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劉永好的“新希望”會是地產(chǎn)嗎?
導讀據(jù)觀察者網(wǎng)不完全統(tǒng)計,新希望地產(chǎn)及其子公司在 2018-2020年度及2021年1-3月受到的罰款金額在 5萬元以上行政處罰的情形就有19起,處罰原因從侵占土地、偷稅漏稅、濫用廣告語、虛假宣傳、環(huán)保排污到違章建筑、無證施工等各類情形五花八門,被罰款總金額超過725萬元。
(文/張志峰 編輯/馬媛媛)在豬肉價格持續(xù)下跌的日子里,“養(yǎng)豬大王”劉永好的終于收到了一個好消息。
7月28日早間,劉永好旗下最新上市平臺新希望服務發(fā)布正面盈利預告,預計上半年經(jīng)調(diào)整股東應占凈利潤同比增長超80%。
受此消息鼓舞,5月份上市以來股價持續(xù)下跌的新希望服務終于迎來第一波大漲,截至28日收盤報2.28港元,漲24.59%。
然而作為剛剛上市2個月、總市值不過18億港元的物管平臺,新希望服務的短暫上漲對劉永好來說也只能算聊勝于無。
新希望服務5月22日上市至今日K
千億“黑馬”
由于去年下半年開始,隨著疫情逐漸穩(wěn)定豬肉價格持續(xù)下跌,“養(yǎng)豬大王”劉永好的日子并不好過。不久前,旗下最大上市平臺新希望爆出目前A股最慘半年報:今年上半年預虧29.5億元至34.5億元,相比去年同期盈利31.64億元,公司業(yè)績預計下滑193.24%-209.04%。
這是新希望自1998年上市以來,首次出現(xiàn)虧損,企業(yè)股價也因此持續(xù)下跌,截至7月28日報收10.92元。要知道,去年9月份高點時新希望股價高達42.2元,股價跌幅達到74.12%,短短10個月市值蒸發(fā)超過1400億元。
市場甚至有聲音認為,劉永好可能因此丟掉蟬聯(lián)了20年的“四川首富”之位。
不過,如今的新希望集團也早已不是20年前所能比擬的了,旗下除了農(nóng)牧和飼料之外,其他產(chǎn)業(yè)如食品快消、地產(chǎn)文旅、醫(yī)療健康、金融投資等全行業(yè)都有所涉獵。
其中,最受劉永好器重的莫過于房地產(chǎn)業(yè)務。
不同于“蚊型”物企新希望服務,新希望地產(chǎn)盡管沒能登陸資本市場,但近年來規(guī)模與擴張速度不容小覷。
數(shù)據(jù)顯示,企業(yè)2020年全口徑銷售額達到1031億元,同比大增40.1%。按此排名,相當于直接從百強房企晉升為40強,這一擴張速度稱得上去年最大“黑馬”。
相較于銷售端,新希望地產(chǎn)的擴張意圖在土地市場表現(xiàn)得更為明顯。
根據(jù)機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù),2017至2019年,新希望地產(chǎn)分別斥資187億、287.2億、407.9億購買土地,2019年拿地金額排在第28位,遠超其銷售規(guī)模排名。2020年拿地金額才有所放緩,以250億位居第40,與銷售排名相當。
2021年,幾乎未受到“兩集中”供地政策影響,企業(yè)拿地支出不減:中指院數(shù)據(jù)顯示,新希望地產(chǎn)上半年拿地金額152億元,位列31名。
而由于其“新一線、強二線”的城市布局戰(zhàn)略,“高溢價”也成為新希望地產(chǎn)一大標簽。
如2017年 6月拿下昆明泛亞新區(qū)組團地塊,溢價率208%;2019年5月經(jīng)過200輪叫價拿下大連一商住地、溢價率49%;同年8月又以溢價率60%拿下寧波一宗宅地;2020年4月,擊敗金地、保利等17家房企,以48%溢價率拿下佛山一宗地塊,樓面價18252元/平方米,為佛山歷史第二高價地。
隱藏的杠桿
值得一提的是,“三道紅線”持續(xù)發(fā)力,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資與擴張越來越難,新希望地產(chǎn)自然也不例外。
