（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）在非住宅領(lǐng)域領(lǐng)先業(yè)內(nèi)的招商積余，全年成績單喜憂參半。

3月17日晚間，招商積余披露2021年年報。報告顯示，截至2021年，招商積余實(shí)現(xiàn)利潤總額7.46億元，較上年同期增長18.67%；歸屬于母公司所有者凈利潤5.12億元，較上年同期增長17.25%。

若考慮到扣除非經(jīng)常性損益，招商積余歸屬于上市公司股東的凈利潤約3.65億元，同比減少5.32%。

受業(yè)績消息影響，招商積余股價出現(xiàn)下滑。截至發(fā)稿，招商積余報13.87元/每股，總市值約147.1億元，較年初的179.3億元同比減少17.96%。

毛利率低于行業(yè)平均水平

招商積余原為中航善達(dá)，是中國航空工業(yè)集團(tuán)旗下的物業(yè)公司。2019年12月，中航善達(dá)與招商物業(yè)進(jìn)行資產(chǎn)重組，同時更名為招商積余，隸屬于招商蛇口，是招商局集團(tuán)旗下從事物業(yè)資產(chǎn)管理與服務(wù)的平臺企業(yè)，主要業(yè)務(wù)包括物業(yè)管理業(yè)務(wù)、資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)和其他業(yè)務(wù)。

2021年，招商積余實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入105.9億元，同比增長22.42%。其中，物業(yè)管理業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入99.08億元，占比93.56%；資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入5.56億元，較上年同期增長23.70%，占比5.25%；其他業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1.26億元，占比1.19%。

營收上漲，但招商積余毛利率持續(xù)位于低位。2016年至2020年，招商積余整體毛利率分別為20.18%、21.23%、19.64%、18.26%和13.61%，呈現(xiàn)逐漸下滑的趨勢。截至2021年，招商積余整體毛利率為13.76%，雖停止下滑趨勢，但僅較2020年上漲了0.15個百分點(diǎn)。

從不同業(yè)務(wù)板塊的營收來看，招商積余93.56%的營收來源于物管收入，但該板塊的整體毛利率僅為11.43%，其中，基礎(chǔ)物業(yè)管理毛利率為11.11%，平臺增值服務(wù)毛利率為4.85%、專業(yè)增值服務(wù)毛利率為13.77%。

這是什么概念？以先后腳發(fā)布年報的保利物業(yè)作為參考，2021年其物業(yè)管理服務(wù)毛利率14.3%，社區(qū)增值服務(wù)毛利率為31.4%，非業(yè)主增值服務(wù)毛利率為18.7%。

“招商積余的利率水平一直是比較低的水平?！奔魏图覙I(yè)物業(yè)服務(wù)研究院研究總監(jiān)李艷杰表示，主要是由于招商積余在管項(xiàng)目中諸如辦公、園區(qū)、學(xué)校等非住項(xiàng)目較多，收費(fèi)模式與其他傳統(tǒng)物企有別。

僅以住宅基礎(chǔ)物業(yè)管理的毛利率進(jìn)行對比，招商積余為6.57%，其他以住宅為主的物企物業(yè)管理服務(wù)的利率平均在20%-25%區(qū)間。不難發(fā)現(xiàn)，招商積余毛利率仍遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于行業(yè)平均水平。

更值得一提的是，招商積余增值服務(wù)出現(xiàn)毛利率下滑的現(xiàn)象。其中，平臺增值服務(wù)由2020年9.50%下跌至2021年4.85%，專業(yè)增值服務(wù)由2020年的14.14%下滑至2021年的13.77%。

“事實(shí)上，近年來不少物企都將增值服務(wù)作為新賽道，加大投入布局相關(guān)產(chǎn)業(yè)?！庇袠I(yè)內(nèi)人士向觀察者網(wǎng)表示，招商積余增值服務(wù)毛利率的下滑或許和搶客戶有關(guān)，因?yàn)樵鲋捣?wù)確實(shí)有想象空間，但也需要前期投入。

以平臺增值服務(wù)舉例，2021年招商積余平臺增值服務(wù)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入2.66億元，較2020年同期的4472.19萬元增加493.96%；營業(yè)成本為2.53億元，較2020年同期增長524.48%。由于成本增速高于收入，其毛利率較上年同期減半。

如此看來，招商積余的營收增長確實(shí)是以犧牲利潤為代價的。

業(yè)務(wù)拓展不及預(yù)期

住宅業(yè)務(wù)依賴控股公司招商蛇口，非住宅業(yè)務(wù)擴(kuò)展則依賴于市場直拓，是招商積余規(guī)模擴(kuò)張的一大特色。

報告顯示，2021年全年，招商積余在管面積同比增長47%至2.81億平方米，較去年同期凈增約9013萬平方米，其中住宅、非住宅分別增長1932、7082萬平米。

報告期內(nèi)住宅在管面積的新增，主要來自招商蛇口的交付物業(yè)。數(shù)據(jù)顯示，來自于招商蛇口的物業(yè)管理面積為1766.24萬平方米，占比19.6%；新簽?zāi)甓群贤~為6.5億元，占比21.31%。

非住宅業(yè)務(wù)擴(kuò)展則依賴于市場直拓。公開資料顯示，2021年，招商積余先后中標(biāo)深圳坪山公安局、深圳建行、國家健康醫(yī)療大數(shù)據(jù)北方中心、湖南921、922 醫(yī)院、北京師范大學(xué)、浙江干休所、合肥市軌道交通3 號線等項(xiàng)目。

