（文/張志峰 編輯/馬媛媛）在享受過房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展紅利之后，市場終于還是迎來苦果。

在去年至今的大規(guī)模維權(quán)潮之后，全國各地隨著越來越多的開發(fā)商“躺平”，部分樓盤業(yè)主向開發(fā)商維權(quán)所起到的所用已經(jīng)微乎其微。

近日，不少項目的業(yè)主開始抱團向銀行發(fā)出“強制停貸告知書”，其中不乏武漢、南昌、鄭州等二線省會城市項目，涉及開發(fā)商也包含恒大、綠地、新力等規(guī)模房企。

都是銀行惹的禍？

“業(yè)主的訴求其實很簡單，就是盡快開工，盡快交付?！币晃荒喜铝Τ堑臉I(yè)主向觀察者網(wǎng)表示，“能試的辦法都試過了，開發(fā)商不理不睬，政府相關(guān)部門負(fù)責(zé)人相互推諉，想起訴退房，又怕開發(fā)商沒錢退，但凡有一點辦法，大家也不至于走到這一步。”

但房子爛尾似乎只是購房者與開發(fā)商之間的矛盾，為何將“鍋”甩給了銀行呢？

在金博大律師事務(wù)所合伙人律師曹文峰看來，這份告知書首先是沒有任何法律效力的，倘若業(yè)主停貸，銀行可以根據(jù)貸款合同起訴業(yè)主，要求一次性償還剩余所有本金及利息，并申請強制執(zhí)行。而業(yè)主方面，由于購房合同和貸款合同是主從關(guān)系，僅要求停貸而不解除購房合同，停貸的訴訟很難實現(xiàn)。

曹文峰表示，全國絕大多數(shù)有爛尾跡象的在建項目均處在“雖有停工現(xiàn)象，但尚未到達交付日期”，更加需要政府部門、企業(yè)等多方協(xié)調(diào)解決，此時停貸極易造成大規(guī)模系統(tǒng)性風(fēng)險，最終禍及更多人和行業(yè)，因此即便此前偶有法院裁定同意停貸的案例，此次面對群體性事件，購房者集體要求停貸也難以得到法院支持。

值得注意的是，業(yè)主在“告知書”中指出，銀行在實際操作中亦存在違規(guī)發(fā)放貸款，資金未轉(zhuǎn)入開發(fā)商監(jiān)管賬戶，未盡到?？钯Y金監(jiān)管的義務(wù)等等責(zé)任。

這也是業(yè)主在所購買項目無法如期交付、向開發(fā)商維權(quán)無果之時，直接將矛頭指向銀行的主要因素。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向觀察者網(wǎng)表示，中國房地產(chǎn)發(fā)展到今天，出現(xiàn)一系列市場亂象，很多都是銀行在實際操作過程中各種故意出現(xiàn)的漏洞導(dǎo)致。體現(xiàn)在此事上，最直接的問題就是銀行在預(yù)售資金監(jiān)管上不作為、為不達標(biāo)項目違規(guī)放貸等。

此外，包括假收入證明、經(jīng)營貸違規(guī)買房等房地產(chǎn)亂象，背后都和銀行的故意縱容離不開關(guān)系。

不過，河南建創(chuàng)律師事務(wù)所資深律師王康佳則向觀察者網(wǎng)分析稱，所謂的專用賬戶通常受到銀行、住建部門、開發(fā)商多方監(jiān)管，甚至引入監(jiān)理、中介等監(jiān)管主體，購房者處理此類案件通常不如銀行專業(yè)，很難搜集到能夠直接證明銀行方面重大過失的實際證據(jù)，因而處于劣勢。

“但由于涉事購房者人數(shù)較多，法院不會輕易表態(tài)，通常先要求政府相關(guān)部門調(diào)解，盡快尋求妥善解決辦法，同時可能對于因生活苦難造成停貸的暫時不起訴或要求其申請暫緩償還貸款?！蓖蹩导驯硎尽?

