-
背靠“大樹”外拓不足,中南服務(wù)IPO“受檢”
最后更新: 2021-04-01 20:18:48(文/張玉 編輯/馬媛媛)房企分拆物業(yè)公司上市的步伐正在加快。日前,中南服務(wù)商業(yè)有限公司(以下簡(jiǎn)稱“中南服務(wù)”)向港交所遞交了招股書。
截至2020年12月31日,中南服務(wù)合計(jì)擁有173個(gè)在管項(xiàng)目,在管總建筑面積為3690萬(wàn)平方米,覆蓋中國(guó)15個(gè)省、市、自治區(qū)的53個(gè)城市。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù),2019年,以在管面積計(jì),中南服務(wù)擁有中國(guó)整體物業(yè)管理市場(chǎng)約0.1%的市場(chǎng)份額。
從股權(quán)結(jié)構(gòu)來看,中南服務(wù)的控股股東為中南創(chuàng)始人陳錦石之女陳昱含及其家族信托,合計(jì)持有87.2%的股份。報(bào)告期內(nèi),中南服務(wù)超過90%的收入來自中南集團(tuán)開發(fā)的物業(yè)。
值得一提的是,2020年下半年房企拆分物管企業(yè)上市扎堆,但一方面由于融資額度不斷走高,引發(fā)投資者對(duì)行業(yè)估值過高的擔(dān)憂;另一方面則是物業(yè)企業(yè)估值定位和實(shí)際情況出現(xiàn)偏差,新股發(fā)行都希望有一個(gè)高估值,從而導(dǎo)致頻頻破發(fā)。
超九成收入來自關(guān)聯(lián)方
據(jù)悉,中南服務(wù)主要透過三條業(yè)務(wù)線提供多元化服務(wù),即物業(yè)管理業(yè)務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)及社區(qū)增值服務(wù)。公司在管物業(yè)組合包括住宅物業(yè)及非住宅物業(yè)。其中非住宅物業(yè)主要包括購(gòu)物中心、工業(yè)園區(qū)、辦公大樓、游樂園及公共物業(yè)。
從總收入來看,2018~2020年,中南服務(wù)分別實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入5.51億元、6.82億元及8.63億元;毛利9050.7萬(wàn)元、1.27億元及1.98億元;凈利潤(rùn)1794.6萬(wàn)元、2705.4萬(wàn)元及6674.6萬(wàn)元。2018~2020年,中南服務(wù)總資產(chǎn)回報(bào)率分別為2.7%、4.4%及9.9%,呈逐漸上升趨勢(shì)。公司權(quán)益回報(bào)率分別為44.6%、43.1%及60.9%。
值得一提的是,中南服務(wù)大部分物業(yè)管理收入來自中南集團(tuán)開發(fā)的物業(yè)。2018~2020年,來自后者的收入分別占中南服務(wù)收入的98.9%、97.9%及92.7%。中南服務(wù)方面坦陳,“我們?cè)诠芙ㄖ娣e增長(zhǎng)與中南集團(tuán)同期完成并交付的建筑面積大致一致?!?
