（文/馬媛媛）萬(wàn)科在租購(gòu)并舉上再出大招。

1月17日，由萬(wàn)科與建行合作成立的“建萬(wàn)住房租賃投資基金”在京舉行揭牌儀式。建萬(wàn)住房租賃基金的募集規(guī)模為100億元，堅(jiān)持投資于住房租賃基本定位，主要投資于公司及其下屬子公司及其關(guān)聯(lián)方持有的自持住宅、存量商辦物業(yè)等存量資產(chǎn)，同時(shí)投資于其他房企持有的具有投資價(jià)值的自持住宅、存量商辦物業(yè)等存量資產(chǎn)，用于租賃住房。

保障性租賃住房成多地“十四五”住房發(fā)展重點(diǎn)的當(dāng)下，此前早有布局的萬(wàn)科，將在長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域開(kāi)疆?dāng)U土、再增版圖。

據(jù)觀察者網(wǎng)了解，本次雙方攜手成立的基金首批投資了6個(gè)泊寓項(xiàng)目，分別位于北京、上海、成都和武漢，合作規(guī)模約24億元，后續(xù)將快速啟動(dòng)第二批項(xiàng)目的合作。

強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手

根據(jù)1月16日晚間的公告內(nèi)容，萬(wàn)科下屬子公司海南中萬(wàn)啟航管理服務(wù)有限公司、海南萬(wàn)益管理服務(wù)有限公司與建設(shè)銀行下屬的建信住房租賃私募基金管理有限公司、建信住房租賃基金(有限合伙)簽署了《建萬(wàn)(北京)住房租賃投資基金(有限合伙)合伙協(xié)議》，共同投資設(shè)立“建萬(wàn)(北京)住房租賃投資基金(有限合伙)”(以下簡(jiǎn)稱“建萬(wàn)住房租賃基金”)。

出資比例方面，據(jù)兩公司公告，萬(wàn)科下屬子公司中萬(wàn)啟航認(rèn)繳出資金額為100萬(wàn)元、萬(wàn)益管理認(rèn)繳出資金額為19.99億元，合計(jì)占建萬(wàn)住房租賃基金的比例為20%；建信住房租賃基金認(rèn)繳規(guī)模不超過(guò)79.99億元。

早在2022年9月，建設(shè)銀行董事會(huì)曾發(fā)布公告，為加快發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，增加保障性租賃住房供給，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展，出資設(shè)立住房租賃基金，認(rèn)繳人民幣299.99億元，該基金也成為了此次建行、萬(wàn)科合作的“建萬(wàn)住房租賃投資基金”的母基金。

萬(wàn)科在公告中表示，公司將充分發(fā)揮行業(yè)龍頭的示范效應(yīng)，為社會(huì)提供更多優(yōu)質(zhì)的租賃住房產(chǎn)品。

而建設(shè)銀行此次與萬(wàn)科集團(tuán)開(kāi)展基金合作，將聚焦兩個(gè)方面重點(diǎn)發(fā)力。一方面著力引導(dǎo)居民住房消費(fèi)新理念，“十四五”時(shí)期將有1億新市民進(jìn)城，通過(guò)增加市場(chǎng)租賃住房供給，滿足不同群體差異化需求。另一方面，積極構(gòu)建住房金融服務(wù)新體系，共同孵化培育REITs合格資產(chǎn)，進(jìn)一步完善市場(chǎng)化資產(chǎn)REITs標(biāo)準(zhǔn)，共同構(gòu)建“投貸管退”住房租賃服務(wù)閉環(huán)，共同探索租購(gòu)并舉的房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

據(jù)了解，建行有成立專業(yè)的住房服務(wù)子公司，目前已開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)215個(gè)“CCB建融家園”長(zhǎng)租社區(qū)，管理房源超15萬(wàn)間；專注打造開(kāi)放共享的住房租賃綜合服務(wù)平臺(tái)，企業(yè)用戶達(dá)1.6萬(wàn)戶、個(gè)人用戶超4300萬(wàn)戶；公租房管理信息系統(tǒng)拓展至328個(gè)城市，保租房App也在215個(gè)城市上線。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，萬(wàn)科作為住房租賃領(lǐng)域的領(lǐng)跑者，具備業(yè)內(nèi)領(lǐng)先的運(yùn)營(yíng)能力和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，而建行作為住房金融領(lǐng)域的先行者，早已將住房租賃確定為全行戰(zhàn)略，此次雙方強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，有望跑通住房租賃業(yè)務(wù)可持續(xù)健康發(fā)展之路，提振行業(yè)信心。

篤行不怠

2022年初，具有金融財(cái)務(wù)背景的萬(wàn)科總裁祝九勝開(kāi)始主管萬(wàn)科長(zhǎng)租公寓，此舉被視作萬(wàn)科想將長(zhǎng)租領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)資產(chǎn)證券化的信號(hào)。

