（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）“和第一批集中入市的新建商品住宅項(xiàng)目相比，第二批次多了幾個(gè)真豪宅?！睒I(yè)內(nèi)人士向觀察者網(wǎng)表示。

老西門中華新城以13.6萬元/平方米的備案均價(jià)為成為當(dāng)之無愧的第一名。信息顯示，老西門中華新城（推廣名：復(fù)興瓏御），此次推出戶型194-195的47套房源，較其2019年9月上一期開盤均價(jià)上漲約7010元/平；相比于去年黃浦開盤的其他項(xiàng)目來說，價(jià)格基本保持不變。

不過，和周邊參考均價(jià)高達(dá)21萬/平的二手房相比，倒掛約8萬元的價(jià)格差讓高端項(xiàng)目再度吸睛。

和復(fù)興瓏御一起擺放在貨架上的還有五個(gè)項(xiàng)目均價(jià)超過10萬/平方米。分別是備案均價(jià)12.98萬元/平方米的新弘逸品嘉苑、13.2萬元/平方米的福新名苑、12.82萬元/平方米的銘德漪景庭、12.98萬元/平方米的靜雅名邸（二期）和10.88萬元/平方米的璞悅名?。ǘ冢?

相比于第一批次中，僅備案均價(jià)略高于10萬/平方米的徐匯尚海灣豪庭拿到“通行證”，第二批次的高端項(xiàng)目含金量更高、分布面更廣。

對(duì)此，58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波指出，多維度充分保障各類購房者的需求才有利于樓市穩(wěn)定，因此，第二批次6個(gè)市中心項(xiàng)目上市將有效緩解市中心一手房源供給不足的現(xiàn)狀。另一方面，通過一手房源的價(jià)格也會(huì)傳導(dǎo)至二手，有利于推動(dòng)黃浦、靜安兩個(gè)區(qū)域一二手房?jī)r(jià)同步保持穩(wěn)定。

上海第二批新房總量約1.4萬套

4月23日，上海市房管局發(fā)布《上海市房屋管理局2020年工作總結(jié)和2021年內(nèi)工作計(jì)劃》，表明將加大市場(chǎng)監(jiān)管力度，開展市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)整治工作，嚴(yán)肅查處各類違法違規(guī)行為。

兩天后，上海市房地產(chǎn)交易中心“網(wǎng)上房地產(chǎn)”顯示，上海將集中上市第二批新建商品住宅項(xiàng)目，共47個(gè)項(xiàng)目約156.7萬平方米，合計(jì)約1.39萬套新建商品住房。分布在寶山、浦東、松江、虹口、靜安、黃浦、青浦、奉賢、金山、嘉定、閔行、崇明等12個(gè)區(qū)域。

此前，上海曾于3月12日推出第一批新建商品住宅項(xiàng)目，集中上市33個(gè)項(xiàng)目、一萬多套新建商品住房。截止到4月25日，有22個(gè)項(xiàng)目領(lǐng)到預(yù)售證，進(jìn)入網(wǎng)簽階段。

值得注意的是，這是自“滬十條”“滬七條”等房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策落地以來，上海第一次以集中批量供應(yīng)的方式推出房源。

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦表示，第一批集中上市的項(xiàng)目都是剛需以及首次改善產(chǎn)品，價(jià)格都不貴，而且這些項(xiàng)目認(rèn)籌結(jié)果都不錯(cuò)，絕大部分全部認(rèn)籌一空，相信很快會(huì)轉(zhuǎn)化成實(shí)際簽約數(shù)據(jù)。

和上批集中推出的房源相比，本批推出的房源具有“量大、質(zhì)優(yōu)”的特點(diǎn)。具體來看，第二批集中入市房源增加了14個(gè)項(xiàng)目，3963套房源，同比上期增長(zhǎng)39.61%。該批房源中，一年內(nèi)續(xù)盤項(xiàng)目達(dá)27個(gè)。監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，多個(gè)續(xù)盤項(xiàng)目的備案均價(jià)與其上期開盤均價(jià)基本持平，并未出現(xiàn)明顯上漲。如靜安的靜雅名邸項(xiàng)目，其備案均價(jià)為12.98萬元/平方米，與其一期開盤均價(jià)持平。

盧文曦表示，加大供應(yīng)量是符合當(dāng)前市場(chǎng)處于小陽春銷售季中需求量增加的要求，可有效平抑市場(chǎng)供需矛盾。其次，樓盤價(jià)格基本穩(wěn)定，可以平穩(wěn)市場(chǎng)預(yù)期。

億翰智庫研究總監(jiān)于小雨表示，政府當(dāng)局對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的管控仍然較為嚴(yán)格，價(jià)格管控尚未出現(xiàn)松動(dòng)。整體來看，上海出臺(tái)新政維護(hù)市場(chǎng)秩序，嚴(yán)格管控新房?jī)r(jià)格，有利于落實(shí)“房住不炒”，有利于市場(chǎng)的健康平穩(wěn)運(yùn)行。

