（文/張志峰 編輯/馬媛媛）11月4日，受多方利好消息影響，A股與港股迎來(lái)史詩(shī)級(jí)大漲。

截至收盤，上證指數(shù)漲2.43%至3070.8點(diǎn)，深證成指漲3.2%至11187.43點(diǎn)，創(chuàng)業(yè)板指數(shù)漲3.16%至2451.22點(diǎn)，香港恒生指數(shù)5.36%至16161.14點(diǎn)。

就連深處下行周期的房地產(chǎn)板塊也受此影響迎來(lái)久違大漲。

尤其是港股內(nèi)房企，中國(guó)三迪已42.4%增幅領(lǐng)漲，龍光集團(tuán)漲超20%，新城發(fā)展、上坤地產(chǎn)、綠城中國(guó)、寶龍商業(yè)、旭輝控股、建發(fā)國(guó)際、時(shí)代中國(guó)、越秀地產(chǎn)等多支地產(chǎn)股漲幅超過10%。

同時(shí)，房企分拆上市的物業(yè)管理板塊，世茂服務(wù)、佳兆業(yè)美好、碧桂園服務(wù)等企業(yè)漲幅超過15%。

“銀十”失守

與資本市場(chǎng)狂歡形成鮮明對(duì)比的是，10月樓市銷售數(shù)據(jù)及房企剛剛發(fā)布的三季報(bào)營(yíng)收情況并未出現(xiàn)改善跡象。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，即便在規(guī)模房企積極把握“國(guó)慶”假期加大促銷力度的背景下，10月房企整體銷售未有明顯改觀，TOP100房企單月實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額5560.7億元，環(huán)比降低2.6%，同比降幅較9月擴(kuò)大3個(gè)百分點(diǎn)至28.4%。

成交面積方面，重點(diǎn)30城10月份低至1414萬(wàn)平方米，創(chuàng)下半年以來(lái)單月新低，環(huán)比下降14%，同比跌幅擴(kuò)至28%。

不過房企的表現(xiàn)存在一定分化，百?gòu)?qiáng)房企中10月業(yè)績(jī)環(huán)比增長(zhǎng)和環(huán)比降低的分別占到近半數(shù)，中海地產(chǎn)、建發(fā)、華發(fā)的表現(xiàn)相對(duì)突出，環(huán)比增幅均高于30%。

從累計(jì)業(yè)績(jī)來(lái)看，TOP100房企1-10月銷售操盤金額的同比降幅仍保持在44%的水平。

多家研究機(jī)構(gòu)認(rèn)為，9月以來(lái)的政策效果未能完全顯現(xiàn)，行業(yè)下行壓力持續(xù)，市場(chǎng)信心及購(gòu)買力缺失、觀望情緒濃厚，疊加多地疫情反復(fù)，企業(yè)整體的銷售去化壓力在進(jìn)一步加大。

不過亦有行業(yè)人士認(rèn)為，接下來(lái)全國(guó)性強(qiáng)力政策較難出臺(tái)，但地方需求端政策力度有望加碼，保交樓紓困政策將持續(xù)推進(jìn)，中短期呈現(xiàn)曲折性弱復(fù)蘇走勢(shì)。

此外，房企三季報(bào)數(shù)據(jù)也低于預(yù)期，包括龍頭房企及央國(guó)企在內(nèi)，凈利潤(rùn)普遍下滑明顯。

如A股中市值最高的央企保利發(fā)展，今年第三季度實(shí)現(xiàn)營(yíng)收約456.53億元，同比下降5.82%；歸母凈利潤(rùn)為約22.68億元，同比下降30.96%。

再如港股藍(lán)籌中海，第三季度營(yíng)收175.2 億元，同比下滑59.5%；扣除投資物業(yè)公允價(jià)值變動(dòng)收益和匯兌凈損益后的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)為18億元，同比下滑77.5%。