預(yù)售金監(jiān)管缺位是主因

預(yù)售資金監(jiān)管，是指由房地產(chǎn)行政主管部門會同銀行對商品房預(yù)售資金實施第三方監(jiān)管，房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)須將預(yù)售資金存入銀行專用監(jiān)管賬戶，只能用作本項目建設(shè)，不得隨意支取、使用。

事實上，早在2010年，住建部就下發(fā)《關(guān)于加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品房預(yù)售管理工作的通知》，明確要求建立商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度，以督促房地產(chǎn)開發(fā)商在銷售期房之后，保質(zhì)保量完成交付任務(wù)。

而這一制度真正發(fā)力，卻要到2021年下半年才開始。彼時隨著調(diào)控升級和暴雷房企增加，為防止開發(fā)商在流動性壓力之下超額使用“預(yù)收款”償還債務(wù)或繼續(xù)提高周轉(zhuǎn)速度，從中央到各地主管部門紛紛發(fā)文要求加強對于預(yù)售資金的監(jiān)管力度。

業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，這樣一紙文書對于2021年下半年之后購房者合法權(quán)益保護、維護樓市長遠(yuǎn)健康發(fā)展起到了重要作用，但同時，也進一步加速了大部分民營房企的流動性危機爆發(fā)。

有上市房企高管告訴觀察者網(wǎng)，在此之前，各個房企幾乎都遵循“高周轉(zhuǎn)才是王道”的擴張模式，即便建立了受監(jiān)管的專用賬戶，也幾乎早已通過各種方式掏空，然后積極投入到新的項目開發(fā)之中。

企業(yè)的經(jīng)營思路是，由集團或區(qū)域公司協(xié)調(diào)所有項目資金運作，留給項目公司的資金極為有限，只是階段性工程款。這種模式下，一旦企業(yè)整體暴雷，根本無力協(xié)調(diào)各個在建項目之間資金流動，以維持待交付項目的工程進度，最終導(dǎo)致逾期交付項目數(shù)量驟然增加。這也從側(cè)面反映出，項目預(yù)售資金受到監(jiān)管的必要性。

張大偉認(rèn)為，預(yù)售資金作為保障期房不爛尾的最后一道門檻，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了追求資金利用的最大化，必然想方設(shè)法逃避監(jiān)管。在這個過程中，無法繞過的一個主體就是銀行，而監(jiān)管部門要達到資金監(jiān)管目的，無法繞過的也是銀行。因此銀行作為依資金監(jiān)管協(xié)議提供監(jiān)管資金撥付服務(wù)的實際撥款人應(yīng)當(dāng)在此事上負(fù)有主要責(zé)任。

監(jiān)管有利于行業(yè)健康發(fā)展

因此，上述房企人士向觀察者網(wǎng)指出，此輪在建新房項目爛尾情況是不可持續(xù)的，只是這一批流動性不佳的企業(yè)集中爆發(fā)所致。由此也不難看出，預(yù)售資金受到監(jiān)管與監(jiān)管失位的項目完全是兩種不同結(jié)局。

從行業(yè)長遠(yuǎn)健康發(fā)展意義上，預(yù)售資金監(jiān)管制度從嚴(yán)，對于未暴雷房企而言，一旦整體資產(chǎn)盤活之后，無論資金層面還是企業(yè)穩(wěn)健經(jīng)營運作上，都有利無害。

同時也表明，各地政策層面差異，所帶來的結(jié)果是不同的。此次事件為各地政策拾遺補缺，甚至全國政策方向統(tǒng)一有一定利好。

值得一提的是，早在央行2003年出臺的“121號文件”中就明確表示，商品房必須在“結(jié)構(gòu)封頂”時才能取得商業(yè)銀行的個人購房按揭貸款，本意也是為了規(guī)避此類風(fēng)險。

而各地房地產(chǎn)預(yù)售政策中，僅上海等少數(shù)城市明確表示，新房項目取得預(yù)售證需以“主體結(jié)構(gòu)封頂”作為前提。但其他絕大多數(shù)城市對此并無明確限定，以至于不少新房項目在銷售時，甚至仍是一片雜草叢生的荒蕪之地，從而大大增加了交付風(fēng)險。

這一貸款與預(yù)售政策的不匹配的情況，此前并未受到過多關(guān)注，以至于連銀行也為了增加“優(yōu)質(zhì)貸款客戶”而主動忽視了這一規(guī)定。

張大偉認(rèn)為，如果爛尾樓尚且屬于沒有封頂狀態(tài)，購房者所欠貸款應(yīng)當(dāng)是不需要償還的。

不過，在王康佳看來，通常意義上，開發(fā)商只要辦理完預(yù)售證，購房者完成網(wǎng)簽后就可以向銀行申請辦理房貸。即便與央行信貸政策有所沖突，也應(yīng)當(dāng)是銀保監(jiān)會等上級部門對銀行進行行政處罰，而不影響購房者償還貸款。

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