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華僑城出售兩項(xiàng)目公司股權(quán)
最后更新: 2021-11-13 11:49:42【導(dǎo)讀】 “央企的融資額度與融資成本同樣與企業(yè)基本面息息相關(guān)。華僑城最拿得出手的產(chǎn)品在于文旅,而非住宅開發(fā)。但2020年新冠疫情之下,其文旅板塊業(yè)務(wù)大受打擊,此后才開始大力投資于住宅開發(fā)領(lǐng)域,期待從這里打開突破口?!?/p>
(文/張志峰 編輯/馬媛媛)近日,樓市“松綁”傳聞不斷,招商蛇口、保利發(fā)展、光明地產(chǎn)等國(guó)資房企紛紛披露增發(fā)新債計(jì)劃,房地產(chǎn)行業(yè)一派喜氣洋洋景象。
然而,作為央企,華僑城卻不得不悄悄將旗下2個(gè)項(xiàng)目公司擺上貨架,準(zhǔn)備“賣子”度日,掛牌底價(jià)合計(jì)達(dá)到20.25億元。
急于補(bǔ)充現(xiàn)金流?
11月12日,據(jù)上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所披露,華僑城集團(tuán)擬轉(zhuǎn)讓廣州華僑城置業(yè)發(fā)展有限公司(下稱“廣州華僑城”)42.4%股權(quán),轉(zhuǎn)讓價(jià)格為15.39億元。
公開資料顯示,廣州華僑城成立時(shí)間為2019年8月15日,注冊(cè)資本為10億元。
據(jù)了解,廣州華僑城目前主要開發(fā)項(xiàng)目為位于廣州增城荔城的華僑城·云尚,已于2021年9月23日開盤,均價(jià)約為21000元/平方米。該公司由華僑城集團(tuán)100%持股,無(wú)對(duì)外投資。
值得一提的是,該項(xiàng)目已經(jīng)開盤,早已度過(guò)最為艱難的拿地、開發(fā)階段,只等不久后交房就可收獲。不過(guò),如今期房預(yù)售資金受到嚴(yán)格監(jiān)管,無(wú)論銷售去化情況如何,對(duì)集團(tuán)短期內(nèi)現(xiàn)金流改善也毫無(wú)幫助。
因此,業(yè)內(nèi)人士紛紛猜測(cè),華僑城急于出售項(xiàng)目公司股權(quán),大概率是整體現(xiàn)金流吃緊,欲尋求合作伙伴緩解資金壓力,所以才甘愿將到手的“肥肉”與人共享。
財(cái)務(wù)指標(biāo)顯示,廣州華僑城截至2021年9月30日無(wú)營(yíng)業(yè)收入,利潤(rùn)總額-624.96萬(wàn)元,凈利潤(rùn)-563.65萬(wàn)元,資產(chǎn)總計(jì)44.1億元,負(fù)債總計(jì)34.23億元,所有者權(quán)益9.87億元。
根據(jù)北京中天和資產(chǎn)評(píng)估有限公司作出的資產(chǎn)評(píng)估,企業(yè)凈資產(chǎn)賬面價(jià)值為9.93億元,評(píng)估價(jià)值略高,為10.04億元,即轉(zhuǎn)讓標(biāo)的(42.4%股權(quán))對(duì)應(yīng)評(píng)估值為4.26億元。
相較之下,轉(zhuǎn)讓價(jià)格15.39億元足足比評(píng)估價(jià)高出了260%。
有房企人士告訴觀察者網(wǎng),華僑城畢竟經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目多年,眼看到了收獲期,要價(jià)較高也稱不上獅子大張口。倘若項(xiàng)目質(zhì)量及銷售情況過(guò)硬的話,還是會(huì)吸引不少買家。
根據(jù)轉(zhuǎn)讓協(xié)議,受讓方成功受讓后,標(biāo)的企業(yè)將對(duì)一期住宅、二期住宅單獨(dú)開立銷售監(jiān)管賬戶,并對(duì)一期住宅、二期住宅成本及資金支出進(jìn)行獨(dú)立核算。轉(zhuǎn)讓方負(fù)責(zé)項(xiàng)目公司操盤,受讓方不參與標(biāo)的企業(yè)日常管理。
此外,在物業(yè)分配上,一期住宅及二期住宅由受讓方分配;三期住宅、商業(yè)及車位由轉(zhuǎn)讓方分配。且本次股權(quán)轉(zhuǎn)讓完成后,轉(zhuǎn)讓方將不再為標(biāo)的企業(yè)融資提供股東擔(dān)保。
值得注意的是,協(xié)議特別提到,該項(xiàng)目交易價(jià)款支付方式為一次性付款,并需要交納金額2000萬(wàn)元,信息披露期滿前交納。信息披露起始日期2021年11月12日,信息披露期滿日期2021年12月9日。
由此也更見華僑城急于補(bǔ)充現(xiàn)金流的迫切處境。
