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上海寫字樓市場凸顯經(jīng)濟韌性
12月28日下午,房地產(chǎn)服務和咨詢顧問公司戴德梁行發(fā)布2022年四季度的上海寫字樓市場、零售商業(yè)市場、大宗交易市場以及產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場成交數(shù)據(jù)。
2022年,上海甲級寫字樓供應環(huán)比上揚,全年入市辦公建筑規(guī)模81萬平方米,分布在3個區(qū)域5個板塊共11個項目,其中蘇河灣、徐匯濱江、前灘板塊供應較活躍,靜安核心、徐匯核心也分別有新項目推出。
最終,上海寫字樓市場以凈吸納量63萬平方米收官,環(huán)比去年下滑55.6%。
同時,寫字樓空置率16.7%,比去年上升0.72%,其中核心及新興區(qū)空置率分別為11.21%、23.92%。
租金方面,2022年再次略微下降,至四季度平均租金8.14元/平方米/天,同比微跌0.37%。
從區(qū)位來看,六大板塊需求表現(xiàn)韌性,新項目推動下“一江一河”成效顯著,代表項目如“華潤蘇河灣中心”、“前灘國際廣場”、“星瀚廣場”等。
分行業(yè)來看,專業(yè)服務、貿易制造及金融為前三行業(yè)。專業(yè)服務業(yè)保持穩(wěn)定需求,受國內外復雜經(jīng)濟環(huán)境影響,律所業(yè)務量增加,擴租、搬遷活躍;聯(lián)合辦公(孵化等)仍保持活躍的市場需求,成為新入市項目的主力租戶,主要布局上海核心商務區(qū)域的陸家嘴、北外灘等板塊。
貿易制造行業(yè)核心外溢搬遷,快消品及奢侈品貿易主要布局南京西路板塊,隨著火車站、蘇河灣今年供應頻出,不少快消及奢侈品總部或部分拆分搬遷至靜安非核心區(qū)。金融行業(yè)核心聚集加強,主要布局泛陸家嘴(陸家嘴、竹園)、南京西路等板塊,銀行、保險、證券等傳統(tǒng)金融行業(yè)仍為市場主體。
戴德梁行中國區(qū)項目及企業(yè)服務部總裁魏超英表示,伴隨防疫新政的推出,經(jīng)濟秩序和社會秩序加快恢復,將釋放出巨大的活力,推動經(jīng)濟發(fā)展步伐,可以預見的是2023年上海寫字樓市場必將迎來后疫情時代的春天。
而在零售物業(yè)市場,2022年度多個優(yōu)質下半年入市,如蘇河灣萬象天地、錦滄文華、龍湖上海金匯天街、上海天空萬科廣場、上海MOHO廣場、張園一期、龍湖上海奉賢天街,分別為市場新增60,000平方米、20,000平方米、 110,000平方米、100,000平方米、100,000平方米、20,000平方米及140,000平方米的零售面積。
此外,2022年上海大宗交易市場共錄得774億成交,同比下降27%。
今年世界政治態(tài)勢動蕩,俄烏戰(zhàn)爭、臺海緊張局勢等系列政治事件引發(fā)通貨膨脹;隨著美聯(lián)儲不斷加息,境外融資成本不斷上升;同時上半年上海疫情封控加劇經(jīng)濟負面影響,市場低迷,交易情緒低落——三方影響下,上海大宗交易市場成交有所下滑,但市場信心及成交活躍度仍在,全年成交仍站穩(wěn)750億關口、達三年內次高水平。
細看到各物業(yè)類型,2022年辦公/研發(fā)辦公以577.4億成交總額、75%的成交占比,穩(wěn)居市場首位,其中以投資目的為主的內資買家青睞上海核心辦公資產(chǎn),積極配置核心物業(yè)、抵抗通貨膨脹;工業(yè)/物流熱度不減,依舊受市場追捧,成交占比約13%,同比上漲7%。
買家方面,內資買家以66%的占比繼續(xù)主導市場,但外資占比亦在緩步上升,從2021年的24%增至2022年的34%。
投資型買家再次超越自用交易,成交金額比例上漲至66%;自用買家行業(yè)分布特征明顯,主要以金融、TMT為主——其中金融企業(yè)實力強勁,雖僅貢獻3筆交易,卻占自用型買家交易總額的過半份額,對比2021成交金額近乎翻倍;而TMT企業(yè)表現(xiàn)則稍顯暗淡,成交金額相較2021年縮水近一半。
展望2023年,戴德梁行華東區(qū)資本市場部聯(lián)席主管、執(zhí)行董事蔡峰表示,在結束長達3年的疫情管控和市場經(jīng)濟復蘇的雙重利好下,2023年將為大宗交易觸底反彈的一年,成交總金額預計重回千億規(guī)模
與此同時,國家針對房地產(chǎn)推出多重利好、推動其重回支柱行業(yè),未來內資受政策影響,將加速搶占市場份額。
“多單新經(jīng)濟類REITs成功發(fā)行,商辦類REITs明年進入試點,為投資人提供全新退出渠道,未來長租公寓、產(chǎn)業(yè)園、商辦類型物業(yè)將備受青睞。”蔡峰認為。
本文系觀察者網(wǎng)獨家稿件,未經(jīng)授權,不得轉載。
- 責任編輯: 張志峰 
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