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萬科、中海、華潤即將回歸,留給招商蛇口的時(shí)間不多了
(文/解紅娟 編輯/馬媛媛)誰能想到,招商蛇口會(huì)成為虹口圍標(biāo)土拍事件中的唯一得益方。
2022年11月13日下午,上海7批次新盤官宣過會(huì),共計(jì)57個(gè)項(xiàng)目16060套房源,涉及浦東、徐匯、靜安、普陀等14個(gè)區(qū),其中,招商蛇口一次性推出招商璀璨湖畔、虹橋公館3期、蟠龍府二期3個(gè)剛需新盤,吸人眼球。
“招商蛇口快速回籠資金的意圖很明顯?!鄙虾V性禺a(chǎn)首席分析師盧文曦分析,無論是從時(shí)間來看還是從三個(gè)項(xiàng)目的定位來看,招商蛇口都有意在市場風(fēng)向還未徹底轉(zhuǎn)變之前,抓緊年內(nèi)最后一波機(jī)會(huì)回籠資金。
盧文曦進(jìn)一步指出,從時(shí)間上看,招商璀璨湖畔、虹橋公館3期、蟠龍府二期均為招商蛇口于今年7月上海第二輪集中供地中競得,拿地后不到四個(gè)月取證,不到五個(gè)月開盤,成功把銷售額留在了2022年,為當(dāng)年業(yè)績做了貢獻(xiàn)。
“從定位上看,不同于此前入市的‘璽’系高端項(xiàng)目,招商璀璨湖畔位于嘉定新城,虹橋公館3期、蟠龍府二期均位于大虹橋板塊,是剛需置業(yè)的熱門板塊。”盧文曦坦言,但受大環(huán)境影響,上海新房市場熱度不及以前,例如7月入市的蟠龍?zhí)斓厝雵指哌_(dá)91.22分,但11月份認(rèn)籌的招商璀璨時(shí)代入圍分僅63.42分。
不可否認(rèn)的是,雖有專家預(yù)測上海新房市場將持續(xù)下行,但在2021年推出“招商外灘璽、招商云璽、招商虹璽、中興路地塊四璽同耀和2022年七璽領(lǐng)銜”計(jì)劃的招商蛇口,早已收回了不少銷售額。
據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示,2020年招商蛇口以188.3億元的成交金額位居上海新房第九位,2021年成交金額增長至322.14億元,排行相應(yīng)升至第二位。2022年上半年,招商再次以180.49億元的成交金額位居上海房企全口徑金額排行第二位。
換句話說,在萬科、中海、華潤三兄弟隱退上海土拍市場的三年間,招商蛇口真的贏麻了。
“受寵與遇冷”
據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示,招商蛇口2022年1-11月的拿地金額為517億元,位列拿地房企第五;拿地面積292萬平方米,位列第六。
就區(qū)域來看,招商蛇口在長三角斥資343億元,位列拿地金額榜第三;拿地面積約145萬平方米;在粵港澳大灣區(qū)老本營,斥資97億元,拿地面積37萬平方米,位列第六;中西部拿地金額71億元,拿地面積101平方米,位列第七。
與之形成鮮明對比的是,招商蛇口在京津冀區(qū)域拿地并不順利,以至于其沒能跨進(jìn)前十的隊(duì)伍。
數(shù)據(jù)背后,反映的是招商蛇口在長三角和京津冀的“受寵與遇冷”,其中在上海和北京這兩個(gè)焦點(diǎn)城市表現(xiàn)尤為突出。
在上海土拍市場,由于2020年虹口圍標(biāo)事件,萬科、中海、華潤三家房企被限制拿地,剩下的大多數(shù)房企并不具備現(xiàn)金流穩(wěn)定和央國企背景這兩大優(yōu)勢,僅剩保利能與其抗衡,但由于兩者布局存在差異,競爭并不激烈,因而招商蛇口這兩年在上海土拍市場如魚得水。
數(shù)據(jù)顯示,2020年、2021年至2022年前11月,招商蛇口拿地金額分別為800.91億元、853.32億元和664.6億元,其中用于上海拿地的金額分別為87.11億元、177.8億元、309.35億元,分別占當(dāng)年拿地總金額的10.88%、20.84%、46.55%,連續(xù)兩年均實(shí)現(xiàn)翻倍。
與此同時(shí),招商蛇口在上海拿地的數(shù)量分別為2宗、5宗、9宗,且自44億接盤虹口圍標(biāo)地塊后,半年后招商蛇口又在附近以56.66億元拿下了虹口區(qū)嘉興路街道HK341-06號地塊,自此以后招商蛇口成為上海土拍市場的座上賓,陸續(xù)拿下位于徐匯濱江沿岸的斜土街道xh128D-06地塊和普陀中山北社區(qū)宅地等市區(qū)絕佳地塊。
可在2020年之前,招商蛇口基本沒有從郊區(qū)進(jìn)入市區(qū)拿地的機(jī)會(huì)。據(jù)Ifind數(shù)據(jù)顯示,在2011年至2019年7年時(shí)間內(nèi),招商蛇口總共在上海拿下8宗地塊,平均每年僅新增一宗地,且多分布于寶山、松江、奉賢、青浦等郊區(qū),例如位于青浦的招商虹橋公館和位于松江的9號公館等,雖然是開盤是炙手可熱的項(xiàng)目,但在當(dāng)時(shí)并不被人看好。
