（文/張玉 編輯/馬媛媛）今年2月19日，農(nóng)歷正月初八，魯商健康產(chǎn)業(yè)發(fā)展股份有限公司（以下簡稱“魯商發(fā)展”）開展了一場導(dǎo)向千億的高質(zhì)量發(fā)展戰(zhàn)略落地執(zhí)行培訓(xùn)。在這場培訓(xùn)中，魯商集團首席戰(zhàn)略官，魯商發(fā)展黨委書記、董事長趙衍峰強調(diào)，在新的一年將加大轉(zhuǎn)型力度，全力支持有關(guān)業(yè)務(wù)單元發(fā)展。

一個難以掩飾的尷尬是，在沖刺規(guī)模導(dǎo)向千億的背后，魯商發(fā)展的負債率已經(jīng)連續(xù)十年徘徊在90%左右。2020年，魯商發(fā)展資產(chǎn)負債率僅微下降2.22%至89.4%。此外，2020年魯商發(fā)展銷售毛利率僅為14.52%，處于行業(yè)偏低水平。

克而瑞日前發(fā)布的2020年1~12月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP200排行榜數(shù)據(jù)顯示，2020年魯商發(fā)展全口徑銷售金額為141.1億元，位列排行榜第149位。

三四線布局拉低溢價

公開資料顯示，魯商發(fā)展成立于1993年，系山東省國資委實際控制的企業(yè)。公司累計開發(fā)生態(tài)健康項目40余個，省內(nèi)以濟南、青島為核心，重點布局臨沂、泰安、煙臺、濟寧、菏澤、濰坊、淄博等城市，省外已布局至北京、上海、重慶、黑龍江等省市，形成了健康住宅、健康商業(yè)綜合體、大型購物中心、高端寫字樓、星級酒店等產(chǎn)品系列。

2020年，魯商發(fā)展實現(xiàn)營業(yè)收入136.15億元，較2019年同比增長了32.33%；歸屬于上市公司股東的凈利潤為6.39億元，比上年同期增長了85.39%。

值得一提的是，盡管營收增速顯著，從整個行業(yè)對比來看，魯商發(fā)展的毛利率并不占優(yōu)勢。2020年，魯商發(fā)展房地產(chǎn)銷售的毛利率僅為14.52%，比上年減少了1.45個百分點。

同時值得一提的，Wind數(shù)據(jù)顯示， 2017~2020年，魯商發(fā)展銷售毛利率分別為9.24%、15.93%、15.78%及15.7%；而同行業(yè)可比公司的中位值分別為27.47%、32.31%、27.95%及20.42%。魯商發(fā)展的銷售毛利率明顯處于行業(yè)偏低水平。

同策研究院資深分析師肖云祥分析指出，這主要還是跟企業(yè)的布局有關(guān)，“一直以來公司主要布局在三四線城市，而這類城市市場溢價空間一般不高。”肖云祥還表示，近年來，三四線城市市場相對低糜，熱度走低，想要有高的售價，難度更大。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波補充表示，這些城市的開發(fā)周期長，去化速度慢，會形成對資金的長期占用，也在一定程度上影響到資金的周轉(zhuǎn)速度，同步拉低利潤率水平。

分地區(qū)來看，2020年魯商發(fā)展山東省內(nèi)房地產(chǎn)銷售營業(yè)收入為99.72億元，占總營業(yè)收入的比重為73.24%。2020年報告期內(nèi)，魯商發(fā)展持有待開發(fā)土地的區(qū)域主要有哈爾濱、青島、臨沂、菏澤、濟寧、淄博、煙臺和濟南。

負債率居高難下

沖刺千億規(guī)模的背后，資金是決定一家企業(yè)能夠走多久的“命脈”。

2020年報告期內(nèi)，魯商發(fā)展經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為44.48億元，去年同期為-33.07億元；投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為9522.7萬元，較去年同期減少了82.62%；籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額-35.51億元，較去年同期大幅減少239.58%。魯商發(fā)展方面解釋稱，主要系去年同期集中支付土地款籌資較多影響所致。

Wind數(shù)據(jù)顯示，2011~2020年，魯商發(fā)展資產(chǎn)負債率分別為92.04%、91.97%、92.58%、92.69%、93.06%、94%、93.96%、94.09%、91.62%及89.4%。不難看出，在近十年的時間里，魯商發(fā)展負債率都徘徊在90%左右。