不容忽視的是,外拓能力是影響企業(yè)估值的一個(gè)重要因素??硕鸱治鲋赋觯锕芷髽I(yè)之所以出現(xiàn)估值分化也與物業(yè)板塊固有的特點(diǎn)有關(guān)。一方面,不少企業(yè)過于依賴地產(chǎn)母公司,缺乏核心競(jìng)爭(zhēng)力,同質(zhì)化程度較高。另一方面,尤其是對(duì)于一些中小房企拆分的“蚊型”物管公司,母公司輸出有限。因此第三方拓展能力仍舊是重要的衡量因素。
另?yè)?jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示,2019年,中南服務(wù)的物業(yè)管理服務(wù)毛利增長(zhǎng)率為61.1%,在香港上市的物業(yè)服務(wù)企業(yè)中位列第七名,排在融創(chuàng)服務(wù)、恒大物業(yè)、合景悠活、時(shí)代鄰里、永升生活服務(wù)和弘陽(yáng)服務(wù)之后。
其中,融創(chuàng)服務(wù)的毛利增長(zhǎng)率為179.1%,恒大物業(yè)的毛利增長(zhǎng)率也超過160%。排在第六位的弘陽(yáng)服務(wù)的毛利同比增長(zhǎng)率為68.2%,較中南服務(wù)高出7個(gè)百分點(diǎn)。
二代接棒“練兵”
伴隨著中南服務(wù)招股書的提交,地產(chǎn)二代陳昱含也作為中南服務(wù)執(zhí)行董事、董事會(huì)主席正式走到臺(tái)前。
據(jù)悉,中南服務(wù)的歷史要追溯到2005年。彼時(shí),陳昱含的父親陳錦石控制的中南房地產(chǎn)業(yè)有限公司(現(xiàn)稱“中南城市建設(shè)”)及南通中南新世界中心開發(fā)有限公司在中國(guó)成立中南物業(yè)服務(wù),并開始向中南集團(tuán)開發(fā)的物業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)。
現(xiàn)年35歲的陳昱含,于2008年8月獲得澳大利亞悉尼科技大學(xué)工商管理學(xué)士學(xué)位。2015年1月獲得復(fù)旦大學(xué)行政工商管理碩士學(xué)位。
2008年大學(xué)畢業(yè)后,陳昱含就加入由其父親陳錦石控制的中南建設(shè),并曾擔(dān)任董事長(zhǎng)秘書、董事長(zhǎng)辦公室主任及董事長(zhǎng)助理等多個(gè)職位?,F(xiàn)為中南建設(shè)董事、副總經(jīng)理及戰(zhàn)略委員會(huì)成員,同時(shí)也擔(dān)任中南控股董事會(huì)主席。
2016年7月,陳昱含加入中南服務(wù),并自此參與集團(tuán)的管理及業(yè)務(wù)營(yíng)運(yùn)。2019年11月,作為陳錦石家族繼承計(jì)劃的一部分,陳昱含收購(gòu)中南服務(wù)全部權(quán)益。2021年1月,陳昱含成為中南物業(yè)服務(wù)的登記股東。2021年3月15日被調(diào)任為執(zhí)行董事,并獲委任為董事會(huì)主席。主要負(fù)責(zé)集團(tuán)的整體管理及策略規(guī)劃。
同時(shí)值得一提的是,克而瑞研究指出,“三道紅線”下,分拆物業(yè)也成為房企改善財(cái)務(wù)的辦法之一,通過股權(quán)融資的方式,有助于降低企業(yè)的負(fù)債水平,因此不少房企將物業(yè)管理分拆視為一種去杠桿、加權(quán)益的手段。
本文系觀察者網(wǎng)獨(dú)家稿件,未經(jīng)授權(quán),不得轉(zhuǎn)載。
- 責(zé)任編輯: 張玉 
-
豬養(yǎng)肥了,“好學(xué)生”萬(wàn)科也把自己的臉抽腫了
2021-04-01 17:02 中國(guó)房市 -
9.6億港元投資心動(dòng)網(wǎng)絡(luò),TapTap和自研能力B站全都要
2021-04-01 16:45 大公司 -
美團(tuán)外賣:超八成中小商戶開通外賣后收入增加
2021-04-01 16:43 商業(yè) -
三道紅線成功降至“綠檔”,黃朝陽(yáng)“裂變”中駿
2021-04-01 16:07 中國(guó)房市 -
