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競(jìng)購(gòu)“仲量聯(lián)行”,華潤(rùn)萬(wàn)象生活昭顯“商管一哥”野心
(文/解紅娟 編輯/馬媛媛)擺在華潤(rùn)萬(wàn)象生活面前的問(wèn)題是,即使公司表現(xiàn)積極,主動(dòng)權(quán)依舊緊握在仲量聯(lián)行手中。
近日,有媒體報(bào)道,仲量聯(lián)行正在考慮出售其中國(guó)物業(yè)管理業(yè)務(wù),且不包含其位于中國(guó)的地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)與評(píng)估業(yè)務(wù)。從目前的結(jié)果看,華潤(rùn)萬(wàn)象生活在競(jìng)購(gòu)仲量聯(lián)行中國(guó)業(yè)務(wù)這件事上暫時(shí)跑贏了融創(chuàng)服務(wù)、萬(wàn)科。
對(duì)此,仲量聯(lián)行相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,公司對(duì)市場(chǎng)傳言不發(fā)表評(píng)論。而截至發(fā)稿,華潤(rùn)萬(wàn)象生活方面仍未回應(yīng)。
一位接近交易的知情人士透露,最開(kāi)始的一輪競(jìng)爭(zhēng)中,仲量聯(lián)行更鐘情于碧桂園服務(wù)?!?月左右,碧桂園服務(wù)和華潤(rùn)萬(wàn)象生活進(jìn)入了最后一輪競(jìng)爭(zhēng),仲量聯(lián)行原本看好碧桂園服務(wù),但華潤(rùn)方面的表現(xiàn)更加積極。”
上海中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦表示,華潤(rùn)萬(wàn)象生活在規(guī)模上比較吃虧,收購(gòu)一個(gè)好的有質(zhì)量的物業(yè)品牌,對(duì)后續(xù)業(yè)務(wù)發(fā)展和追擊其他品牌有幫助。
據(jù)悉,仲量聯(lián)行與高力國(guó)際、世邦魏理仕、戴德梁行、第一太平戴維斯同為世界知名的五大房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu),在商辦服務(wù)方面具有品牌價(jià)值。
年內(nèi)擴(kuò)張完成率不足四成
仲量聯(lián)行傳出掛牌出售消息已有半年。
今年4月,有媒體報(bào)道,仲量聯(lián)行計(jì)劃掛牌出售中國(guó)業(yè)務(wù),代價(jià)至少5億美元,消息一出,約有十家物企參與競(jìng)購(gòu)。
“和別的房企賣子求生不一樣,仲量聯(lián)行并不缺錢,出售業(yè)務(wù)主要是因?yàn)楝F(xiàn)在物業(yè)在股票市場(chǎng)、股市上面估值非常高。”一位大型上市物企人士告訴觀察者網(wǎng),5億美元的價(jià)格并不低,以10月9日美元兌人民幣匯率計(jì)算,仲量聯(lián)行將部分中國(guó)業(yè)務(wù)標(biāo)價(jià)到32.22億元。
可以參考的是,2020年,仲量聯(lián)行實(shí)現(xiàn)營(yíng)收165.9億元,其中中國(guó)業(yè)務(wù)僅實(shí)現(xiàn)9.85億元,占比6.25%。若按比例計(jì)算,仲量聯(lián)行總市值127.6億元,中國(guó)業(yè)務(wù)總市值約為7.98億元,剔除掉其位于中國(guó)的地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)與評(píng)估業(yè)務(wù),這個(gè)數(shù)字只會(huì)更低。
對(duì)于5億美元的收購(gòu)金額值不值的問(wèn)題,嘉和家業(yè)物業(yè)服務(wù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)唐卓表示,從仲量聯(lián)行2020年報(bào)的數(shù)據(jù)來(lái)看,其在中國(guó)區(qū)的房地產(chǎn)物業(yè)服務(wù)收入為10億元,按10%的凈利率估算的話,收購(gòu)PE值大致在5倍。而仲量聯(lián)行的業(yè)務(wù)類型復(fù)雜,包含咨詢業(yè)務(wù)等其他業(yè)務(wù),華潤(rùn)萬(wàn)象生活不一定會(huì)全部接手,因此這種估值相對(duì)來(lái)說(shuō)并不準(zhǔn)確。
華潤(rùn)萬(wàn)象生活之所以愿意為之買單,和其規(guī)模擴(kuò)張的需求有關(guān)?!叭A潤(rùn)萬(wàn)象生活在年初業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上曾提出:2025年末企業(yè)的物業(yè)管理規(guī)模達(dá)到4億平方米以上,以加大第三方拓展的方式做大規(guī)模,并將商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)維持在行業(yè)第一的位置?!痹谔谱靠磥?lái),華潤(rùn)萬(wàn)象生活此次若拿下仲量聯(lián)行,離行業(yè)第一梯隊(duì)的目標(biāo)又進(jìn)一步。
公開(kāi)資料顯示,截至2021年6月底,華潤(rùn)萬(wàn)象生活住宅物管的合約面積1.62億平方米,在管建筑面積為1.22億平方米。形成對(duì)比的是,位于行業(yè)第一梯隊(duì)的碧桂園服務(wù)在管面積達(dá)到6.44億平方米,恒大物業(yè)、保利物業(yè)、雅生活服務(wù)以及彩生活在管面積均已突破3億平方米。