龍頭房企尚且如此，中小房企的表現(xiàn)自不必說(shuō)。

政策端持續(xù)向好

值得注意的是，盡管目前市場(chǎng)仍在筑底，但政策面仍在為行業(yè)持續(xù)注入信心。

11月1日，交易商協(xié)會(huì)、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)聯(lián)合中債增進(jìn)公司，召集金輝、新希望地產(chǎn)、德信中國(guó)、大華集團(tuán)、仁恒置業(yè)、雅居樂等21家民營(yíng)房企召開座談會(huì)。

據(jù)參會(huì)企業(yè)透露，座談會(huì)明確中債增進(jìn)公司將繼續(xù)加大對(duì)民營(yíng)房企發(fā)債的支持力度，目前正在推進(jìn)十余家房企的增信發(fā)債，涉及金額約200億元。

要知道，本次座談會(huì)已是交易商協(xié)會(huì)8月以來(lái)第三次召開民營(yíng)房企座談會(huì)，與此前的僅支持龍湖、碧桂園等少數(shù)優(yōu)質(zhì)民企發(fā)債相比，范圍擴(kuò)大了數(shù)倍。

公開資料顯示，8月以來(lái)，中債增進(jìn)公司共推進(jìn)十余單房企增信項(xiàng)目，支持新城控股、美的置業(yè)、龍湖拓展、碧桂園、旭輝集團(tuán)、卓越集團(tuán)等多家民營(yíng)房企發(fā)債融資83.68億元，累計(jì)帶動(dòng)民營(yíng)房企發(fā)債融資155億元。

龍湖、美的、新城、碧桂園、旭輝集團(tuán)、卓越集團(tuán)等企業(yè)正推進(jìn)第二輪增信發(fā)行項(xiàng)目，金輝、新希望、雅居樂等民營(yíng)房企項(xiàng)目也在積極準(zhǔn)備中。

此外，行業(yè)普遍認(rèn)為，AMC(資產(chǎn)管理公司)紓困房企的進(jìn)度，同樣對(duì)接下來(lái)行業(yè)走向至關(guān)重要。

在金融發(fā)展領(lǐng)域，AMC主要從事批量收購(gòu)、管理、處置不良資產(chǎn)業(yè)務(wù)。在解決房企流動(dòng)性危機(jī)過程中，除政府主導(dǎo)外，AMC也成為紓困房企資金的一個(gè)重要主體。

為加快出險(xiǎn)房企資產(chǎn)處置進(jìn)度，在鼓勵(lì)優(yōu)質(zhì)房企對(duì)出險(xiǎn)房企項(xiàng)目開展收并購(gòu)?fù)瑫r(shí)，2022年1月，金融監(jiān)管部門召集幾家全國(guó)性AMC開會(huì)，專門研究AMC按市場(chǎng)化、法治化原則參與風(fēng)險(xiǎn)房企資產(chǎn)處置、項(xiàng)目并購(gòu)及相關(guān)金融中介服務(wù)等內(nèi)容。

此后，銀保監(jiān)會(huì)多次專題座談會(huì)，要求持牌AMC要聚焦不良資產(chǎn)處置主業(yè)，助力金融風(fēng)險(xiǎn)化解工作。同時(shí)，政府加大了對(duì)AMC紓困房企的資金支持。

在介入方式上，AMC已在包括河南、浙江等多地地方政府主導(dǎo)下共同成立專項(xiàng)紓困基金，有效協(xié)助各地解決問題樓盤復(fù)工復(fù)產(chǎn)難題。

如9月初鄭州立下的“30天內(nèi)全部樓盤復(fù)工復(fù)產(chǎn)”軍令狀，很難程度上與其紓困基金的發(fā)力關(guān)系密切。

另一方面，為了更直接、更大范圍參與出險(xiǎn)房企風(fēng)險(xiǎn)化解，擁有更多發(fā)揮空間，AMC也會(huì)直接主導(dǎo)與房企的合作。