無(wú)獨(dú)有偶,幾乎同時(shí),據(jù)北京產(chǎn)權(quán)交易中心公告,華僑城旗下上海鵬鯤置業(yè)有限公司(下稱“上海鵬鯤”)50%股權(quán)同樣被擺上貨架,轉(zhuǎn)讓底價(jià)4.86億元。公告期為11月11日-12月8日,共20個(gè)工作日。
據(jù)悉,上海鵬鯤由華僑城集團(tuán)持股97.8%,目前暫無(wú)對(duì)外投資企業(yè)。
截至2021年9月30日,上海鵬鯤置業(yè)無(wú)營(yíng)業(yè)收入,資產(chǎn)總計(jì)約3.60億元,負(fù)債總計(jì)-51.85萬(wàn)元,所有者權(quán)益約3.60億元。
但與廣州華僑城不同的是,上海鵬鯤名下的主要資產(chǎn)為上海閔行區(qū)浦江123-3地塊,目前土地證正在辦理中,遠(yuǎn)遠(yuǎn)未到收獲期。
盡管如此,4.86億元的掛牌價(jià)相較標(biāo)的資產(chǎn)賬面價(jià)值亦提高了170%。
過(guò)度合作,利潤(rùn)大降
需要指出的是,盡管央企融資環(huán)境相較同規(guī)模民營(yíng)企業(yè)要寬松得多,但并不意味著央企不缺錢。
有熟悉華僑城的知情人士告訴觀察者網(wǎng),央企的融資額度與融資成本同樣與企業(yè)基本面息息相關(guān)。華僑城最拿得出手的產(chǎn)品在于文旅,而非住宅開發(fā)。但2020年新冠疫情之下,其文旅板塊業(yè)務(wù)大受打擊,此后才開始大力投資于住宅開發(fā)領(lǐng)域,期待從這里打開突破口。
上述人士補(bǔ)充道,但企業(yè)過(guò)去拿地方式主要依賴于文旅+住宅的勾地模式,如今發(fā)展純住宅大都通過(guò)招拍掛,資金運(yùn)作方式完全不同,難免不適。
財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示,第三季度華僑城營(yíng)業(yè)收入264.3億元,同比大幅增長(zhǎng)62.21%;歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)18.4億元,同比減少41%;歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤(rùn)16.1億元,同比減少45.84%。
前三季度整體而言,華僑城累計(jì)營(yíng)業(yè)收入494.5億元,同比增長(zhǎng)47.97%;歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)34.2億元,同比減少34.85%;歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤(rùn)28.6億元,同比減少42.9%。
對(duì)此,華僑城直言,前9月營(yíng)業(yè)收入增加是由于公司在各區(qū)域儲(chǔ)備的項(xiàng)目進(jìn)入快速開發(fā)期,結(jié)轉(zhuǎn)面積、結(jié)轉(zhuǎn)收入大幅增加;而歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)減少是由于本期非全資子公司貢獻(xiàn)的利潤(rùn)占比較去年同期有所上升。
及也就是說(shuō),前三季度企業(yè)受到過(guò)多的合作項(xiàng)目拖累,股東凈利潤(rùn)已經(jīng)出現(xiàn)大幅下滑。
“而如今,出于保障現(xiàn)金流等因素,企業(yè)不得不再次出售兩大項(xiàng)目公司半數(shù)股權(quán),加大合作力度。乍一看沒(méi)有問(wèn)題,但結(jié)合華僑城現(xiàn)狀卻無(wú)異于飲鴆止渴?!鄙鲜鲋槿耸勘硎尽?
事實(shí)上,在融資環(huán)境收緊的大環(huán)境下,企業(yè)間聯(lián)合開發(fā)分?jǐn)傦L(fēng)險(xiǎn)的情況十分普遍,但必須把握一個(gè)度。
適度合作既能保證現(xiàn)金流安全,又可幫助企業(yè)實(shí)現(xiàn)規(guī)??焖贁U(kuò)張的“千億夢(mèng)”;但合作過(guò)度則勢(shì)必引發(fā)少數(shù)股東權(quán)益暴增,從而深陷增收不增利的危險(xiǎn)境地。這與如今營(yíng)收大漲、卻利潤(rùn)大降的華僑城何其相似。
本文系觀察者網(wǎng)獨(dú)家稿件,未經(jīng)授權(quán),不得轉(zhuǎn)載。
標(biāo)簽 華僑城- 責(zé)任編輯: 張志峰 
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