不過,表面來看,企業(yè)三項核心指標均處于紅線以內(nèi),位居“綠檔”:2020年末凈負債率為66.29%,剔除預收后的資產(chǎn)負債率為66.5%,現(xiàn)金短債比為1.96。
然而,這并不意味著企業(yè)杠桿真正健康,更大可能只是被其隱藏起來。
首先,與快速提高的合約銷售額相對應的是,新希望地產(chǎn)盈利能力卻呈現(xiàn)下滑態(tài)勢。
財務數(shù)據(jù)顯示,企業(yè)2018年-2020年以及2021年一季度合并口徑營業(yè)收入分別為152.43億元、182.63億元、304.96億元和37.15億元,歸屬于母公司所有者的凈利潤卻為18.19億元、15.54億元、14.65億元和 2.7億元。
與下滑的母公司利潤相反,近年來企業(yè)少數(shù)股東損益卻接連暴漲,2018年還只有3.1億元,僅占凈利潤的14.56%,至2020年時以達到13.77億元,幾乎與母公司股東持平。
再聯(lián)想到近年來企業(yè)大規(guī)模進行合作開發(fā),以及銷售額中不斷下降的權(quán)益占比,不少分析人士認為,企業(yè)良好的杠桿數(shù)據(jù)極有可能是大量利用聯(lián)營公司與合營公司進行融資,最終卻將這部分權(quán)益計入投資收益部分,因此造成少數(shù)股東損益大漲。
其次,觀察者網(wǎng)查閱企業(yè)財報發(fā)現(xiàn),新希望地產(chǎn)的永續(xù)債近年來也在不斷走高,2018-2020年底分別為6億元、11億元和32.68億元。
有資深投行人士向觀察者網(wǎng)分析指出,隨著國內(nèi)房地產(chǎn)融資環(huán)境趨近,不設還款期限、不計入公司債務的永續(xù)債已經(jīng)逐步成為房企“隱藏”債務的常用手段之一。2020年永續(xù)債規(guī)模增速超過100%的房企,除新希望地產(chǎn)之外,如華夏幸福、華僑城、建發(fā)房地產(chǎn)、華遠地產(chǎn)等比比皆是。
所謂永續(xù)債,簡單來說就是沒有明確的到期日或者期限非常長的債券。投資者是不能在一個確定的時間點得到本金,但是可以定期獲取利息。被視作一種介于債權(quán)和股權(quán)之間的融資工具。
也就是說,永續(xù)債可以實現(xiàn)“把借到的錢放到權(quán)益科目”,既避免了股權(quán)稀釋,又不會提高資產(chǎn)負債率,被稱為“降低資產(chǎn)負債率的專家”。
不過值得注意的是,永續(xù)債其實并不“便宜”,其相對一般中期票據(jù)更高的票息率,也在縮水企業(yè)利潤。由于新希望地產(chǎn)并非上市公司,觀察者網(wǎng)為查到其永續(xù)債利率,但以2020年12月,華夏幸福向中融信托發(fā)行的15億元永續(xù)債為例,該筆永續(xù)債初始利率為8.5%/年,之后每年利率增加2%,以此類推,直到利率為14.5%/年,融資成本不菲。
因此,在上述投行人士看來,永續(xù)債是披著權(quán)益外衣,實際卻必須背負的債。房企大肆增加永續(xù)債來美化負債率的行為實則是掩耳盜鈴。
對此,企業(yè)在闡述自身優(yōu)勢表述為,公司股東新希望集團是國內(nèi)規(guī)模最大的擁有飼料-養(yǎng)殖-屠宰-肉食品加工產(chǎn)業(yè)鏈條的企業(yè)集團之一,系首批國家級農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化重點龍頭企業(yè),位居中國飼料行業(yè)第一,同時也是中國最大肉蛋奶供應商之一,行業(yè)地位顯著。近年來新希望集團在增資、擔保及認購永續(xù)債方面持續(xù)給予公司支持。
可如今,當作為新希望集團支柱產(chǎn)業(yè)的飼料、養(yǎng)殖公司開始市值大跳水時,地產(chǎn)公司的債務難題將由誰來支持,最終又將由誰埋單?
