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“三道紅線”轉綠,融信下一步解決“利潤”大關
最后更新: 2021-04-02 13:21:49(文/張志峰 編輯/馬媛媛)2020年的房企年報季上,“三道紅線”和“降費增利”成為所有玩家共同關注的重點。這一點,在融信業(yè)績會上表現(xiàn)得尤為明顯。
3月31日下午,融信中國2020全年業(yè)績。
一方面,在全行業(yè)普遍“降杠桿”的大趨勢下,公司財務穩(wěn)健程度表現(xiàn)亮眼。尤其是監(jiān)管部門設置的“三道紅線”核心財務數(shù)據(jù)——凈負債率83%,扣除受限資金后的現(xiàn)金短債比1.08,剔除預收賬款的資產負債率69.9%,均達到監(jiān)管要求水準,這在規(guī)模增長較快的各個中型房企中,實屬罕見。
要知道,即便素來在業(yè)內以穩(wěn)健著稱的“老大哥”萬科,至2020年末仍有一條紅線未達標。
另一方面,在經(jīng)營業(yè)績上,2020年公司實現(xiàn)合約銷售1552億元,營業(yè)收入483.02億元,毛利潤53.12億元,毛利率僅11%,在行業(yè)中處于中等偏下水平。
值得注意的是,在毛利率本就不高的前提下,企業(yè)通過多維手段加強管理能力,將營銷費用和管理費用壓縮到了極致,最終實現(xiàn)凈利潤34.95億元,凈利率尚能達到7.24%。
而如何提升管理能力,壓縮成本、降低兩費也是如今各大房企爭相討論的熱門話題之一。
因此,財務穩(wěn)健與盈利能力下降兩個矛盾點,也成為融信業(yè)績會上討論的焦點。
4月1日,融信中國股價先揚后抑,最終報收5.35港元,微降0.37%。
全線轉綠,新增融資成本5.3%
事實上,作為資金密集型產業(yè)的房地產企業(yè)就已經(jīng)在中央號召之下開始緩緩“降杠桿”。
不過,剛剛經(jīng)歷過爆炸式增長的房企們在沒有真正被掐中命脈之前,顯然參與度并不積極,直到去年下半年“三道紅線”驟然降臨,以三項關鍵性債務指標將房企劃分為“紅、橙、黃、綠四檔”管理,不達標的企業(yè)將直接收到融資方面“制裁”,才令大家切實感受到了危機降臨。
不過,短短2個多月時間內完成任務不是一件容易的事。就目前而言,定檔綠線的多為世茂、龍湖等本身對規(guī)模增長需求不大,且素來財務較為穩(wěn)健的頭部企業(yè),絕大多數(shù)全線轉綠仍需要未來1~2年時間。
因此,融信三道紅線全部轉綠出人意料。
要知道,在過去幾年中,融信一度是以“跨越式”高增速的“激進派”房企出現(xiàn)在人們視線中??硕饠?shù)據(jù)顯示,2014年企業(yè)合約銷售額僅有167億元,排在44位;至2018年這一數(shù)字已經(jīng)達到1219億元,排名躍居第25位,復合增長率達到64%。
直到2019年,在規(guī)模步入千億之后,融信才開始大幅放緩擴張速度,將主要精力轉向降低負債和增加現(xiàn)金流之上,企業(yè)凈負債率也是在這一年首次下降至100%以內。
管理層認為,“三道紅線”更多考驗的是房企的現(xiàn)金流與融資能力,邁入“綠檔”之后,融信本身在融資空間上便擁有了一定的優(yōu)勢,加上對內生潛力的不斷挖掘,以及持續(xù)深耕與優(yōu)質產品帶來的利潤空間,將更有益于公司未來長遠發(fā)展。
值得一提的是,持續(xù)改善的財務指標,使融信越來越多地受到資本市場認可。2020年,公司于去年先后獲納入恒生大中型股價值偏向指數(shù)及恒生大中型股(可投資)指數(shù),境內外信用評級也繼續(xù)保持高水平。公司平均融資成本降至6.55%,2020年新增融資平均利率為5.3%。
有分析人士向觀察者網(wǎng)指出,杠桿的運用從來都不是越高越好,也非越低越好,而是隨著市場環(huán)境始終在變化。融信過去在樓市大爆炸的年代用高杠桿發(fā)展,2019年前后又果斷降杠桿力保現(xiàn)金流,對市場節(jié)奏和融資環(huán)境地把控十分到位。
“極致深耕”挖掘長期盈利空間
無論如何,降杠桿不能成為毛利率下降的主要原因。
融信執(zhí)行董事兼首席財務官張立新在業(yè)績會上表示,主要原因是今年營收中38%來自上海和杭州,在上市之時面臨嚴格限價,產品去化非???,但是價格都沒有達到預期。還有一部分是來自于收并購,綜合起來占總營收的50%左右,拉低了整體毛利率,明年開始逐步回升至行業(yè)平均水平的狀態(tài)。
數(shù)據(jù)顯示,2020年,公司新增土地項目50個,新增權益土地儲備約402萬平方米,其中一二線城市權益拿地金額占比達88%。公司拿地也向長期聚焦深耕的優(yōu)勢地區(qū)傾斜,長三角與海西地區(qū)權益拿地金額占比分別為77%與14%。
截至2020年末,融信在全國共計擁有247個項目,覆蓋全國52座城市,總土儲面積約2871萬平方米,其中約82%位于一二線城市核心地段。
對于2021年初的“集中供地”政策,歐宗洪認為,集中供地勢必會提高房地產集中度,對房地產企業(yè)的資金實力會比較高。融信項目大都集中于長三角,所以在銷售回款上會更快。并且三條紅線均達標,財務杠桿和財務結構也比較健康,因此未來投資靈活性上會比較好。
同策研究院資深分析師肖云祥向觀察者網(wǎng)表示,目前一二線熱點城市作為調控重點,加之囤地捂盤等操作也被禁止,限價政策之下利潤率下滑是意料之中的事情。但之所以各大房企還是要爭相“深耕一二線城市”,根本原因還是這些城市利于去化、便于高周轉,也就不存在庫存壓力,對企業(yè)快速回籠資金、降杠桿意義重大。
此外值得關注的是,在行業(yè)發(fā)展的新起點上,各大房企除了更加注重存量運營、不斷挖掘管理紅利外,也更加注重企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展指標,而ESG作為國內外投資者關注的熱門領域,自然引起了越來越多房企的重視,融信也不例外。
管理層表示,近年來公司通過在綠色建筑、城市更新、公益活動、員工關懷等多方面的活躍表現(xiàn),持續(xù)從環(huán)境、社會、管治三大維度踐行社會責任,提升自身可持續(xù)發(fā)展能力。
據(jù)了解,2021年初,位于上海閔行區(qū)的融信旭輝世紀古美項目,剛剛通過了上海市住建委超低能耗方案評審,成為上海市首個超低能耗住宅項目。
本文系觀察者網(wǎng)獨家稿件,未經(jīng)授權,不得轉載。
標簽 融信中國- 責任編輯: 張志峰 
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