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物管行業(yè)格局生變,魯商服務上市20天市值跌去近半
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張玉zhangyu@guancha.cn
最后更新: 2022-07-28 22:10:11【導讀】 “物管行業(yè)收并購現象仍將長期存在,目前的個別案例停擺只是長期趨勢中的小波動。因為從資產價值看,物業(yè)管理資產復合國家政策導向,在一級和二級資本市場更有發(fā)展預期。其次,目前物管行業(yè)集中度還很低,一些大的物管企業(yè)管理規(guī)模增長訴求,僅地產板塊的輸入已經無法滿足,很大比例是來自于外拓,而其中就包含橫向收并購。”肖云祥表示。
(文/張玉 編輯/馬媛媛)上市以來持續(xù)低迷的股價表現讓投資者為魯商服務捏了一把汗。
截至7月28日下午收盤,魯商服務股價報3.07港元/股,這一股價較公司發(fā)行價5.92港元/股跌去48.14%。
另據Wind數據顯示,截至7月28日,魯商服務總市值為4.09億港元,這相較于其上市首日5.91億港元的市值,縮水30.8%;而如果按照其發(fā)行時的總市值7.897億港元發(fā)行市值計算,20天的時間里,魯商服務市值縮水已達48.21%。
針對公司股價波動及業(yè)績發(fā)展相關問題,7月27日,魯商服務前臺工作人員表示會轉達給相關負責人。截止發(fā)稿,觀察者網未收到回復。
近九成業(yè)務位于山東
成立于2006年的魯商服務,是一家地地道道的山東企業(yè),公司總部位于山東省濟南市,業(yè)務主要覆蓋山東省以及北京和哈爾濱。
從公司的發(fā)展歷程來看,魯商服務一開始并不是沒有動過外拓的想法。2006年公司成立以后,2009年就在北京成立了分公司,將業(yè)務拓展至北京區(qū)域。2011年,魯商服務又在哈爾濱成立分公司,將業(yè)務擴展至東北區(qū)域。不過,在此后的11年里,魯商服務未再有業(yè)務外拓的任何動態(tài)。
聚焦山東以后,公司業(yè)務規(guī)模也開始逐步展開。截至2021年底,魯商服務在山東省內的在管建筑面積2026.9萬平方米,占總在管建筑面積的比例為88.63%;公司在山東省已簽約建筑面積2385.6萬平方米,占比91.12%。公司已簽約的82個項目中,有75個項目都位于山東省內。
事實上,魯商服務業(yè)務聚焦范圍與公司股權關系密不可分。公司上市以后,魯商服務由魯商發(fā)展直接持股71.3%,由魯商發(fā)展的全資子公司魯商創(chuàng)新持股3.7%,由公眾股東持股25%。
進一步往上穿透,魯商發(fā)展由山東商業(yè)直接及間接持有53.7%。山東商業(yè)由山東省國資委直接及間接持股90%。山東商業(yè)、魯商發(fā)展及魯商創(chuàng)新構成一組控股股東。
事實證明,魯商服務大部分業(yè)務收入也都源自控股公司的“反哺”。2019~2021年,魯商服務收入分別為3.21億元、4.03億元及5.83億元;其中來自魯商發(fā)展集團和山東商業(yè)余下集團的收入分別為3.14億元、3.91億元及5.31億元,占比分別為97.8%、97%和91.1%;來自獨立第三方的收入占比分別只有2.3%、2.9%及8.9%。
向下穿透,截至目前,魯商服務共全資擁有藍岸園林和魯商設計兩家附屬公司。其中藍岸園林主要提供景觀美化服務,魯商設計主要提供建筑設計服務。此外,公司持有魯商唐安41%的股份。
毛利率低于平均水平
努力在山東省內深耕的魯商服務,毛利率水平卻始終處于行業(yè)較低水平。
從具體的業(yè)務模式來看,魯商發(fā)展的收入主要來自三條業(yè)務線:物業(yè)管理服務、非業(yè)主增值服務以及社區(qū)增值服務。
其中,物業(yè)管理服務主要包括向物業(yè)開發(fā)商、業(yè)主、住戶及租戶提供各類物業(yè)管理服務,包括保潔、秩序維護、綠化、維修保養(yǎng)、公共區(qū)域維護以及其他物業(yè)管理相關服務。
非業(yè)主增值服務主要包括設計服務,工地管理、銷售及案場管理、咨詢服務等前期物業(yè)管理服務以及景觀美化服務。此外,魯商發(fā)展還提供社區(qū)空間及資源管理、停車位管理、水電管理及社區(qū)生活服務等社區(qū)增值服務。