品牌危機
此外,不得不提的時,與新希望地產(chǎn)杠桿、規(guī)模難題相比,擺在企業(yè)面前的品牌聲譽危機同樣不容小視。
今年2月開始,新希望地產(chǎn)參股的溫州市鹿城區(qū)某項目曝出使用“鋼筋瘦身”等問題。
有媒體報道稱,鹿城區(qū)住建局在3月份委托第三方進行隨機抽樣檢測,結(jié)果顯示,該工程存在地下室地庫樓板裝修面層光圓鋼筋直徑未達到要求和局部鋼筋未滿鋪的問題,違反了按圖施工的相關(guān)法規(guī)要求,已啟動處罰程序。
再如南京錦麟融譽府項目被曝在突破限價的基礎上,精裝標準大幅下降;溫州白麓城項目被曝鼓包、構(gòu)造柱移位等多個質(zhì)量問題。
甚至在部分城市政府主導的網(wǎng)絡問政平臺上,新希望地產(chǎn)被市民投訴虛假廣告、“欺詐銷售”等問題一度刷屏。
此外,據(jù)觀察者網(wǎng)不完全統(tǒng)計,新希望地產(chǎn)及其子公司在 2018-2020年度及2021年1-3月受到的罰款金額在 5萬元以上行政處罰的情形就有19起,處罰原因從侵占土地、偷稅漏稅、濫用廣告語、虛假宣傳、環(huán)保排污到違章建筑、無證施工等各類情形五花八門,被罰款總金額超過725萬元。
最為嚴重的一次是旗下一級子公司永嘉萬新尚瑞置業(yè)有限公司,2014年因涉嫌非法侵占國有土地1742平方米并新建建筑物和其他設施,未能如期退還,被浙江省永嘉縣人民法院列為“失信被執(zhí)行人”,強制沒收其在非法占用土地上新建的建筑物和其他設施。
需要說明的是,總數(shù)700余萬的罰款對于一家千億房企看似不多,實則不然。
首先,其中諸如擅自增加隔斷、陽臺、露臺的擴建行為,以及無證施工的搶工期行為本身獲利空間十分巨大,而處罰金額也十分有限。
例如2019年9月永嘉萬新尚瑞置業(yè)有限公司(沒錯,還是那家失信公司)因擅自改造其所開發(fā)樓盤結(jié)構(gòu),被永嘉縣綜合行政執(zhí)法局依照《浙江省城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》,處違章建筑工程造價百分之十的罰款,190.48萬元。也就是說,這部分違建的工程造價超過1900萬元,而因這部分違建所帶動的商品房增值空間更加難以估量。
其次,這些僅僅是被相關(guān)執(zhí)法部門查處并通報的部分,而房地產(chǎn)開發(fā)項目由于位置偏遠、封閉性較強等原因,本身就監(jiān)管不易,再疊加其他各種人為因素,被公開處罰的只是九牛一毛。
有業(yè)內(nèi)人士指出,房地產(chǎn)行業(yè)目前受到全國范圍內(nèi)廣泛關(guān)注,融資難、利潤低是不可避免的,但越是這個時候,企業(yè)越應該抓緊機會修煉“內(nèi)功”,提升自身運營管理能力與品牌信譽,如此才能在更加激烈的競爭中走得更遠。
- 責任編輯: 張志峰 
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