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萬科與建行合作,成立規(guī)模百億的住房租賃子基金
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馬媛媛文不能測字,武不能防身。
(文/馬媛媛)萬科在租購并舉上再出大招。
1月17日,由萬科與建行合作成立的“建萬住房租賃投資基金”在京舉行揭牌儀式。建萬住房租賃基金的募集規(guī)模為100億元,堅持投資于住房租賃基本定位,主要投資于公司及其下屬子公司及其關(guān)聯(lián)方持有的自持住宅、存量商辦物業(yè)等存量資產(chǎn),同時投資于其他房企持有的具有投資價值的自持住宅、存量商辦物業(yè)等存量資產(chǎn),用于租賃住房。
保障性租賃住房成多地“十四五”住房發(fā)展重點的當(dāng)下,此前早有布局的萬科,將在長租公寓領(lǐng)域開疆?dāng)U土、再增版圖。
據(jù)觀察者網(wǎng)了解,本次雙方攜手成立的基金首批投資了6個泊寓項目,分別位于北京、上海、成都和武漢,合作規(guī)模約24億元,后續(xù)將快速啟動第二批項目的合作。
強強聯(lián)手
根據(jù)1月16日晚間的公告內(nèi)容,萬科下屬子公司海南中萬啟航管理服務(wù)有限公司、海南萬益管理服務(wù)有限公司與建設(shè)銀行下屬的建信住房租賃私募基金管理有限公司、建信住房租賃基金(有限合伙)簽署了《建萬(北京)住房租賃投資基金(有限合伙)合伙協(xié)議》,共同投資設(shè)立“建萬(北京)住房租賃投資基金(有限合伙)”(以下簡稱“建萬住房租賃基金”)。
出資比例方面,據(jù)兩公司公告,萬科下屬子公司中萬啟航認(rèn)繳出資金額為100萬元、萬益管理認(rèn)繳出資金額為19.99億元,合計占建萬住房租賃基金的比例為20%;建信住房租賃基金認(rèn)繳規(guī)模不超過79.99億元。
早在2022年9月,建設(shè)銀行董事會曾發(fā)布公告,為加快發(fā)展長租房市場,增加保障性租賃住房供給,促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展,出資設(shè)立住房租賃基金,認(rèn)繳人民幣299.99億元,該基金也成為了此次建行、萬科合作的“建萬住房租賃投資基金”的母基金。
萬科在公告中表示,公司將充分發(fā)揮行業(yè)龍頭的示范效應(yīng),為社會提供更多優(yōu)質(zhì)的租賃住房產(chǎn)品。
而建設(shè)銀行此次與萬科集團開展基金合作,將聚焦兩個方面重點發(fā)力。一方面著力引導(dǎo)居民住房消費新理念,“十四五”時期將有1億新市民進城,通過增加市場租賃住房供給,滿足不同群體差異化需求。另一方面,積極構(gòu)建住房金融服務(wù)新體系,共同孵化培育REITs合格資產(chǎn),進一步完善市場化資產(chǎn)REITs標(biāo)準(zhǔn),共同構(gòu)建“投貸管退”住房租賃服務(wù)閉環(huán),共同探索租購并舉的房地產(chǎn)發(fā)展新模式。
據(jù)了解,建行有成立專業(yè)的住房服務(wù)子公司,目前已開業(yè)運營215個“CCB建融家園”長租社區(qū),管理房源超15萬間;專注打造開放共享的住房租賃綜合服務(wù)平臺,企業(yè)用戶達1.6萬戶、個人用戶超4300萬戶;公租房管理信息系統(tǒng)拓展至328個城市,保租房App也在215個城市上線。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,萬科作為住房租賃領(lǐng)域的領(lǐng)跑者,具備業(yè)內(nèi)領(lǐng)先的運營能力和競爭優(yōu)勢,而建行作為住房金融領(lǐng)域的先行者,早已將住房租賃確定為全行戰(zhàn)略,此次雙方強強聯(lián)合,有望跑通住房租賃業(yè)務(wù)可持續(xù)健康發(fā)展之路,提振行業(yè)信心。
篤行不怠
