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鄭州“棚改統(tǒng)借統(tǒng)還”紓困模式曝光:由政府主導(dǎo)、國開行提供貸款
最后更新: 2022-07-29 00:37:29(文/張志峰 編輯/馬媛媛)“停貸潮”危機(jī)之后不久,“保交付”大戰(zhàn)或?qū)⒂舌嵵蓍_始破冰。
7月27日,有房企人士向觀察者網(wǎng)證實(shí),鄭州有關(guān)部門近期已組織建業(yè)、康橋、綠地、鑫苑、融創(chuàng)、世茂6家重點(diǎn)房企召開會(huì)議,擬對這些房企在鄭的問題樓盤給予棚改統(tǒng)借統(tǒng)還、收并購、破產(chǎn)重組、保障性租賃住房4種紓困模式進(jìn)行支持。
據(jù)知情人士透露,目前鄭州市“棚改統(tǒng)借統(tǒng)還”紓困模式資金管理辦法已經(jīng)定審,明確棚改項(xiàng)目的統(tǒng)借統(tǒng)還主體為鄭州地產(chǎn)集團(tuán)或其全資子公司,貸款方為國家開發(fā)銀行(下稱“國開行”),并從相關(guān)部門職責(zé)分工、資金籌集、資金使用、貸款償還、主體退出、監(jiān)督管理和責(zé)任追究等多個(gè)方面進(jìn)行規(guī)范,用以確保資金使用,確保資金貸得來、用得好、還得上、無風(fēng)險(xiǎn)。
同時(shí),一張標(biāo)注著鄭州市住房保障和房地產(chǎn)局的《關(guān)于我市頭部房企自愿退出項(xiàng)目情況的匯報(bào)》文件顯示,目前已有融創(chuàng)、鑫苑等房企旗下多個(gè)問題項(xiàng)目申請選擇棚改統(tǒng)借統(tǒng)還模式。
需要指出的是,文件標(biāo)題中的“退出”是針對4種紓困模式的統(tǒng)稱,這些問題樓盤可能會(huì)由政府相關(guān)部門入場接管,而非要求民營房企完全退出項(xiàng)目。
行業(yè)普遍認(rèn)為,鄭州此次迅速出臺可行性方案,從境內(nèi)頭部房企入手解決問題樓盤引發(fā)的危機(jī),積極履行國家“保交付、保生產(chǎn)、保民生”的三保要求,對于企業(yè)和業(yè)主來說,都是解決目前暫時(shí)困局、保證交付的良好契機(jī),值得其他城市和地區(qū)學(xué)習(xí)。
實(shí)施細(xì)則仍在制定中
具體而言,4種紓困模式分別為:“棚改統(tǒng)貸統(tǒng)還”模式,由政府平臺公司接收,后期政府主導(dǎo);“收并購”模式,主要針對資產(chǎn)大于負(fù)債項(xiàng)目,由政府組織國企、央企和金融機(jī)構(gòu)對接,解決企業(yè)現(xiàn)金流問題;“破產(chǎn)重組”模式,主要針對資不抵債項(xiàng)目,由政府組織,確保項(xiàng)目交付;“保障性租賃住房”模式,主要針對銷售不暢、建設(shè)資金困難的項(xiàng)目,由政府組織專項(xiàng)建設(shè)貸款。
根據(jù)已審定的《統(tǒng)借統(tǒng)還資金管理辦法》,統(tǒng)借統(tǒng)還主體負(fù)責(zé)向國開行申請安置房項(xiàng)目貸款資金,總體資產(chǎn)負(fù)債率不超過80%。統(tǒng)借統(tǒng)還主體將資金撥付給其與區(qū)級投融資主體共同出資設(shè)立的項(xiàng)目公司,再由項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)貸款使用、統(tǒng)籌推動(dòng)項(xiàng)目綜合利用開發(fā)。
在此期間,資金按照國開行和相關(guān)監(jiān)管規(guī)定,通過市場化方式進(jìn)行籌集、使用、償還,遵循“統(tǒng)借統(tǒng)還、借用分離、專款專用、落實(shí)責(zé)任”的原則進(jìn)行管理。
項(xiàng)目公司或其全資子公司需利用已取得土地的綜合收益(通過處置全資子公司股權(quán)、在建工程轉(zhuǎn)讓、項(xiàng)目開發(fā)、商業(yè)經(jīng)營等多種方式取得的經(jīng)營收入等)或其他方式籌措資金,向統(tǒng)借統(tǒng)還主體支付還本付息資金,按期足額償還國開行貸款本息。
項(xiàng)目公司當(dāng)期歸集資金不足,存在流動(dòng)性缺口的,由區(qū)級投融資主體負(fù)責(zé)補(bǔ)足。鼓勵(lì)區(qū)政府及區(qū)級投融資主體通過合法合規(guī)方式,增強(qiáng)項(xiàng)目公司經(jīng)營能力。
