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“保交付”在路上:鄭州、寧波、咸陽等多地政府出手
(文/張志峰 編輯/馬媛媛)一場轟轟烈烈的“停貸潮”將購房者與開發(fā)商、銀行三方的矛盾推向全國。
近日,圍繞“保交付”這一核心問題,先有銀保監(jiān)會表態(tài)支持地方政府化解危機,后有河南鄭州、浙江寧波、四川遂寧、陜西咸陽等多個地方政府先后出手參與問題樓盤的化解,并構建紓困基金、出臺“一對一幫扶”、“一盤一策一領導”等方案。
彌補資金缺口是關鍵
觀察者網(wǎng)從地方政府網(wǎng)站了解到,推動問題樓盤化解處置工作成為近期河南、四川、廣東等地各級政府會議的主要議題之一,部分已陸續(xù)出臺明確制定出可行性方案。
其中,作為“爛尾樓”情況最嚴重的省會城市之一,鄭州也是首個創(chuàng)新性成立第三方資金平臺的城市。
7月19日,河南國資委旗下河南資產(chǎn)與鄭州國資委旗下鄭州地產(chǎn)集團共同成立地產(chǎn)紓困基金,通過資產(chǎn)處置、資源整合、重組顧問等方式,參與問題樓盤盤活、困難房企救助等解圍紓困工作。
具體而言,鄭州地產(chǎn)紓困基金的化解風險方式涵蓋公司法人治理、市場化機制建設、低效資產(chǎn)盤活、產(chǎn)業(yè)招商引資、資產(chǎn)證券化、“兩非兩資”剝離等多個方面。
相較于此,更多地方則快速出臺“一對一”的幫扶政策或“一盤一策一領導”政策。
如7月20日,四川遂寧房管局明確,全市共有83個在建和待建房地產(chǎn)開發(fā)項目納入掛聯(lián)范圍。每一個項目均由一名縣級領導進行“一對一”掛聯(lián)。各轄區(qū)掛聯(lián)領導要全面掌握已購開發(fā)建設用地的房企和房地產(chǎn)開發(fā)項目情況,原則上每月開展一次“一對一”對接,化解房企發(fā)展難題,推進房地產(chǎn)開發(fā)投資逐步回升。
同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)向觀察者網(wǎng)分析稱,爛尾樓問題的處理方法一般是在地方政府的主導下,引入戰(zhàn)投或者對項目或者企業(yè)進行重組、重整,并且在政策層面給與一定的優(yōu)惠,來降低接盤者的風險。核心問題依然在于項目本身是否可以實現(xiàn)自身的現(xiàn)金流平衡,對于資金挪用或者可盤活貨值不足的項目來說,如何彌補資金缺口難度依然較大。
宋紅衛(wèi)同時認為,化解此輪危機最核心的問題是融資渠道,要使項目復工,初始資金未必要求很多,只是由于企業(yè)信用問題難以融資,此時地方政府部門火速出手且態(tài)度堅決,幫助在建項目背書和協(xié)調(diào)融資,優(yōu)先解決在建項目復工問題,是更好穩(wěn)定群眾情緒,最終完成“保交付”、化解此輪房地產(chǎn)危機的重要方式。這甚至比簡單的融資政策要更為務實有效。
在易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍看來,直接成立紓困基金與“一盤一策”“一對一”幫扶政策相比,最大優(yōu)勢就是兼具資方和協(xié)調(diào)人雙重角色,一旦決定直接提供資金支持,進行收并購或者對問題公司重組,阻力都會小很多;但畢竟地方政府資金有限,在提供背書、牽線搭橋?qū)で蟮谌饺谫Y方面,執(zhí)行起來可能不如后者認真負責。
加強監(jiān)管,防治風險
在著力化解交付危機的同時,“停貸潮”也為全國各地在資金監(jiān)管層面敲響了警鐘,近期多地因此密集出臺商品房預售資金監(jiān)管新規(guī),防范商品房延期交付等問題。
日前,西安市住建局等五部門聯(lián)合出臺《關于印發(fā)防范商品房延期交房增量問題工作措施的通知》,要求商品房預售資金(包括定金、首付款、購房貸款及其他形式的全部房款)應全部直接存入專用監(jiān)管賬戶進行監(jiān)管,開發(fā)企業(yè)不得直接收取或另設賬戶收存購房人的購房款。
同時嚴控撥付標準。商品房項目完成主體結構驗收前,累計使用重點監(jiān)管資金不得超過總額的50%;完成竣工驗收前,不得超過95%;完成竣工驗收備案前,不得超過99%;不動產(chǎn)首次登記后,可以提取剩余1%。其中,7層以上的建筑,總層數(shù)達到1/3、2/3前,累計使用重點監(jiān)管資金分別不超過總額的20%和35%。
值得注意的是,《通知》著重強調(diào),銀行若擅自撥付預售監(jiān)管資金,將負責追回。
無獨有偶,河北滄州、深圳龍崗和汕頭等地也分別發(fā)文,進一步加強對商品房預售資金監(jiān)管,強調(diào)“??顚S谩?,再次明確銀行的監(jiān)管義務與責任。
其中,滄州市住建局甚至明確要求,在商品房買賣合同中須注明“購房款不進入監(jiān)管賬號,此合同無效,買售雙方可隨時解除”字樣。
在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來,在預售房買賣過程中,銀行既做裁判員又做運動員,這本身就是最大的問題。除了在預售資金監(jiān)管上不作為、為不達標項目違規(guī)放貸等問題之外,包括假收入證明、經(jīng)營貸違規(guī)買房等房地產(chǎn)亂象,都和銀行的故意縱容離不開關系。
因此,經(jīng)歷此次交付危機之后,從政策和規(guī)則上制定嚴格審查、責任機制,是房地產(chǎn)行業(yè)未來健康發(fā)展的必要步驟。
值得一提的是,市場亦有聲音認為,取消商品房預售制度可以從根本上預防交付風險。
對此,銀保監(jiān)會新聞發(fā)言人、法規(guī)部主任綦相在7月21日新聞發(fā)布會上回應稱,是否該取消期房預售關乎整個房地產(chǎn)新模式,國家會統(tǒng)籌考慮。這不僅僅涉及金融監(jiān)管政策,還需要住建部、人民銀行等多個部門統(tǒng)籌政策協(xié)調(diào)。
本文系觀察者網(wǎng)獨家稿件,未經(jīng)授權,不得轉(zhuǎn)載。
標簽 保交付- 責任編輯: 張志峰 
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