2022年初,具有金融財務(wù)背景的萬科總裁祝九勝開始主管萬科長租公寓,此舉被視作萬科想將長租領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)資產(chǎn)證券化的信號。
值得一提的是,祝九勝曾在建設(shè)銀行工作了20年。
作為國內(nèi)最早落地實踐租購并舉的房地產(chǎn)企業(yè),萬科旗下的泊寓一直是國內(nèi)住房租賃領(lǐng)域的龍頭企業(yè),在運營能力和競爭能力上均始終保持領(lǐng)跑優(yōu)勢。
事實上,從2007年廣州萬匯樓面世,到2014年正式進入住房租賃領(lǐng)域,再到2016年創(chuàng)建“泊寓”品牌,經(jīng)過多年經(jīng)營,萬科泊寓已成為國內(nèi)規(guī)模最大、運營效率最高的集中式公寓運營商。
據(jù)睿和智庫統(tǒng)計,截至2022年三季度,萬科泊寓在管房源數(shù)量在集中式長租公寓運營企業(yè)中規(guī)模排名第一,排在其后的為龍湖冠寓、魔方集團、樂乎公寓等。
數(shù)據(jù)顯示,近三年,泊寓營收復(fù)合增速40%,其中2021年運營凈收入(NOI)約為5.3億元,同比增長193%。2022年1-9月,萬科泊寓實現(xiàn)全口徑營業(yè)收入23.1億元,在疫情背景下保持了行業(yè)領(lǐng)先的規(guī)模和高出租率,共運營管理長租公寓約21.5萬間,出租率95%,在單房運營成本、費用率、自有渠道獲客比率等方面,已建立全面競爭優(yōu)勢。
除自身資產(chǎn)外,泊寓還為近300家企事業(yè)單位的住房租賃項目提供產(chǎn)策、建造和運營管理服務(wù)。值得關(guān)注的是,泊寓還響應(yīng)國家政策號召,多渠道,多方式參與保障性租賃住房建設(shè)和運營,截止2022年三季度已在北京、上海、廣州、深圳、杭州、廈門、天津、佛山、長沙、武漢、成都等14個城市,正式納保4.28萬間房源。
對于本次合作的目的以及對公司的影響,萬科集團董事會主席郁亮回應(yīng)稱,租購并舉、發(fā)展租賃住房對社會和企業(yè)都具有重要意義。租賃住房獨有的經(jīng)營管理特點,決定了該領(lǐng)域的深入推進,需要各個市場主體的通力協(xié)作。萬科將與建行一起,共同探索打通資產(chǎn)證券化、市場化轉(zhuǎn)讓等多種路徑,形成可持續(xù)的商業(yè)閉環(huán),找到一條既能切實增加租賃住房供給,又能促進房地產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)金融良性循環(huán)和健康發(fā)展的道路。
此前,監(jiān)管層多次表示,要推動保租房REITs常態(tài)化發(fā)行,努力打造REITs市場的保租房板塊。租賃住房REITs在國內(nèi)已有先例, 2022年12月,華潤有巢REIT發(fā)行,成為業(yè)內(nèi)第一家成功發(fā)行保租房REITs的房企。
在去年12月的股東大會上,萬科總裁祝九勝就透露過,萬科長租公寓業(yè)務(wù)采用成本價核算,平時這些利潤很難體現(xiàn)出來,通過REITs方式證券化以后,能夠為老股東體現(xiàn)、創(chuàng)造更多利潤?!叭f科泊寓已經(jīng)從已納保的項目中挑選出十幾個符合發(fā)行條件的,現(xiàn)在就是發(fā)行時間的問題。
對此,有分析人士指出,住房租賃業(yè)務(wù)的可持續(xù)商業(yè)模式一直是困擾業(yè)界已久的難題,目前只限于保租房領(lǐng)域的REITs發(fā)行未來也有望擴容。借助住房REIT模式,長租公寓也有望構(gòu)建“投融管退”閉環(huán),為運營商提供優(yōu)質(zhì)的退出渠道,快速回籠資金,有效提高流動性,進一步釋放業(yè)務(wù)價值,跑通住房租賃業(yè)務(wù)可持續(xù)健康發(fā)展之路,推動租購并舉改革的進一步深化和落地。
- 責(zé)任編輯: 馬媛媛 
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