管理層此前也曾坦言,從規(guī)模上看公司在目前上市的物管公司中并不突出,隨即也制定了具體的擴(kuò)張計(jì)劃:通過(guò)直拓與收并購(gòu)兩種方式,在2021年新增4500萬(wàn)平方米第三方外拓面積。
半年時(shí)間過(guò)去了,華潤(rùn)萬(wàn)象生活第三方獨(dú)立獲得合約面積1765萬(wàn)平方米,僅完成擴(kuò)張目標(biāo)的39.22%,且主要來(lái)源于部分體育場(chǎng)館代建、機(jī)場(chǎng)高鐵TOD項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)等直拓方式,效果不佳。
直拓受阻,華潤(rùn)萬(wàn)象生活將擴(kuò)張目標(biāo)放在了收并購(gòu)上。從這點(diǎn)來(lái)看,若能如愿“吞”下仲量聯(lián)行,華潤(rùn)萬(wàn)象生活擴(kuò)張計(jì)劃確實(shí)能穩(wěn)步推進(jìn)。
不過(guò),隨著碧桂園服務(wù)買入富力物業(yè)、萬(wàn)物云收購(gòu)陽(yáng)光城、三盛等物業(yè)的擴(kuò)張舉動(dòng)同步進(jìn)行,華潤(rùn)萬(wàn)象生活能否躋身物管第一梯隊(duì)還要打個(gè)問(wèn)號(hào)。
意在爭(zhēng)奪商管業(yè)務(wù)
除了規(guī)模,華潤(rùn)萬(wàn)象生活還想依賴仲量聯(lián)行在商管領(lǐng)域講更多好故事,從而實(shí)現(xiàn)“商管業(yè)務(wù)行業(yè)第一”的目標(biāo)。
高力國(guó)際中國(guó)區(qū)董事總經(jīng)理鄧懿君告訴觀察者網(wǎng),房企拆分出來(lái)的物企以住宅服務(wù)為主,在規(guī)模擴(kuò)張上有無(wú)窮無(wú)盡的想象空間,但商辦地產(chǎn)的份額極為有限,其中優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)往往被港資企業(yè),新加坡企業(yè)和五家國(guó)際顧問(wèn)行占據(jù)。
眾所周知,外資和港資企業(yè)傾向于自持運(yùn)營(yíng),進(jìn)入商管賽道的缺口只能從收購(gòu)國(guó)際“五大行”打開(kāi)。例如,2019年,萬(wàn)物云“牽手”戴德梁行,創(chuàng)立商辦品牌萬(wàn)物梁行,憑此進(jìn)入商管賽道。
不到一年時(shí)間,萬(wàn)物梁行規(guī)模擴(kuò)張至中國(guó)第一。彼時(shí),萬(wàn)物云CEO朱保全說(shuō)道,“萬(wàn)科物業(yè)是住宅PM,萬(wàn)物梁行是商寫(xiě)PFM,以及城市服務(wù)的城市FM,彌補(bǔ)物業(yè)管理在租賃、評(píng)估、買賣上的空缺?!?
這也不難理解,為何仲量聯(lián)行開(kāi)出5億美元的高價(jià),仍吸引不少房企競(jìng)爭(zhēng)。
此外,較高的市盈率或許也是華潤(rùn)愿意給出高價(jià)的原因之一。觀察者網(wǎng)了解到,華潤(rùn)萬(wàn)象生活的市盈率為62.75,是仲量聯(lián)行的3倍,而碧桂園服務(wù)的市盈率僅僅是仲量聯(lián)行的2倍。“也就是說(shuō),即使花高價(jià)買進(jìn)資產(chǎn),華潤(rùn)方面也能實(shí)現(xiàn)較高的溢價(jià)空間?!睒I(yè)內(nèi)人士指出。
值得一提的是,雖然中國(guó)本土物業(yè)公司與外資房地產(chǎn)服務(wù)公司的合作有百利,但不代表沒(méi)有負(fù)面影響?!袄?,萬(wàn)物云入股戴德梁行后,讓后者丟了不少合同,有部分是競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手出于公司信息安全不再選擇續(xù)約?!敝槿耸勘硎荆宕笮凶鳛楠?dú)立公司,可以服務(wù)任何一家企業(yè),但若背后有了某家房企的身影,就有可能丟掉與其余房企的合作。
“等于花30多億買幾年期的合同?!庇薪佑|萬(wàn)物梁行的業(yè)內(nèi)人士表示,收購(gòu)物業(yè)實(shí)際上就是買服務(wù)合同,砸錢進(jìn)去后,如果因?yàn)楦?jìng)爭(zhēng)原因?qū)е聦?duì)方期約滿后更換物業(yè)服務(wù)公司,對(duì)收購(gòu)方而言是不安全的。
更值得注意的是,華潤(rùn)萬(wàn)象生活若想做商管業(yè)務(wù)行業(yè)的第一名,萬(wàn)物云旗下的萬(wàn)物梁行將是其最大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。從五大行排名來(lái)看,戴德梁行規(guī)模在仲量聯(lián)行之前;從企業(yè)自身規(guī)模來(lái)看,萬(wàn)物云的商管項(xiàng)目也不遜色于華潤(rùn)萬(wàn)象生活。
如此看來(lái),不管是在2025年進(jìn)入“物管業(yè)務(wù)行業(yè)第一梯隊(duì)”,還是成為“商管業(yè)務(wù)行業(yè)第一”,華潤(rùn)萬(wàn)象生活距離實(shí)現(xiàn)兩個(gè)目標(biāo)還有很長(zhǎng)的路要走。
本文系觀察者網(wǎng)獨(dú)家稿件,未經(jīng)授權(quán),不得轉(zhuǎn)載。
- 責(zé)任編輯: 解紅娟 
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