（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）“請問貴公司對房地產(chǎn)行業(yè)的依賴度與去年同比上升還是下降了？”“請問預計何時剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)？”

樓市下行階段，不少企業(yè)被投資人“催促”剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。專心做白酒的順鑫農(nóng)業(yè)、以醫(yī)藥大健康作為戰(zhàn)略發(fā)展方向的中關(guān)村、以廚邦醬油為代表的中炬高新等企業(yè)都曾在投資者互動平臺接收到類似建議。

給出建議的出發(fā)點有很多，歸根結(jié)底與房地產(chǎn)市場下行有關(guān)。58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波表示，自2018年以來市場調(diào)控從嚴、土地價格上漲、限價不斷強化，房企整體利潤率步入不斷下行趨勢，資本市場預期降低，行業(yè)洗牌加速，推動了非房地產(chǎn)企業(yè)剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)加速。

據(jù)同花順iFinD數(shù)據(jù)顯示，2021年1月1日至11月16日，我國房地產(chǎn)行業(yè)并購案例共265起，平均每天一起收并購事件，涉及交易總額達2209億元。

“去房地產(chǎn)”趨勢持續(xù)

11月13日，海南椰島發(fā)布公告稱，為了專注于酒業(yè)業(yè)務(wù)發(fā)展，擬公開掛牌轉(zhuǎn)讓參股地產(chǎn)公司陽光置業(yè)40%股權(quán)，掛牌價格不低于評估價值2.07億元，并預計將對公司當期產(chǎn)生稅前收益約2000萬元。

有媒體報道，在本次陽光置業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓完后，海南椰島將不再開展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，僅剩的一個房地產(chǎn)公司也已吸收合并至上市公司。至此，海南椰島剝離掉所有房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，專注做酒。

和海南椰島一樣選擇切換賽道“All in”的還有廈門國貿(mào)和奧園美谷。早于今年7月，廈門國貿(mào)就計劃轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)子公司國貿(mào)地產(chǎn)100%股權(quán)、國貿(mào)發(fā)展51%股權(quán)給控股股東廈門國貿(mào)控股集團，并在不到四個月時間完成資產(chǎn)交割，成功剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，專注于供應(yīng)鏈管理；以健康住宅開發(fā)為主、醫(yī)美相關(guān)業(yè)務(wù)為輔的奧園美谷，在上半年轉(zhuǎn)讓京漢置業(yè)100%股權(quán)、北京養(yǎng)嘉100%股權(quán)和蓬萊養(yǎng)老35%股權(quán)，清空房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，押注醫(yī)美。

觀察者網(wǎng)了解到，非房企業(yè)剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的速度正在加快。8月11日，杭蕭鋼構(gòu)將其全資子公司萬郡房地產(chǎn)有限公司100%股權(quán)全部轉(zhuǎn)讓；9月1日，中天金融擬180億元出售地產(chǎn)業(yè)務(wù)中天城投給佳源創(chuàng)盛；9月17日，廣宇發(fā)展與魯能集團、都城偉業(yè)進行資產(chǎn)置換，以地產(chǎn)業(yè)務(wù)換取新能源資產(chǎn)，并憑借這一消息將股價拉出了7個漲停板；9月28日，中國電建公告稱，為履行中國電建與控股股東電建集團之間同業(yè)競爭的有關(guān)承諾，正在剝離房地產(chǎn)置入電網(wǎng)資產(chǎn)，因此收到多家機構(gòu)的“買入”評級。

在上海中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦看來，非房企業(yè)做房地產(chǎn)項目以機會主義者居多，儲備項目不多、資金杠桿不大，剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)可以很快和房地產(chǎn)“撇清關(guān)系”。

以近期變更行業(yè)分類的大港股份為例。由于在2019年轉(zhuǎn)讓江蘇大港置業(yè)和鎮(zhèn)江東尼置業(yè)的全部股權(quán)，大港股份房地產(chǎn)業(yè)務(wù)所剩無幾，所屬行業(yè)從房地產(chǎn)業(yè)變更為計算機、通信和其他電子設(shè)備制造業(yè)。

同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)直言，我國房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)從高周轉(zhuǎn)進入慢周轉(zhuǎn)，同時也進入高風險、低利潤時代，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)不再是企業(yè)眼中的“香餑餑”。