快手訴阿里云不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng),法院駁回訴求
2021-04-01 15:54 大公司 -
大公司早報(bào) | 華為擬推手機(jī)鴻蒙系統(tǒng) 中芯國(guó)際首次盈利
2021-04-01 09:19 大公司 -
上市21年仍靠政府補(bǔ)助,復(fù)旦微加碼“戰(zhàn)略芯片”未來可期
2021-03-31 21:22 上市公司 -
許家?。合颉岸嘣a(chǎn)業(yè)+數(shù)字科技”轉(zhuǎn)型,“新恒大”到來
2021-03-31 21:00 中國(guó)房市 -
短債增幅高達(dá)4920%,歸母扣非凈利潤(rùn)大跌九成,金融街控股“焦慮2020”
2021-03-31 20:58 中國(guó)房市 -
上坤地產(chǎn):歸母凈利潤(rùn)同比上漲62.2%,“三道紅線”指標(biāo)持續(xù)向好
2021-03-31 20:30 中國(guó)房市 -
控節(jié)奏、降成本,3000億之后世茂開始推進(jìn)“大飛機(jī)戰(zhàn)略”
2021-03-31 19:43 中國(guó)房市 -
華為年報(bào):銷售增3.8%,凈利增3.2%,研發(fā)增7.8%
2021-03-31 18:42 大公司 -
新力控股坐擁1500萬(wàn)方土儲(chǔ),張園林稱集中供地對(duì)中小房企是個(gè)機(jī)會(huì)
2021-03-31 17:25 中國(guó)房市 -
字節(jié)跳動(dòng)張一鳴:平常心對(duì)待競(jìng)爭(zhēng),all-in有時(shí)是一種偷懶
2021-03-31 14:01 大公司 -
印度要求花旗、匯豐凍結(jié)字節(jié)跳動(dòng)銀行賬戶
2021-03-31 10:51 大公司 -
國(guó)家科技部黃衛(wèi)副部長(zhǎng)調(diào)研考察芯耀輝科技
2021-03-31 10:01 大公司 -
蘇寧升級(jí)以舊換新:5億補(bǔ)貼,跨品類商品可換新
2021-03-31 09:21 大公司 -
大公司早報(bào) | 小米官宣造車 貴州茅臺(tái)2020年?duì)I收980億
2021-03-31 09:19 大公司 -
弘陽(yáng)地產(chǎn):一切以“利潤(rùn)”為導(dǎo)向,以“業(yè)績(jī)”為前提
2021-03-30 22:47 中國(guó)房市 -
華為“機(jī)器視覺”,可以這樣玩!
2021-03-30 21:40 大公司
相關(guān)推薦 -
美國(guó)發(fā)布首份AI備忘錄,“得防中國(guó)戰(zhàn)略突襲” 評(píng)論 70普京回應(yīng)“朝軍援俄”傳聞 評(píng)論 212“我們目前世界領(lǐng)先,但中國(guó)人正敲開我們的大門” 評(píng)論 148“不止美德,北約至少七國(guó)反對(duì)” 評(píng)論 83134條!金磚通過《喀山宣言》,“將在聯(lián)合國(guó)分發(fā)” 評(píng)論 189最新聞 Hot
-
美國(guó)發(fā)布首份AI備忘錄,“得防中國(guó)戰(zhàn)略突襲”
-
“英國(guó)軍情五處完全在胡說八道”
-
普京回應(yīng)“朝軍援俄”傳聞
-
被批“中國(guó)有支票美國(guó)有清單”,他又畫餅忽悠…
-
又嗆上了:野蠻人也好意思自詡捍衛(wèi)文明…
-
沒中國(guó)能成嗎?澳大利亞部長(zhǎng)這么說
-
特朗普威脅襲擊莫斯科市中心?普京回應(yīng)
-
“我們目前世界領(lǐng)先,但中國(guó)人正敲開我們的大門”
-
“我不太喜歡談?wù)摳?jìng)爭(zhēng),但我開的是小米”
-
盧卡申科評(píng)“朝軍援俄”:胡說八道,普京不是這性格
-
“不止美德,北約至少七國(guó)反對(duì)”
-
華裔老板拒絕“背書”哈里斯,加州第一大報(bào)編委辭職
-
英高級(jí)外交官搶、奪、撕...扎哈羅娃怒斥
-
連他都不敢說,“怕被特朗普?qǐng)?bào)復(fù)”
-
134條!金磚通過《喀山宣言》,“將在聯(lián)合國(guó)分發(fā)”
-
“我們?cè)缸鲆磺蟹现袊?guó)利益的事”
-