從房源區(qū)域分布來看，和上批推出的房源主要集中在嘉定、金山和青浦等郊區(qū)不同（三個(gè)區(qū)域推出套數(shù)占總套數(shù)的44.32%），本次推出的房源則主要集中在寶山、浦東和嘉定三個(gè)區(qū)域，分別推出樓盤2911套、2125套和1849套，占本批房源推出套數(shù)的20.84%、15.21%和13.24%。

從價(jià)格來看，47個(gè)項(xiàng)目中有31個(gè)樓盤的備案均價(jià)為6萬以下，單套面積100平方米以下中小戶型占比約三分之二。此外，由于市內(nèi)閔行、黃埔和靜安等備案均價(jià)超10萬/平方米的高端項(xiàng)目逐步增多，其對(duì)應(yīng)的備案均價(jià)也上升至57953.76元/平方米，平均價(jià)格較上次上升了17.83%。

調(diào)控政策查漏補(bǔ)缺

在發(fā)布第二批新建商品住宅項(xiàng)目表的同時(shí)，上海房地產(chǎn)交易中心網(wǎng)上房地產(chǎn)還發(fā)布《××》商品住房認(rèn)購規(guī)則（樣本）（下簡(jiǎn)稱《認(rèn)購規(guī)則》）。

《認(rèn)購規(guī)則》除了明確規(guī)定認(rèn)購時(shí)間、地點(diǎn)等基礎(chǔ)信息之外，還對(duì)認(rèn)購對(duì)象及標(biāo)準(zhǔn)作出了具體的闡述，其中，對(duì)認(rèn)購人需要提交的身份、婚姻、家庭關(guān)系證明材料、購房資格證明材料以及資金證明類材料等一一列出，并表示認(rèn)購人僅提供所列材料，如開發(fā)商要求增加認(rèn)購材料的需報(bào)區(qū)房管部門審核同意。

這很大程度上是因?yàn)椋缘谝慌陆ㄉ唐纷≌?xiàng)目集中入市后，市場(chǎng)出現(xiàn)“項(xiàng)目銷售僅通知部分客戶”“只接待預(yù)約客戶”“臨時(shí)追加認(rèn)購材料”“高分勸退購房者”等不良反應(yīng)，有違公開透明的交易原則。

在此基礎(chǔ)之上，此次發(fā)布的《認(rèn)購規(guī)則》主要有三個(gè)不同。第一，所有上市銷售項(xiàng)目，認(rèn)購時(shí)間由原來的5天延長(zhǎng)至7天。第二，提前公告信息。所有上市銷售項(xiàng)目，至少在認(rèn)購前三天，在“網(wǎng)上房地產(chǎn)”公示該項(xiàng)目認(rèn)購地點(diǎn)、認(rèn)購時(shí)間等。第三，規(guī)范認(rèn)購材料，規(guī)范認(rèn)購所需材料清單，并在認(rèn)購規(guī)則中明確。最后，還要嚴(yán)格銷售監(jiān)管，凡發(fā)現(xiàn)開發(fā)企業(yè)設(shè)置障礙“篩選”客戶等違規(guī)行為，加大整治力度。

億翰智庫認(rèn)為，上海市對(duì)新房認(rèn)購細(xì)則進(jìn)行調(diào)整，主要是針對(duì)部分樓盤出現(xiàn)的如突發(fā)開啟認(rèn)購、僅接待預(yù)約客戶、項(xiàng)目在認(rèn)籌日當(dāng)天不開放售樓處等亂象進(jìn)行整治，能夠在一定程度上打破開發(fā)商和購房者信息不對(duì)稱的局面，避免房企刻意設(shè)置購房門檻。

盧文曦表示，提出了商品房的銷售持續(xù)管理，說明管理層對(duì)樓市出現(xiàn)的新現(xiàn)象新問題掌握得比較迅速，處置方案也比較及時(shí)。

張波也指出，通過延長(zhǎng)購房時(shí)間給到購房者更為充足的準(zhǔn)備時(shí)間，用來了解項(xiàng)目的基本情況，提前籌備相應(yīng)的認(rèn)購資金。新政對(duì)于認(rèn)購相關(guān)信息提出要求，旨在保障整體交易流程更為公平、公正，推動(dòng)項(xiàng)目認(rèn)籌信息更為透明化，更好保障有購房資格群體的相關(guān)權(quán)益。

對(duì)于市場(chǎng)上不斷升高的積分門檻，張波認(rèn)為，高分購房人群增多，主要源于滬上無房人群進(jìn)入樓市的數(shù)量有所增多，近兩年上海針對(duì)人才落戶政策的微調(diào)以及舊區(qū)改造，是這類人群增多的原因之一。二季度大量新盤的上市會(huì)明顯減少此類現(xiàn)象的產(chǎn)生，尤其大量中低價(jià)房源上市對(duì)緩解高分人群的購房“焦慮”將起到重要作用。

附件：4月25日上海第二批上市新建商品房項(xiàng)目一覽表

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