（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）“即便是沒(méi)有疫情，商業(yè)地產(chǎn)也會(huì)出現(xiàn)相似的困境，疫情的出現(xiàn)只是加速了這一點(diǎn)?！敝袊?guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)商業(yè)文化旅游地產(chǎn)委員會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)蔡云在2022觀(guān)點(diǎn)商業(yè)年會(huì)上表示，線(xiàn)上平臺(tái)的沖擊、房地產(chǎn)長(zhǎng)期迭代下行壓力、短期居民的消費(fèi)需求減少等等，是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程中無(wú)法避免的問(wèn)題。

但長(zhǎng)期來(lái)看，消費(fèi)的趨勢(shì)沒(méi)有改變。蔡云認(rèn)為，國(guó)內(nèi)消費(fèi)空間巨大，隨著存量時(shí)代的到來(lái)，以運(yùn)營(yíng)為核心、能夠提供持續(xù)的現(xiàn)金流，是商業(yè)地產(chǎn)最大的優(yōu)勢(shì)，也是其可持續(xù)發(fā)展的根本基礎(chǔ)。至于如何應(yīng)對(duì)短期難題，運(yùn)營(yíng)者需要明白的是：“商業(yè)地產(chǎn)面臨的困境，第一不是暫時(shí)的，第二更不是長(zhǎng)遠(yuǎn)的，第三是動(dòng)態(tài)的，關(guān)鍵靠我們思維去控制?！?

困境

無(wú)論是行業(yè)還是企業(yè)，每一年都在變化，當(dāng)翻過(guò)一座山峰，總有更高的下一座山擋在前面。而商業(yè)目前面臨的高峰，歸根結(jié)底就是消費(fèi)意愿的下降。

表現(xiàn)在數(shù)據(jù)上，盡管二季度中國(guó)經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升勢(shì)頭明顯，但從結(jié)構(gòu)上看，消費(fèi)數(shù)據(jù)仍稍顯“低迷”。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2022年上半年，社會(huì)消費(fèi)品零售總額210432億元，同比下降0.7%。其中，商品零售190392億元，增長(zhǎng)0.1%；餐飲收入20040億元，下降7.7%。

就單季度而言，2022年二季度，我國(guó)社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比下降4.6%，明顯落后于二季度GDP同比增長(zhǎng)0.4%的增速。

可喜的是，三季度多項(xiàng)數(shù)據(jù)出現(xiàn)正向增長(zhǎng)。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局10月24日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，三季度我國(guó)GDP為307627億元，同比增長(zhǎng)3.9%，比二季度加快3.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，三季度社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比增長(zhǎng)3.5%，二季度為下降4.6%。

“有增長(zhǎng)，就應(yīng)該有信心?！痹诓淘瓶磥?lái)，“首先，我們是在一個(gè)合理的區(qū)間里面發(fā)展，這是信心之一；其次，三季度社會(huì)消費(fèi)品零售總額確確實(shí)實(shí)看到了增長(zhǎng)，且消費(fèi)對(duì)整個(gè)的經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)是達(dá)到41.3%，足以證明消費(fèi)的重要?！?

但挑戰(zhàn)依舊存在。

“疫情的不確定性，行業(yè)的調(diào)整，加上數(shù)字化變革，多重因素疊加，整體面臨的挑戰(zhàn)還是很大的。”凱德投資(中國(guó))商業(yè)管理首席執(zhí)行官楊欽富表示，在這種環(huán)境下，要突圍，一是靠動(dòng)力，要有信心和保持樂(lè)觀(guān)的狀態(tài)，；第二是能力，專(zhuān)業(yè)能力是最重要的；第三是魄力，要邁出舒適圈。

改變

麥肯錫在2021年的中國(guó)消費(fèi)者報(bào)告指出：后疫情時(shí)代，人們更加嚴(yán)格地審視需求，關(guān)注商品的本質(zhì)，在品牌與渠道的多方比較中尋找最適合自己的選項(xiàng)，“理性”和“安全”是個(gè)體消費(fèi)行為的新特征。

消費(fèi)者行為的改變，反向推動(dòng)了商業(yè)地產(chǎn)整體運(yùn)營(yíng)策略的更新。以位于人民廣場(chǎng)的凱德來(lái)福士舉例，該項(xiàng)目在疫情前不存在客流問(wèn)題，所有人到上?？隙ㄒ侥暇〇|路，客流自然會(huì)流入凱德來(lái)福士。但受疫情影響，消費(fèi)者主要來(lái)自于本地，但本土消費(fèi)者不會(huì)輕易到景區(qū)商場(chǎng)，在這種情況下，怎么把有效客流帶進(jìn)來(lái)，是凱德首個(gè)需要解決的難題。

“凱德旗下商業(yè)以前的模式是做推廣，客流過(guò)來(lái)自然就會(huì)產(chǎn)生銷(xiāo)售?，F(xiàn)在不只是看客流，而是看坪效，看商場(chǎng)里面的有效客流是多少?！睏顨J富介紹，凱德同時(shí)對(duì)旗下商業(yè)實(shí)行精細(xì)化管理，每個(gè)場(chǎng)里面哪些租戶(hù)可以產(chǎn)生銷(xiāo)售，左右配哪些商戶(hù)，要有比較針對(duì)性。不能做推廣活動(dòng)，凱德就做促銷(xiāo)活動(dòng)，拉客流進(jìn)來(lái)。