2019~2021年,魯商服務整體毛利率分別為為17.4%、19.8%及25.4%。盡管毛利率持續(xù)上升,不過,魯商服務毛利率在行業(yè)內依舊屬于較低水平。諸葛找房數據研究中心統(tǒng)計顯示,2021年50家上市物業(yè)企業(yè)平均毛利率為29.8%,高于平均值的企業(yè)有23個。
進一步來看,魯商服務毛利率維持在較高水平的屬于非業(yè)主增值服務。2019~2021年,魯商服務整體毛利率分別為36.8%、31.6%及35.5%。其中,來自獨立第三方的毛利率更是達到45%、33.1%和53.9%。社區(qū)增值服務的毛利率維持在22%~25%之間。與之相比,物業(yè)管理服務的毛利率僅僅維持在7%~18%之間。
在嘉和家業(yè)物業(yè)服務研究院研究總監(jiān)李艷杰看來,魯商服務毛利率偏低主要是由于企業(yè)的管理項目集中在山東省內,住宅類項目收費水平較低,其平均成本與其他企業(yè)相比并無較大的價格優(yōu)勢。此外在魯商服務管理的項目中包含36%的其他物業(yè),如市政設施 (例如城市道路),這類項目的收費水平與傳統(tǒng)物業(yè)相比存在一定的差異,也在一定程度上影響企業(yè)的利率水平。
行業(yè)發(fā)展趨于理性
作為“山東物業(yè)管理第一股”,魯商服務上市以來在資本市場的表現折射出當下地產行業(yè)動蕩之下物業(yè)股的尷尬境地。
從在管建筑面積來看,截至2021年,國內排名前五位的物業(yè)管理公司分別為萬物云、碧桂園服務、雅生活、保利物業(yè)以及綠城服務,在管建筑面積分別為7.8億平方米、7.6億平方米、4.8億平方米、4.6億平方米及3億平方米;所占市場份額分別為逾2.8%、2.75%、1.75%、1.65%和1.1%。
具體到山東來說,根據中指院的資料,2022年有11家總部位于山東省的物業(yè)管理公司被認定為物業(yè)服務百強企業(yè)。按照2021年在管建筑面積計算,魯商服務在總部位于山東省的2022物業(yè)服務百強企業(yè)中排名第七。魯商服務在山東省的市場份額約為1%。
回到股市表現,7月以來,整個物業(yè)管理板塊都呈下降趨勢,在監(jiān)測的45家物業(yè)管理上市樣本企業(yè)中,僅有5家企業(yè)漲跌幅為正,另外34家企業(yè)出現不同程度的下跌,其中跌幅最大的達到46.8%,其余4家處于停牌,2家處于退市狀態(tài)。
行業(yè)深度調整的過程中,物管企業(yè)對于手里的資金也愈加謹慎,物業(yè)行業(yè)并購市場降溫明顯。根據中物研協(xié)發(fā)布的物管上市公司并購市場報告,今年二季度,上市物企共計披露16起并購,總計披露交易金額僅13.27億元(一季度67.74億元),較一季度減少54.47億元,降幅達80%。
對于物業(yè)企業(yè)收并購熱度下降,李艷杰指出,這與當前物業(yè)行業(yè)的發(fā)展邏輯趨于更加理性有關,在2019~2021年物業(yè)收并購之后,普遍面臨著品牌融合難、業(yè)務協(xié)同率相對較低、丟盤率升高等問題,且隨著資本市場對物業(yè)板塊估值的下調,物業(yè)企業(yè)收購的倍數則仍維持在之前的水平,兩相對比之下,物業(yè)企業(yè)收購熱情隨之下降。
同策研究院資深分析師肖云祥告訴觀察者網,短期確實出現物管收購案例擱淺或是終止的情況,但這主要是由于買賣雙方母公司流動性的影響,賣方因為母公司資金緊張而將物業(yè)板塊出售,但買方也因為母公司資金緊張而無法完成收購。對于買方而言當前的房地產市場手握現金將會更主動一些。
談及未來物業(yè)企業(yè)如何尋找新的利潤增長點,李艷杰坦言,現在看企業(yè)的邏輯,好多都是在試水,成熟或者完整的閉環(huán)并沒有形成。
“物管行業(yè)收并購現象仍將長期存在,目前的個別案例停擺只是長期趨勢中的小波動。因為從資產價值看,物業(yè)管理資產復合國家政策導向,在一級和二級資本市場更有發(fā)展預期。其次,目前物管行業(yè)集中度還很低,一些大的物管企業(yè)管理規(guī)模增長訴求,僅地產板塊的輸入已經無法滿足,很大比例是來自于外拓,而其中就包含橫向收并購?!毙ぴ葡楸硎?。
本文系觀察者網獨家稿件,未經授權,不得轉載。
標簽 魯商服務- 責任編輯: 張玉 
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