宋紅衛(wèi)進一步指出，剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)有兩個直接優(yōu)勢：第一，傳統(tǒng)業(yè)務(wù)的利潤不要被未來地產(chǎn)業(yè)績下滑影響，尤其是如果遭遇流動性危機，破產(chǎn)清算的時候不會被牽連；第二，就是非房業(yè)務(wù)的負債也從地產(chǎn)業(yè)務(wù)中剝離出來，能夠改善房地產(chǎn)板塊的三道紅線指標。

去化融資雙重壓力

房地產(chǎn)業(yè)務(wù)如今成為非房企業(yè)的“燙手山芋”，很大程度和房地產(chǎn)市場預期不被看好，涉房企業(yè)融資受限有關(guān)。

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，受市場觀望情緒蔓延和去年同期高基數(shù)影響，10月份全國商品房銷售面積、銷售額分別下降21.7%和22.6%，連續(xù)三個月保持兩位數(shù)下降，降幅較上月進一步擴大。

另一方面，樓市調(diào)控次數(shù)創(chuàng)歷史新高，打破房價持續(xù)上漲預期。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)，截至11月10日，全國2021年房地產(chǎn)調(diào)控次數(shù)高達540次，相比2020年同期的430次，同比上漲了26%，刷新歷史紀錄。

市場降溫背后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量同比幾近零增長。據(jù)中國房地產(chǎn)信用平臺的統(tǒng)計，2015年至2020年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總量環(huán)比增加5.08%、5.75%、7.44%、6.03%、4.57%、3.28%，自2018年出現(xiàn)下滑趨勢。截至2021年10月15日，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總量為97797家，同比增長僅0.6%。

“在原來粗放式經(jīng)營環(huán)境下，房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模容易做大、項目利潤率較高，進入房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)數(shù)量持續(xù)增多?！睆埐ū硎?，調(diào)控以來行業(yè)洗牌加速，推動了非房地產(chǎn)企業(yè)剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)加速，并且一些企業(yè)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)不斷出現(xiàn)虧損，更是強化了剝離的力度。

觀察者網(wǎng)了解到，順鑫農(nóng)業(yè)雖早早官宣退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，但由于旗下房地產(chǎn)子公司順鑫佳宇接連持續(xù)錄得虧損，出售事宜進展緩慢。

報告顯示，2015年至2020年，順鑫佳宇分別虧損0.03億元、1.92億元、2.20億元、2.56億元、3.39億元和5.34億元，累計虧損15.6億元。進入2021年上半年，順鑫佳宇虧損2.30億元，持續(xù)拖累公司業(yè)績。

對此，順鑫農(nóng)業(yè)表示，公司地產(chǎn)業(yè)務(wù)受宏觀政策調(diào)控和項目開發(fā)周期較長影響，目前面臨較大挑戰(zhàn)。公司雖積極去化，但在當前地產(chǎn)調(diào)控依舊嚴峻的形勢下，加大了地產(chǎn)去化的難度。

“此外，涉及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)融資受限也是部分企業(yè)選擇剝離的重要因素”，張波指出，房地產(chǎn)行業(yè)集中度不斷加大，表明了未來有規(guī)模的財務(wù)健康型房企才有更大的生存空間。

有業(yè)內(nèi)人士向觀察者網(wǎng)坦言，雖未收到書面通知，但近年來，A股房地產(chǎn)增發(fā)配股都未“開閘”，以至于中炬高新無奈回復投資者：公司需要先剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，才能進行定增。

“沒有融資通道，布局房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的公司上市與否的意義不大?！痹撊耸恐赋?，“剔除房地產(chǎn)業(yè)務(wù)將別的業(yè)務(wù)裝進上市公司或許是更好的選擇，例如押注醫(yī)美的奧園美谷和布局新能源的廣宇發(fā)展?！?

新能源的估值分布在30-70倍，醫(yī)美相關(guān)公司的估值在80-90倍以上，形成鮮明對比的是，房地產(chǎn)行業(yè)平均估值不超過10倍，佼佼者如碧桂園、華潤置地，市盈率也僅3.75和6.31。

“如此看來，剔除房地產(chǎn)業(yè)務(wù)不過是順水推舟的事情。”該人士說道。

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