同時(shí),由“鄭州市安置房建設(shè)和問題樓盤攻堅(jiān)化解工作領(lǐng)導(dǎo)小組”負(fù)責(zé)督導(dǎo)協(xié)調(diào)各區(qū)及區(qū)級投融資主體做好資金全流程使用,防范風(fēng)險(xiǎn)。
值得注意的是,“棚改統(tǒng)貸統(tǒng)還實(shí)施細(xì)則”亦在完善和審理過程中,對各級政府及相關(guān)部門職責(zé)、項(xiàng)目公司管理、統(tǒng)借統(tǒng)還資金使用與監(jiān)督進(jìn)一步細(xì)化。其中要求“鄭州市安置房建設(shè)和問題樓盤攻堅(jiān)化解工作領(lǐng)導(dǎo)小組”統(tǒng)一部署鄭州市統(tǒng)借統(tǒng)還工作,市政府統(tǒng)籌協(xié)調(diào)為統(tǒng)借統(tǒng)還主體注入足額資產(chǎn),確保主體資產(chǎn)規(guī)模滿足國開行項(xiàng)目資金申請要求。
克而瑞河南區(qū)域總經(jīng)理王歡向觀察者網(wǎng)表示,目前細(xì)則仍未發(fā)布,但問題樓盤危機(jī)爆發(fā)的核心因素是缺少資金,只要解決了這個(gè)問題,對于穩(wěn)定樓市信心意義巨大。
紓困對象是項(xiàng)目而非房企
據(jù)觀察者網(wǎng)了解,此次首次參與紓困的與會(huì)6家房企中,建業(yè)、康橋、鑫苑均為河南本土頭部房企,融創(chuàng)、世茂、綠地3家更是近年來重倉鄭州的全國龍頭房企,這6家企業(yè)的爛尾樓盤數(shù)量占鄭州問題樓盤總量近半。
如其中較為嚴(yán)重的康橋,旗下未來公元、康橋悅溪園、康橋那云溪、康橋林語鎮(zhèn)瓏棠坊、康橋東麓園、康橋香溪郡均在近期被曝出問題。有媒體報(bào)道稱,目前該企業(yè)大約有18個(gè)樓盤同時(shí)在售,出險(xiǎn)項(xiàng)目占比達(dá)到1/3。
而根據(jù)網(wǎng)傳“退出項(xiàng)目名單”,融創(chuàng)集團(tuán)日前共向鄭州市相關(guān)主管部門提出7個(gè)項(xiàng)目退出申請,其中6個(gè)選擇棚改統(tǒng)借統(tǒng)還模式,1個(gè)選擇并購模式;鑫苑集團(tuán)同樣在鄭有7個(gè)項(xiàng)目申請退出,其中3個(gè)選擇棚改統(tǒng)借統(tǒng)還模式。
有鄭州市某政府部門工作人員向觀察者網(wǎng)直言,鄭州與絕大多數(shù)省會(huì)城市一樣,近年來過度依賴土地財(cái)政,導(dǎo)致如今危機(jī)爆發(fā)得更為猛烈,事實(shí)上各地早就開始著手解決這一問題,只是問題太多、責(zé)任劃分也不明確,一時(shí)無從下手。如今從國家到地方對這一問題的重視度已經(jīng)上升到最高,對于鄭州而言,最為緊要的資金問題有了著落,具體救援細(xì)節(jié)也馬上就能落實(shí),多個(gè)樓盤已經(jīng)順利復(fù)工,化解危機(jī)只是時(shí)間問題,無需過度擔(dān)憂。
就在幾天前,鄭州地產(chǎn)集團(tuán)與河南資產(chǎn)管理有限公司達(dá)成合作,雙方將聯(lián)合設(shè)立鄭州市地產(chǎn)紓困基金,通過資產(chǎn)處置、資源整合、重組顧問等方式,參與問題樓盤盤活、困難房企救助等解圍紓困工作。
不過需要指出的是,化解問題樓盤危機(jī)并不代表幫助暴雷房企化解債務(wù)危機(jī)。
廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為,民生和社會(huì)穩(wěn)定是國家必須堅(jiān)守的底線,因此暴雷房企項(xiàng)目會(huì)在保交樓層面得到充分的紓解。但房地產(chǎn)行業(yè)還將繼續(xù)完成市場化出清,市場化、法制化,商業(yè)可持續(xù)的原則不會(huì)調(diào)整,已經(jīng)暴雷的房企很難再被救起。
有房企人士向觀察者網(wǎng)分析稱,政府部門選擇問題樓盤之前會(huì)進(jìn)行充分背調(diào),往往會(huì)根據(jù)樓盤凈資產(chǎn)剩余多少進(jìn)行權(quán)益劃分,負(fù)資產(chǎn)還要收到相應(yīng)處罰。即便出手也僅僅是在保證項(xiàng)目交付層面,暴雷房企幾乎難以從中獲利。
因此他認(rèn)為,這些房企要想度過眼前危機(jī),除了積極配合完成保交付任務(wù),等待樓市回暖之外,別無它途。
本文系觀察者網(wǎng)獨(dú)家稿件,未經(jīng)授權(quán),不得轉(zhuǎn)載。
標(biāo)簽 保交付- 責(zé)任編輯: 張志峰 
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