截至2020年報告期末，魯商發(fā)展期末融資總額為222.34億元，整體平均融資成本為9.117%，利息資本化金額為24.33億元。

張波表示，從公布的財報來看，公司的融資成本和凈負債率水平長期保持一定高位，這在一定程度上也會增加成本，影響到利潤水平。

魯商發(fā)展方面表示，2021年，公司（包括下屬子公司）擬通過申請開發(fā)貸款、債權(quán)計劃、委托借款、信托、融資租賃、經(jīng)營性物業(yè)貸款等方式向銀行等相關(guān)機構(gòu)融資最高額不超過150 億元人民幣（含等值折算的外幣），擬通過借款或委托借款等方式向大股東山東省商業(yè)集團有限公司及其關(guān)聯(lián)方借款最高額不超過60億元人民幣（含等值折算的外幣）。

值得一提的是，2021年3月29日，天眼查披露，魯商發(fā)展曾由于企業(yè)借貸糾紛與淄博芭山熱電有限公司“對簿公堂”。

轉(zhuǎn)型大健康謀變

近年來，在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)之外，魯商發(fā)展也在開拓新的產(chǎn)業(yè)鏈。

2018年，魯商發(fā)展（當時名為“魯商置業(yè)”）通過發(fā)行股份及支付現(xiàn)金方式、作價9.27億元收購山東福瑞達醫(yī)藥集團有限公司100%股權(quán)。2019年，公司又支付現(xiàn)金2.58億元收購了山東焦點生物科技股份有限公司60.11%股權(quán)。

通過收購，魯商發(fā)展開始發(fā)力生物醫(yī)藥板塊并形成了玻尿酸產(chǎn)業(yè)鏈。2019年6月，魯商置業(yè)股份有限公司正式更名為魯商健康產(chǎn)業(yè)發(fā)展股份有限公司，公司經(jīng)營范圍也新增加了化妝品、醫(yī)療器械、健康醫(yī)療等業(yè)務(wù)。

從公司日前發(fā)布的年報來看，2020年公司房地產(chǎn)銷售、物業(yè)管理、酒店、藥品、化妝品、原料及添加劑分別貢獻營收115.21億元、3.6億元、6070.36萬元、4.97億元、6.89億元及1.98億元，占營業(yè)收入的比重分別為84.62%、2.64%、0.45%、3.65%、5.06%及1.45%。不難看出，房地產(chǎn)仍貢獻了魯商發(fā)展超過八成的業(yè)績。

2020年，魯商發(fā)展藥品營業(yè)收入4.97億元，比上年同期減少了16.98%，毛利率為61.65%，比上年同期減少了4.28個百分點。公司方面表示，主要是受疫情影響，醫(yī)院就診需求受到一定沖擊，門診量下降，同時疫情期間全國各地零售藥店禁售退燒藥、止咳藥，使得藥品銷售有所下降。

其中，公司全資子公司山東福瑞達醫(yī)藥集團有限公司，2020年實現(xiàn)營業(yè)收入13.08億元，實現(xiàn)利潤總額1.27億元，歸屬于母公司所有者的凈利潤1.06億元。公司控股公司山東焦點福瑞達生物股份有限公司，2020年實現(xiàn)營業(yè)收入1.69億元，實現(xiàn)利潤總額2752.97萬元，實現(xiàn)歸屬于母公司所有者的凈利潤為2461.24萬元。

值得一提的是，向醫(yī)藥及大健康產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型也在某種程度上抬高了魯商發(fā)展的費用支出。數(shù)據(jù)顯示，2020年公司銷售費用為8.49億元，較去年同期增長了18.27%。魯商發(fā)展方面解釋稱，主要系醫(yī)藥產(chǎn)品推廣費及網(wǎng)絡(luò)平臺技術(shù)服務(wù)費增加影響所致。

在張波看來，多元化發(fā)展是房企應(yīng)對洗牌趨勢的一種選擇，機遇與挑戰(zhàn)并存。多元化能培育房企的新增長極?！岸嘣l(fā)展是否能夠成功，本質(zhì)上還是需要看是否能夠具備相匹配的核心競爭力，當前的市場環(huán)境下，多元化在一定程度上意味要在全新領(lǐng)域內(nèi)打造核心競爭力，這并不簡單?！?

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