉行的上海市2023年首批次供地中,路勁與國(guó)貿(mào)、葛洲壩組成聯(lián)合體,報(bào)名競(jìng)拍青浦區(qū)西虹橋龍聯(lián)路北側(cè)07-02地塊、青浦區(qū)西虹橋小淶港西側(cè)52-20地塊2宗地塊,前者吸引20組競(jìng)買人圍獵、耗時(shí)近8小時(shí),后者在經(jīng)過22輪競(jìng)拍后觸及中止價(jià)并轉(zhuǎn)為一次書面報(bào)價(jià)。
最終結(jié)果出爐,路勁持續(xù)陪跑。
直至5月,路勁才終有了點(diǎn)好運(yùn)氣。首先,便是在23日無錫二批次集中供地推出的5宗地塊中拿下一宗,即以底價(jià)摘得新吳區(qū)新洲路與錫賢路交叉口東北側(cè)地塊,成交總價(jià)3.556億元,樓面價(jià)10200元/平方米。
隨后在5月29日的蘇州2023年第二批次集中供地上,以總價(jià)137723萬元獲得蘇地2023-WG-16號(hào),樓面價(jià)36799.7元/平方米,溢價(jià)率15%。
值得一提的是,相較于此前提及的北京朱辛莊地塊和上海青浦區(qū)西虹橋地塊,蘇地2023-WG-16號(hào)的熱度有過之而無不及。
公開資料顯示,該地塊位于工業(yè)園區(qū)萬壽街東、若水路北,也就是緊鄰月亮灣的一塊臨湖宅地,由于周邊臨湖地塊均已出讓,該地塊可以說是月亮灣最后一宗臨湖宅地。除此之外,該地塊還有一二手房倒掛、供應(yīng)短缺等利好,因此共吸引60家公司進(jìn)入線下?lián)u號(hào)。
坊間有傳聞,很多資金充裕的房企都動(dòng)用了多個(gè)馬甲,但路勁只有1個(gè)馬甲卻在59家公司中脫穎而出,真是運(yùn)氣爆棚。
事實(shí)上,路勁的好運(yùn)氣延續(xù)到了6月14日的廣州集中供地。當(dāng)日廣州僅出讓5宗宅地,3宗地塊流拍,僅剩下番禺好又多地塊、番禺客運(yùn)站北側(cè)地塊成功出讓,而兩宗地塊之中,番禺好又多地塊憑借“近地鐵、近區(qū)府、配套成熟、江景”等資源更勝一籌。
這樣好的靚地自然少不了房企圍獵。據(jù)悉,報(bào)名參拍的房企有20組,既包括保利發(fā)展、建發(fā)、葛洲壩、中鐵建、中鐵置業(yè)、中建五局等央國(guó)企,也包括美的、龍湖、路勁等民營(yíng)企業(yè)。
和預(yù)判一致,該地塊在18輪競(jìng)價(jià)后觸及最高限制地價(jià)轉(zhuǎn)為搖號(hào)出讓。最后,路勁梅開二度競(jìng)得該地塊,成交總價(jià)12.9億元,折合樓面價(jià)23956元/平方米。
永續(xù)債吞噬企業(yè)利潤(rùn)
不可否認(rèn)的是,連續(xù)拿下兩宗靚地確實(shí)可以改善銷售情況,但對(duì)路勁整體而言,減少永續(xù)債或許才是當(dāng)務(wù)之急。
據(jù)2022年報(bào)顯示,路勁實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入為171.56億港元,同比減少30.48%;歸屬于母公司股東的凈利潤(rùn)為-4.95億元,同比減少148.18%。
對(duì)此,路勁在業(yè)績(jī)預(yù)警時(shí)回應(yīng),公司年內(nèi)溢利下跌,主要由于年內(nèi)人民幣大幅貶值而取得匯兌虧損約13億港元。此外,與去年比較,年內(nèi)業(yè)績(jī)受防疫措施及疲弱的房地產(chǎn)市場(chǎng)所影響,導(dǎo)致物業(yè)交付面積及利潤(rùn)率均有所下跌,以及物業(yè)與相關(guān)資產(chǎn)減值撥備有所增加,但該等影響被回購(gòu)集團(tuán)的優(yōu)先票據(jù)收益所抵銷。
值得注意的是,綜合損益表顯示,路勁歸屬于母公司股東的凈利潤(rùn)的變動(dòng)還與永續(xù)債有關(guān)。
數(shù)據(jù)顯示,2021年,路勁稅后溢利為19.84億元,其中,歸屬于母公司股東的凈利潤(rùn)為10.28億元,永續(xù)資本證券持有人應(yīng)占溢利5.28元,其他附屬公司之非控股權(quán)益(少數(shù)股東)應(yīng)占溢利4.28億元。
也就是說,路勁稅后溢利的一半要被永續(xù)債持有人和少數(shù)股東分走。
2022年,永續(xù)債持有人和少數(shù)股分走的利潤(rùn)進(jìn)一步擴(kuò)大。數(shù)據(jù)顯示,2022年,路勁稅后溢利為4.59億元,其中,歸屬于母公司股東的凈利潤(rùn)-4.95億元,永續(xù)資本證券持有人應(yīng)占溢利5.37元,其他附屬公司之非控股權(quán)益(少數(shù)股東)應(yīng)占溢利4.59億元。
不難看出,即使歸屬于母公司股東的凈利潤(rùn)為負(fù),路勁也要保證永續(xù)債持有人和少數(shù)股東的盈利,且永續(xù)債持有人應(yīng)占溢利已超過稅后溢利。
需要指出的是,永續(xù)債,又稱無期債券,簡(jiǎn)單來說是沒有明確到期期限的債券,投資者可以通過永續(xù)債定期獲得利息,但本金贖回時(shí)間卻由發(fā)行者自行安排。 永續(xù)債在會(huì)計(jì)賬目里歸為所有者權(quán)益,而非負(fù)債。
換句話說,永續(xù)債雖然不計(jì)入負(fù)債,但明股實(shí)債的屬性導(dǎo)致其在不斷吞噬企業(yè)利潤(rùn)。
可以參考的是,此前有媒體報(bào)道,恒大永續(xù)債利率設(shè)計(jì)為2+N模式,即在存續(xù)期的前兩年公司所需支付的利息較低,但在第三年起就跳高至30%。若企業(yè)未及時(shí)償還貸款,利息將像雪球般越滾越大。
這也是導(dǎo)致路勁歸屬于母公司股東的凈利潤(rùn)虧損的主要原因。從一開始分掉稅后溢利的一半,到超過稅后溢利,永續(xù)債從一開始的錦上添花已變?yōu)檠┥霞铀?duì)于路勁而言,減少永續(xù)債已經(jīng)刻不容緩。
而因?yàn)?022年全年虧損,加上現(xiàn)金流緊張,路勁被迫在上市以來第一次不派股息。
標(biāo)簽 路勁- 責(zé)任編輯: 解紅娟 
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