“最重要的是，凱德要了解消費(fèi)群。”楊欽富進(jìn)一步指出，現(xiàn)在開(kāi)發(fā)一個(gè)新項(xiàng)目，周邊人群可能剛開(kāi)始是新房交付的單身、結(jié)婚人群，五年以后就變成小家庭人群，十年以后就有小朋友。凱德做的項(xiàng)目一直都是做一個(gè)三年的資產(chǎn)計(jì)劃，不只是看明年，要看三年以后，要非常了解周邊的客流，周邊的住宅人群。

越秀房托則喜歡在品牌內(nèi)容上賦能商場(chǎng)，例如，首店經(jīng)濟(jì)、增加運(yùn)動(dòng)休閑業(yè)態(tài)、國(guó)潮品牌等舉措。越秀房托董事會(huì)主席、執(zhí)行董事及行政總裁林德良以首店品牌舉例，廣州有很多支持首店品牌、首店經(jīng)濟(jì)的政策，其中，商務(wù)局發(fā)布了對(duì)海外品牌進(jìn)入廣州有一次性五百萬(wàn)的補(bǔ)貼，對(duì)內(nèi)地的品牌首次進(jìn)入廣州有200萬(wàn)的補(bǔ)貼。

同樣發(fā)生改變的還有印力。印力集團(tuán)董事長(zhǎng)丁力業(yè)曾經(jīng)有一個(gè)想法，那就是振興中小微企業(yè)和國(guó)潮品牌，在此基礎(chǔ)上，印力與龍百一起成立了印力龍百基金。2022年初，丁力業(yè)在滴灌通深圳總部交流后，認(rèn)為其不管從哪個(gè)角度上都走到了印力龍百基金的前面，因此與滴灌通簽訂了戰(zhàn)略合作協(xié)議。

2022年8月17日，印力集團(tuán)與滴灌通、龍柏資本于長(zhǎng)沙岳麓山舉行戰(zhàn)略合作簽約儀式，三方就科技賦能的創(chuàng)新投資模式展開(kāi)合作，共同助力小微經(jīng)濟(jì)發(fā)展。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，滴灌通將投資一大批連鎖“小店”，而印力旗下商業(yè)就是試煉場(chǎng)。

“在這些“小店”從1發(fā)展到10甚至是從1發(fā)展到100的期間內(nèi)，印力愿意把場(chǎng)子拿出來(lái)，給我們中國(guó)的中小微企業(yè)，給我們中國(guó)的民族品牌做實(shí)驗(yàn)。”丁力業(yè)表示，小店有前景、有市場(chǎng)，再加上滴灌通的資金加持、印力的場(chǎng)地加持，這些中小微企業(yè)就一定會(huì)有發(fā)展、我們民族品牌也一定會(huì)崛起。

信心

雖然近年來(lái)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)歷過(guò)許多風(fēng)風(fēng)雨雨，有電商的打擊，疫情的影響，消費(fèi)需求減弱，房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整的沖擊等，但此時(shí)此刻，觀(guān)點(diǎn)商業(yè)年會(huì)上傳遞出的聲音，依然是對(duì)商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)的信心。

蔡云在會(huì)上發(fā)表演講時(shí)所指出：“商業(yè)地產(chǎn)有這么好的方向，我們看到了未來(lái)?！?

不止是蔡云，很多人仍對(duì)商業(yè)地產(chǎn)抱有信心。冠江商業(yè)集團(tuán)總裁、公園1903項(xiàng)目總經(jīng)理陸屹感嘆，“有這么一種暗潮在涌動(dòng)，因?yàn)榛饋?lái)了、錢(qián)來(lái)了，資本的嗅覺(jué)是很敏感的，這給我們?nèi)昕鄵蔚纳虡I(yè)地產(chǎn)帶來(lái)了希望。”

楊欽富的觀(guān)點(diǎn)則較為理性，既不用過(guò)于悲觀(guān)，也不會(huì)過(guò)于樂(lè)觀(guān)。

作為新加坡企業(yè)，2020年疫情之初，凱德中國(guó)商業(yè)項(xiàng)目呈現(xiàn)非?？斓幕謴?fù)速度，但同一時(shí)期的新加坡項(xiàng)目由于失去國(guó)際客流、本土消費(fèi)力較弱等原因，在長(zhǎng)達(dá)兩年的時(shí)間過(guò)得非常艱難。但最近新加坡市場(chǎng)非?；钴S，項(xiàng)目的出租率和有意向的租戶(hù)都非常強(qiáng)。

“在目前的大趨勢(shì)下，如果你要悲觀(guān)，可以找到很多讓你悲觀(guān)的觀(guān)點(diǎn)，如果你要樂(lè)觀(guān)，同樣也可以找到很多讓你樂(lè)觀(guān)的觀(guān)點(diǎn)。信心比黃金更重要，希望今年剩下的兩個(gè)月和明年會(huì)更好?！?