值得一提的是，祝九勝曾在建設(shè)銀行工作了20年。

作為國(guó)內(nèi)最早落地實(shí)踐租購(gòu)并舉的房地產(chǎn)企業(yè)，萬(wàn)科旗下的泊寓一直是國(guó)內(nèi)住房租賃領(lǐng)域的龍頭企業(yè)，在運(yùn)營(yíng)能力和競(jìng)爭(zhēng)能力上均始終保持領(lǐng)跑優(yōu)勢(shì)。

事實(shí)上，從2007年廣州萬(wàn)匯樓面世，到2014年正式進(jìn)入住房租賃領(lǐng)域，再到2016年創(chuàng)建“泊寓”品牌，經(jīng)過(guò)多年經(jīng)營(yíng)，萬(wàn)科泊寓已成為國(guó)內(nèi)規(guī)模最大、運(yùn)營(yíng)效率最高的集中式公寓運(yùn)營(yíng)商。

據(jù)睿和智庫(kù)統(tǒng)計(jì)，截至2022年三季度，萬(wàn)科泊寓在管房源數(shù)量在集中式長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)企業(yè)中規(guī)模排名第一，排在其后的為龍湖冠寓、魔方集團(tuán)、樂(lè)乎公寓等。

數(shù)據(jù)顯示，近三年,泊寓營(yíng)收復(fù)合增速40%，其中2021年運(yùn)營(yíng)凈收入（NOI）約為5.3億元，同比增長(zhǎng)193%。2022年1-9月，萬(wàn)科泊寓實(shí)現(xiàn)全口徑營(yíng)業(yè)收入23.1億元，在疫情背景下保持了行業(yè)領(lǐng)先的規(guī)模和高出租率，共運(yùn)營(yíng)管理長(zhǎng)租公寓約21.5萬(wàn)間，出租率95%，在單房運(yùn)營(yíng)成本、費(fèi)用率、自有渠道獲客比率等方面，已建立全面競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

除自身資產(chǎn)外，泊寓還為近300家企事業(yè)單位的住房租賃項(xiàng)目提供產(chǎn)策、建造和運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)。值得關(guān)注的是，泊寓還響應(yīng)國(guó)家政策號(hào)召，多渠道，多方式參與保障性租賃住房建設(shè)和運(yùn)營(yíng)，截止2022年三季度已在北京、上海、廣州、深圳、杭州、廈門(mén)、天津、佛山、長(zhǎng)沙、武漢、成都等14個(gè)城市，正式納保4.28萬(wàn)間房源。

對(duì)于本次合作的目的以及對(duì)公司的影響，萬(wàn)科集團(tuán)董事會(huì)主席郁亮回應(yīng)稱，租購(gòu)并舉、發(fā)展租賃住房對(duì)社會(huì)和企業(yè)都具有重要意義。租賃住房獨(dú)有的經(jīng)營(yíng)管理特點(diǎn)，決定了該領(lǐng)域的深入推進(jìn)，需要各個(gè)市場(chǎng)主體的通力協(xié)作。萬(wàn)科將與建行一起，共同探索打通資產(chǎn)證券化、市場(chǎng)化轉(zhuǎn)讓等多種路徑，形成可持續(xù)的商業(yè)閉環(huán)，找到一條既能切實(shí)增加租賃住房供給，又能促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)金融良性循環(huán)和健康發(fā)展的道路。

此前，監(jiān)管層多次表示，要推動(dòng)保租房REITs常態(tài)化發(fā)行，努力打造REITs市場(chǎng)的保租房板塊。租賃住房REITs在國(guó)內(nèi)已有先例， 2022年12月，華潤(rùn)有巢REIT發(fā)行，成為業(yè)內(nèi)第一家成功發(fā)行保租房REITs的房企。

在去年12月的股東大會(huì)上，萬(wàn)科總裁祝九勝就透露過(guò)，萬(wàn)科長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)采用成本價(jià)核算，平時(shí)這些利潤(rùn)很難體現(xiàn)出來(lái)，通過(guò)REITs方式證券化以后，能夠?yàn)槔瞎蓶|體現(xiàn)、創(chuàng)造更多利潤(rùn)?！叭f(wàn)科泊寓已經(jīng)從已納保的項(xiàng)目中挑選出十幾個(gè)符合發(fā)行條件的，現(xiàn)在就是發(fā)行時(shí)間的問(wèn)題。

對(duì)此，有分析人士指出，住房租賃業(yè)務(wù)的可持續(xù)商業(yè)模式一直是困擾業(yè)界已久的難題，目前只限于保租房領(lǐng)域的REITs發(fā)行未來(lái)也有望擴(kuò)容。借助住房REIT模式，長(zhǎng)租公寓也有望構(gòu)建“投融管退”閉環(huán)，為運(yùn)營(yíng)商提供優(yōu)質(zhì)的退出渠道，快速回籠資金，有效提高流動(dòng)性，進(jìn)一步釋放業(yè)務(wù)價(jià)值，跑通住房租賃業(yè)務(wù)可持續(xù)健康發(fā)展之路，推動(dòng)租購(gòu)并舉改革的進(jìn)一步深化和落地。