不難看出,作為一個(gè)2003年挺進(jìn)上海、發(fā)展19年的央企,招商蛇口最初在上海土拍市場的存在感并不強(qiáng)。
和由“小透明”走向c位的招商蛇口上海公司不一樣,其在北京拿地畏手畏腳,且就在招商蛇口于上海高開高走的三年內(nèi),北京供地在土拍市場多次陪跑,屢次進(jìn)入搖號名單,最后依然顆粒無收。
以不久前舉辦的第四批供地舉例,招商蛇口報(bào)名參拍了朝陽區(qū)崔各莊鄉(xiāng)奶西村地塊和石景山老古城綜合改造地塊兩大熱門地塊,競拍對手多為華潤、中海等同量級房企,但在拍地過程中,招商蛇口欠缺些許實(shí)力與運(yùn)氣。
其中,在朝陽崔各莊鄉(xiāng)奶西村地塊競價(jià)現(xiàn)場,招商蛇口力壓、中海、華潤、金隅等房企,報(bào)出了土地上限價(jià)格,一副對該地塊志在必得的樣子,但在搖號環(huán)節(jié)與該地塊失之交臂;而石景山區(qū)老古城綜合改造土地一級開發(fā)項(xiàng)目上,招商蛇口明明有能力與對手一較高下,卻在關(guān)鍵時(shí)刻放棄了繼續(xù)報(bào)價(jià)。
而這樣的場面,在北京近年的土拍盛宴上時(shí)常發(fā)生。
對手歸期將至
招商蛇口在北京、上海兩地的拿地差異,或許與兩地銷售額有關(guān)。
據(jù)Ifind數(shù)據(jù)顯示,2016年至2021年,招商蛇口華東區(qū)域?qū)崿F(xiàn)營業(yè)收入126.28億元、250.4億元、275.78億元、202.05億元、270.22億元、368.59億元,分別占當(dāng)年收入的19.86%、33.19%、31.24%、20.69%、20.85%、22.94%。
作為對比,2016年至2021年,招商蛇口華北區(qū)域?qū)崿F(xiàn)營業(yè)收入151.51億元、84.55億元、125.18億元、72.29億元、172.2億元、133億元,分別占當(dāng)年收入的23.83%、11.21%、14.18%、7.4%、13.28%、8.28%。
值得一提的是,華東占比的減少,主要是因?yàn)?019年招商蛇口對華東區(qū)域公司進(jìn)行架構(gòu)調(diào)整,拆分出江南區(qū)域公司。即使如此,華東區(qū)域的營收占比仍遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于華北。
這或許與兩區(qū)域的毛利率有關(guān)。以2017年舉例,華東華北兩區(qū)域的毛利率分別為32.89%、30.01%,但進(jìn)入2018年,華東區(qū)域毛利率微漲至34.09%,但華北區(qū)域卻都降至19%(2019年未公布)。
因此,招商蛇口在2017年提出“重返上海”的策略,并在2021年將戰(zhàn)略升級為“重返上海心”。
而得益于2020年至2022年三年內(nèi)的順利拿地,2021年,招商蛇口全口徑金額322.14億元,位列當(dāng)年上海房企全口徑金額榜第二名,較2020年上升了7個(gè)名次,僅次于簽約334.75億元的融創(chuàng)中國。與此同時(shí),2020年位居榜首的萬科地產(chǎn)掉到了第四名,中海地產(chǎn)從第四名掉到第七名,華潤置地更是被踢出了前十行列。
另據(jù)招商蛇口上海公司介紹,2022年1-9月公司全口徑金額達(dá)到469.36億元,位列上海第一,操盤金額/面積、權(quán)益銷售金額位列前三,同時(shí)截至2022年10月底,共計(jì)獲取10宗地塊,總建面86.56萬平方米,總貨值616.34億元。
有接近華潤置地的業(yè)內(nèi)人士表示,預(yù)計(jì)公司在2023年4月甚至年初能夠準(zhǔn)許入市拿地。這意味著,萬科、中海、華潤三家即將重回上海土拍市場。
據(jù)觀察者網(wǎng)不完全統(tǒng)計(jì),華潤置地方面已無操盤住宅項(xiàng)目,剩下部分商業(yè)項(xiàng)目在售;萬科方面的工作重心也轉(zhuǎn)到了城市更新,有關(guān)新盤的推送在進(jìn)入2022年戛然而止;僅中海得益于前期重倉,還剩下海上和集等新盤入市。
也就是說,對于三家房企而言,補(bǔ)倉上海已經(jīng)成為迫在眉睫之事,因?yàn)榻?jīng)過三年空窗期均已面臨無米下鍋的窘境。時(shí)不待人,招商蛇口能在上海土拍市場暢意悠然的日子不多了。
- 責(zé)任編輯: 解紅娟 
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