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上海二次土拍首日成交355億,長寧地塊刷新指導(dǎo)價至16.3萬/㎡
(文/張志峰 編輯/馬媛媛)7月25日,為期四天的上海第二批集中供地正式開啟,6宗現(xiàn)場競拍加上9宗因僅1家房企報名以底價成交,共15宗涉宅用地成交總金額355.444億元。此外,另有2宗城中村改造地塊0溢價成交,合計420.1744億元。
其中競爭最為激烈的是,許久未曾供應(yīng)宅地的長寧區(qū),此次釋放出新涇鎮(zhèn)別墅區(qū)一宗2.3萬平方米優(yōu)質(zhì)宅地,房地聯(lián)動價高達(dá)16.3萬元/平方米,刷新上海土拍指導(dǎo)價“天花板”。最終被上海城投以27.6億元競得,成交樓面價99886.6元/平方米,溢價率9.6%,同樣為目前本輪土拍最高。
而據(jù)上海土地交易市場官微日前發(fā)布消息,本次集中供地共出讓32宗涉宅地塊(不含2宗城中村改造),總出讓面積109.3萬平方米,起拍總價681.7億元。剩余17宗有多名競買人的地塊將于26日-28日分三天進(jìn)行集中競拍。
土拍市場小幅回暖
從參拍企業(yè)數(shù)量與積極性來看,土拍市場相較首輪土拍有小幅回暖趨勢。
32輪涉宅地塊中,9幅因僅1家房企報名以底價成交,占比28%,而6月初的首輪土拍中,這一比例高達(dá)45%。
這也與第二批供應(yīng)地塊質(zhì)量較高不無關(guān)聯(lián),除了8幅傳統(tǒng)城央地塊,諸如徐涇、七寶等,都是目前新房置業(yè)關(guān)注度較高的熱門區(qū)域。
另一方面,首日進(jìn)行競拍的6宗地塊中,有4宗達(dá)到拍至中止價進(jìn)入“一次報價”環(huán)節(jié),均位于浦東新區(qū)、普陀、長寧等熱點區(qū)域。
其中,競爭最為激烈的當(dāng)屬長寧區(qū)新涇鎮(zhèn)232街坊宅地,25.2億元的起始價開拍不久即觸頂中止價,引發(fā)保利、招商、新長寧、中華企業(yè)、新城、上海城投等6大房企36輪激戰(zhàn),最終被上海城投以27.6億元競得,溢價率9.6%。
引人注目的是,該地塊僅成交樓面價就接近10萬元/平方米,房地聯(lián)動價16.3萬元/平方米更是刷新“限價”政策以來的上海土拍指導(dǎo)價“天花板”。
根據(jù)該地塊的土地指標(biāo),未來僅有約80套住宅,容積率1.2,限高12米。地塊所處的西郊又是上海別墅聚集地,周邊鮮有住宅地塊出讓,因此不難看出,項目同為別墅類產(chǎn)品,未來單套成交價過億并不罕見。
另外3宗觸發(fā)中止價地塊分別位于普陀區(qū)桃浦科技智慧城、浦東新區(qū)唐鎮(zhèn)中心鎮(zhèn)區(qū)以及川沙新鎮(zhèn)城南社區(qū),由金茂、華發(fā)、陸家嘴3家國企各得其一,斥資總額117億元。
值得一提的是,此次競拍中,并非所有高房價項目都受到房企青睞,在4宗房地聯(lián)動價超過10萬元/平方米的地塊中,除上述長寧西郊地塊之外,僅普陀區(qū)中山北社區(qū)地塊進(jìn)入集中競拍環(huán)節(jié),最終被招商、保利、新世界聯(lián)合體以34.2億元競得,溢價率1.18%,樓面價65957元/平方米,聯(lián)動價105200元/平方米。
而另外兩宗地塊均為底價競得。特別是靜安區(qū)天目社區(qū)地塊,盡管房地聯(lián)動價高達(dá)128800元/平方米,但由于面積僅6663.6平方米,還要配建文體及慈善設(shè)施,最終僅有大寧資產(chǎn)一家競價,托底意圖明顯;另一宗楊浦區(qū)江浦社區(qū)地塊聯(lián)動價為115000元/平方米,最終被央企保利與廣州越秀聯(lián)合以0溢價摘得。
僅1家民營房企有所斬獲
需要特別指出的是,本次上海供地的誠意不僅僅體現(xiàn)在優(yōu)質(zhì)地塊偏多,且多幅房地聯(lián)動價小幅上調(diào)500-1000元/平方米,用以讓利房企,從而調(diào)動其參拍積極性。
然而結(jié)局卻事與愿違,盡管底價成交率明顯降低,但國央企“霸榜”的情形并未改變,民營房企參與積極性依舊不高。
觀察者網(wǎng)統(tǒng)計發(fā)現(xiàn),本輪土拍盡管吸引了龍湖、仁恒、菀麗華、華麗家族、路勁、恒文和同潤等不少民營房企,但其“陪跑”的意愿要明顯大過于拿地補倉。
首日成功出讓的15宗宅地中,真正有所斬獲的僅寶華一家。斥資11.72億元成功摘得普陀區(qū)桃浦科技智慧城一宗宅地,溢價率1.03%,房地聯(lián)動價83000萬元/平方米。
相比之下,央企如保利發(fā)展和招商蛇口,都參與了近20幅地塊的競買;珠海國資委旗下華發(fā)與廣州國資委旗下越秀,均積極布局上海,在此輪競拍中收獲頗豐。
同時,如大寧資產(chǎn)、張江投資、陸家嘴、楊浦城投、奉賢發(fā)展、奉通置業(yè)、松江新城開發(fā)集團(tuán)、高行投資等區(qū)屬國資企業(yè)托底現(xiàn)象也更加頻繁。
對此,中指研究院分析人士表示,上海二批次集中土拍的首日熱度相對較高,上海整體去化速度較快且利潤空間充足,日前出臺的落戶優(yōu)惠政策亦在今日起到了助推作用。
如“張江”地區(qū)盤踞著大量的優(yōu)質(zhì)的、享受落戶優(yōu)惠政策的企業(yè),今日川沙新鎮(zhèn)城南社區(qū)和唐鎮(zhèn)中心鎮(zhèn)區(qū)2宗觸頂?shù)貕K就來自該區(qū)域,未來隨著該區(qū)域的產(chǎn)城融合,需求有望進(jìn)一步提升,房企也將加快在這里的布局節(jié)奏。
不過,亦有房企人士向觀察者網(wǎng)表示擔(dān)憂:在當(dāng)前的房地產(chǎn)市場調(diào)整期,房企投資的避險趨勢較為明顯,核心區(qū)域已然倒掛、去化速度快,故受到房企追捧;非熱點區(qū)域無人問津之下只能交由地方國資托底。長此以往,兩極分化只會越來越嚴(yán)峻。
他認(rèn)為,未來想要改變這一狀況,如民營房企融資渠道不能及時打開,只能寄希望于央企與地方大型國企盡快擴(kuò)大市場份額并主導(dǎo)市場節(jié)奏,才能根據(jù)各地實際情況緩緩進(jìn)行市場化調(diào)節(jié)。
本文系觀察者網(wǎng)獨家稿件,未經(jīng)授權(quán),不得轉(zhuǎn)載。
標(biāo)簽 集中供地- 責(zé)任編輯: 張志峰 
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