“市場直拓這一模式有好有壞，一方面，有利于企業(yè)減少成本；但一方面，中標(biāo)單個項(xiàng)目物管業(yè)務(wù)的模式不利于企業(yè)大規(guī)模擴(kuò)張?！睒I(yè)內(nèi)人士告訴觀察者網(wǎng)，不少物企擴(kuò)張通過收并購加速擴(kuò)張，因?yàn)檫@能在短時間內(nèi)大幅提高在管面積。例如，碧桂園服務(wù)100億元收購富力物業(yè)后，將增加8600萬平方米在管面積，約等于招商積余一年內(nèi)新增的在管面積。

而由于招商積余青睞于市場化招標(biāo)，規(guī)模上很難有大幅提升。截至2020年年底，招商積余以19090萬平方米的在管面積位居上市物企排行榜第七，中海物業(yè)次之，以18230萬平方米的在管面積位居上市物企排行榜第八。

而到了2021年上半年，中海物業(yè)新增5020萬平方米在管面積，以23250萬平方米的總在管面積，超過同期新增874萬平方米在管面積、總在管面積為19964萬平方米的招商積余，在上市物企排行榜第七。

值得一提的是，同期，碧桂園服務(wù)新增26670萬平方米在管面積、保利物業(yè)新增4811萬平方米在管面積、雅生活服務(wù)新增4937萬平方米在管面積、綠城服務(wù)2220萬平方米在管面積。

換句話說，由于在管面積擴(kuò)張不及業(yè)內(nèi)平均水平，導(dǎo)致招商積余2021年中排名下滑一位。

面對在管面積陷入停滯的窘境，招商積余開始在2021年下半年加速業(yè)務(wù)拓展。通過“總對總”方式，成功拓展京東總部4號樓、湖北光谷等項(xiàng)目，并通過合資合作的方式加大與廣西投資集團(tuán)、山東省機(jī)場管理集團(tuán)等大型資源平臺公司的合作。

截至2021年年底，招商積余新簽“總對總”和合資合作模式的項(xiàng)目合同金額同比分別增長133%和298%，受此影響，招商積余2021年公司新簽?zāi)甓群贤~較年初增長24%至30.5億元，在管面積較年初增加47%至2.81億平方米。

但受上半年在管面積微增影響，招商積余距離物企在管面積的第一梯隊(duì)還有很大差距。截至2021年中，上市物企中已有碧桂園服務(wù)、恒大物業(yè)、保利物業(yè)、雅生活和彩生活的在管面積突破3億平方米。

收并購進(jìn)展緩慢

市場直拓不及預(yù)期的招商積余，在2021年底破冰收并購業(yè)務(wù)。

12月24日，招商積余以5362萬元受讓上航物業(yè)100%股權(quán)，完成整合后的首單收并購業(yè)務(wù)。五天后，招商積余下了年內(nèi)收并購的第二單，以2.3億元的代價收購南航物業(yè)95%股權(quán)。

兩次收購為招商積余新增在管面積約282萬平方米，在其年內(nèi)新增在管面積中占比僅3.13%。其中，南航物業(yè)在管面積60萬平方米，上航物業(yè)在管面積222萬平方米。

或許是看到了兩次收并購對規(guī)模的助力，招商積余董事長聶黎明在2022年第一次臨時股東大會上表示，“未來公司會繼續(xù)廣泛關(guān)注、積極推進(jìn)收并購工作，相信今年是一個更好的時機(jī)，但會保持理性態(tài)度。”

值得一提的是，招商積余早在2019年就成立專業(yè)團(tuán)隊(duì)進(jìn)行收并購事宜，但一直到2021年3月才真正執(zhí)行收并購項(xiàng)目，看中的第一個項(xiàng)目是香港上市公司創(chuàng)毅控股53.51%股份的收購機(jī)會，為此招商積余前后協(xié)商長達(dá)3個月，最后因收購條件不成熟選擇放棄。

由此不難看出，相對于民企動輒幾十億的收購項(xiàng)目，招商積余的規(guī)模擴(kuò)張主要以小規(guī)模并購為主，且由于評估標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格、對價要求審慎等原因，收并購進(jìn)展十分緩慢。

相對于對外收并購，投資者更關(guān)注招商積余內(nèi)部的“1500億資管注入計劃”。

觀察者網(wǎng)了解到，重組之初，時任招商積余董事長的許永軍表示，“招商積余未來要成為招商蛇口在資產(chǎn)運(yùn)營平臺上的集團(tuán)軍，持有型物業(yè)成熟一個就要放一個到招商積余。未來5年內(nèi)，招商蛇口持有型物業(yè)的資產(chǎn)會達(dá)到1500億左右，占6000多億總資產(chǎn)的1/4?！?

對此，招商積余年報中表示，“商業(yè)運(yùn)營方面，截至2021年末，公司在管商業(yè)項(xiàng)目44個（含籌備項(xiàng)目），管理面積179萬萬平方米，其中管理公司自持項(xiàng)目4個，受托管理控股股東招商蛇口自持項(xiàng)目35個?！?

有業(yè)內(nèi)人士向觀察者網(wǎng)表示，從管理面積來看，招商蛇口“1500億資管注入計劃”的效果還不明顯。且從招商積余在收并購上的謹(jǐn)慎來看，相關(guān)資產(chǎn)注入計劃還有很長的路要走。

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