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瑞安“套現(xiàn)”26.53億元不足解困,重提新天地上市計劃
最后更新: 2021-07-27 11:18:00(文/解紅娟 編輯/馬媛媛)“沒有好的溢價絕對不會上市,瑞安不缺好的資產(chǎn)?!睘榱藫Q取理想的上市價格,瑞安注入資產(chǎn)、一等就是12年。
近日,有消息指出,瑞安房地產(chǎn)正計劃分拆旗下商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)中國新天地在港上市,正就上市事宜與潛在顧問機(jī)構(gòu)作初步洽商,預(yù)期最快明年完成上市,集資約5億美元。
隨后,觀察者網(wǎng)就上市消息向瑞安方面求證,對方表示對市場傳聞不做任何評論。
事實(shí)上,這并不是瑞安房地產(chǎn)第一次傳出在港上市。早在2009年,瑞安房地產(chǎn)主席羅康瑞就考慮將新天地分拆獨(dú)立上市,“這樣可令瑞安房地產(chǎn)業(yè)務(wù)更清晰,同時分拆出的業(yè)務(wù)也能在資本市場上自籌資金?!?
十二年間,瑞安房地產(chǎn)也多次傳出上市信號。
2012年,瑞安房地產(chǎn)發(fā)布公告稱,擬拆分子公司中國新天地單獨(dú)港交所上市;2013年,瑞安房地產(chǎn)將旗下商辦物業(yè)資產(chǎn)包劃撥至中國新天地獨(dú)立營運(yùn),并引入戰(zhàn)略投資人Brookfield;2015年年初,瑞安集團(tuán)董事會主席羅康瑞表示,力保中國新天地2015年下半年IPO。
由于“現(xiàn)階段安排新天地上市并非充分反映其資產(chǎn)價值地最佳方式”,2015年業(yè)績發(fā)布會上,瑞安房地產(chǎn)決定短期內(nèi)不進(jìn)行新天地的上市計劃,直至今天。
被逼上市還是主動融資?
據(jù)瑞安房地產(chǎn)2020年業(yè)績報告顯示,期內(nèi),公司營業(yè)收入45.97億元,同比降56%;歸屬股東凈利虧損7.4億元,同比降138%;毛利23.5億元,較上年同期減少56%;毛利率51%較上年持平;年度虧損2.33億元,同比下降109%。
瑞安方面解釋稱,由于上半年新冠病毒疫情影響,集團(tuán)錄得虧損約16.22億元,而下半年集團(tuán)業(yè)務(wù)出現(xiàn)復(fù)蘇錄得凈利8.82億元,綜合影響下凈利虧損7.4億元。
拉長時間線來看,瑞安營收也呈現(xiàn)下降趨勢。數(shù)據(jù)顯示,2016至2020年瑞安房地產(chǎn)的營業(yè)收入分別為176億元、184.51億元、248.41億元、103.92億元、45.97億元,自2018年后開始下滑。
無獨(dú)有偶,2012年提出分拆新天地上市計劃之際,瑞安房地產(chǎn)“借新還舊”,在兩個月內(nèi)兩度發(fā)債,合計集資總額超過40億元。彼時,瑞安已完成新天地模式復(fù)制,高光時刻之后業(yè)績出現(xiàn)滑坡。
此外,借貸結(jié)構(gòu)中,瑞安房地產(chǎn)短期還債壓力較大。截至2020年年底,瑞安一年內(nèi)到期債務(wù)為132.6億元,而同期現(xiàn)金及銀行存款合計為157.96億元,其中還包括抵押予銀行的存款13.13億元及僅能用于本集團(tuán)指定物業(yè)發(fā)展項(xiàng)目的受限制銀行存款45.06億元。也就是說,瑞安實(shí)際可支配用于還債和拿地等的靈活資金僅99.77億元。
為了償還短期內(nèi)到期的現(xiàn)有債務(wù)、撥作資本開支,2021年6月,瑞安房地產(chǎn)發(fā)行4億美元5.5%可持續(xù)發(fā)展掛鉤債券;7月9日,瑞安房地產(chǎn)旗下2家全資子公司分別向佛山市禪城區(qū)土地儲備中心交還1宗未開發(fā)土地,獲得現(xiàn)金補(bǔ)償26.53億元。
此次傳出分拆新天地上市,或許就和資金壓力有關(guān)。業(yè)內(nèi)人士表示,分拆業(yè)務(wù)上市是所有房企多元化發(fā)展中的必走之路,上市本身就是融資的過程。
賽道入局者不斷增加
瑞安房地產(chǎn)成立于2004年,是瑞安集團(tuán)在中國內(nèi)地的房地產(chǎn)公司,主要從事開發(fā)、銷售、租賃、管理及長期持有優(yōu)質(zhì)商業(yè)及住宅多用途物業(yè),代表作有上海新天地、翠湖天地。
在羅康瑞的計劃中,瑞安房地產(chǎn)則專注于地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù),中國新天地將專注于管理、設(shè)計、租賃、營銷瑞安房地產(chǎn)在內(nèi)地的商業(yè)物業(yè)。
事實(shí)上,無論是地產(chǎn)還是商業(yè),瑞安房地產(chǎn)的成績一直來源于舊改。58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波表示,“作為典型的港企,瑞安在城市更新領(lǐng)域深耕的成績斐然?!?
不過,由于城市更新這一賽道本身就不是“快車道”,所以在前一輪的房企規(guī)?;疇幹校鸢驳谋憩F(xiàn)并不突出??梢詤⒖嫉氖?,2020年年度,瑞房累計合約物業(yè)銷售額為211.84億元,未躋身百強(qiáng)房企之列。
“但不代表這條賽道本身沒有優(yōu)勢,在房地產(chǎn)開發(fā)后時代,去杠桿化,重品質(zhì)化的時代,能夠占據(jù)重點(diǎn)城市的舊改項(xiàng)目,也是發(fā)展?jié)摿Φ捏w現(xiàn)?!睆埐ㄕf道。
與此同時,不少內(nèi)資房企也在布局著房地產(chǎn)后開發(fā)時代,據(jù)不完全統(tǒng)計,TOP50強(qiáng)房企中就有超七成房企布局城市更新。
業(yè)內(nèi)人士向觀察者網(wǎng)表示,舊改方面,三家房企做得不錯,分別是打造寶山社區(qū)的大華、改造網(wǎng)紅項(xiàng)目上生新所的萬科和已改造20余條舊村的升龍。此外,以舊改見長的佳兆業(yè)、富力、奧園和卓越,還設(shè)有單獨(dú)的城市更新集團(tuán)。
“舊改項(xiàng)目本身對于房企實(shí)力的要求較高,開發(fā)周期長,對于現(xiàn)金流的要求更高?!睒I(yè)內(nèi)人士表示,“一般財務(wù)穩(wěn)健型房企,加上獨(dú)特的地緣資源,會更具和長期發(fā)展優(yōu)勢?!?
“而隨著增量市場逼近天花板,存量賽道上的競爭者將越來越多,瑞安想要繼續(xù)保持優(yōu)勢地位還需要更加努力?!?
本文系觀察者網(wǎng)獨(dú)家稿件,未經(jīng)授權(quán),不得轉(zhuǎn)載。
- 責(zé)任編輯: 解紅娟 
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