由于AMC與房企合作一直較為緊密，此前就有參與部分出險(xiǎn)企業(yè)項(xiàng)目投資，因此在合作方資金鏈出現(xiàn)問題，承接項(xiàng)目后續(xù)運(yùn)營(yíng)也順里成章。

按紓困對(duì)象不同，AMC可從項(xiàng)目與企業(yè)兩方面進(jìn)行紓困。

在項(xiàng)目層面，一般是由AMC出資，引入第三方代建企業(yè)來(lái)主導(dǎo)項(xiàng)目后續(xù)開發(fā)和運(yùn)營(yíng)，部分擁有開發(fā)能力較強(qiáng)的地產(chǎn)子公司的AMC也可將后續(xù)開發(fā)工作交予子公司進(jìn)行。

在企業(yè)層面，AMC主要采用經(jīng)典的債務(wù)重組方式，也會(huì)參與部分較小房企的破產(chǎn)重整，但這種情況在本輪房地產(chǎn)流動(dòng)性危機(jī)中相對(duì)較少。

信心修復(fù)是關(guān)鍵

根據(jù)相關(guān)媒體報(bào)道，目前參與企業(yè)層面紓困的主力仍是中國(guó)華融、中國(guó)長(zhǎng)城、中國(guó)東方、中國(guó)信達(dá)四家資金實(shí)力較強(qiáng)的全國(guó)性AMC。

從2022年中報(bào)來(lái)看，四大AMC總資產(chǎn)均在7000億元以上，總現(xiàn)金少則400億元，多則1000億元，即使去除存在中央銀行的準(zhǔn)備金后，每家企業(yè)可動(dòng)用的資金達(dá)到數(shù)百億元。

有房企人士向觀察者猜測(cè)稱，AMC如今已經(jīng)是當(dāng)前紓困房企的一股重要力量，且未來(lái)力度或?qū)?huì)加大。疊加不斷優(yōu)化的房地產(chǎn)融資政策及市場(chǎng)政策加持，行業(yè)有望在明年初逐步企穩(wěn)。

但不容忽視的是，目前行業(yè)信心嚴(yán)重缺失，是造成庫(kù)存去化壓力大、市場(chǎng)反應(yīng)冷淡、企業(yè)現(xiàn)金流危機(jī)不斷加深惡性循環(huán)的首要因素。

如日前年近60的龍湖集團(tuán)掌門人吳亞軍宣告去職，盡管一再宣告是個(gè)人身體原因，不能繼續(xù)勝任董事長(zhǎng)職務(wù)，但周一港股開市還是造成企業(yè)上市以來(lái)最大幅度的股價(jià)暴跌，盤中跌幅一度擴(kuò)大至44%。

并且，又由于龍湖作為優(yōu)質(zhì)民營(yíng)企業(yè)代表，其一家企業(yè)股價(jià)很快帶動(dòng)AH股整個(gè)房地產(chǎn)板塊集體“崩盤”。

當(dāng)日，A股房地產(chǎn)板塊指數(shù)低開低走，盤中一度下跌逾4%，創(chuàng)2014年以來(lái)的8年新低，保利發(fā)展盤中頻繁觸及跌停價(jià)，華發(fā)股份等均遭重挫。

港股恒生內(nèi)地地產(chǎn)指數(shù)一度重挫超10%，大灣區(qū)地產(chǎn)建設(shè)業(yè)、恒生物業(yè)服務(wù)管理等指數(shù)紛紛大跌。光大永年、綠城中國(guó)、建發(fā)國(guó)際集團(tuán)、萬(wàn)科海外均大跌超10%。房地產(chǎn)ETF大跌超4%、地產(chǎn)ETF大跌超3%。

行業(yè)普遍認(rèn)為，當(dāng)前環(huán)境下大家對(duì)于房地產(chǎn)的信心都在冰點(diǎn)，想要回暖不是一朝一夕可以做到的。這個(gè)十萬(wàn)億量級(jí)市場(chǎng)的自我修復(fù)，是一場(chǎng)漫長(zhǎng)的攻堅(jiān)戰(zhàn)。