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堅(jiān)持區(qū)域深耕,新城計(jì)劃提前步入綠檔
最后更新: 2022-07-25 14:57:07(文/解紅娟 編輯/馬媛媛)3月29日下午,新城控股董事長(zhǎng)王曉松在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示,從2020年下半年起,新城不再進(jìn)入新的城市了。
而在此之前,新城控股開業(yè)、在建及擬建吾悅廣場(chǎng)總數(shù)量已達(dá)到156座,進(jìn)駐全國118個(gè)城市,結(jié)合其住宅銷售的部分,新城幾乎進(jìn)入了國內(nèi)所有的一二線城市。
也就是說,新城控股將不再進(jìn)入新的三四線城市了。
這很大程度是因?yàn)樾鲁强毓扇木€土儲(chǔ)布局過多,導(dǎo)致其銷售均價(jià)持續(xù)下滑。公開數(shù)據(jù)顯示,2018年至2020年,其銷售均價(jià)分別為12201元/平、11349元/平、10684元/平,后兩年同比下滑6.98%、5.86%。
受三四線土儲(chǔ)拖累,新城控股于2500億元全年銷售目標(biāo)上低空飄過。2020年,新城控股實(shí)現(xiàn)合同銷售金額2509.63億元,同比下降7.33%;銷售面積2348.85萬平方米,同比下降3.42%。
值得一提的是,截至2020年底,新城控股累計(jì)土儲(chǔ)破億,共計(jì)1.43億平方米。其中,公司土儲(chǔ)中一、二線城市占比39%,三四線占比超過60%,其中半數(shù)集中在長(zhǎng)三角。
基于此,王曉松提出2021年公司房地產(chǎn)開發(fā)合約銷售目標(biāo)為2600億元,同比僅增長(zhǎng)3.6%。
毛利率凈利率雙雙下滑
“雙降”的不止銷售額和銷售業(yè)績(jī),新城控股的毛利率、凈利率同樣出現(xiàn)大幅下滑。
年報(bào)顯示,2020年新城控股實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1454.8億元,同比上漲69.46%;實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)152.6億元,同比上漲20.56%。毛利率23.5%,同比下降9.1%;凈利率11.3%,同比下降4.2%。
對(duì)此,王曉松稱,毛利率下降最大的原因是新城控股在2016至2018年這三年規(guī)模擴(kuò)張過程中,曾戰(zhàn)略性進(jìn)入了一些城市,而這個(gè)過程相對(duì)激進(jìn)。
從某種意義上說,這一次戰(zhàn)略失誤,與王曉松本人沒有關(guān)系。那個(gè)時(shí)候,王振華還是新城控股董事長(zhǎng),因?yàn)閲L到三四線城市的甜頭繼續(xù)下潛,計(jì)劃旗下住宅業(yè)務(wù)于2018年大舉進(jìn)入三四線城市。
而隨著棚改熱潮的退去,三四線城市的房?jī)r(jià)漲幅不僅吃力,更有不少城市傳出房?jī)r(jià)下跌的信號(hào),下潛三四線城市城市的新城控股自然也受到波及。
除了毛利率、凈利率雙雙下滑,新城控股計(jì)提資產(chǎn)減值共計(jì)17.78億元,其中,計(jì)提壞賬準(zhǔn)備合計(jì)1.72億元、計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備合計(jì)16.06億元。
不僅如此,為了平息公司實(shí)際控制人、前董事長(zhǎng)王振華爆出黑天鵝事件,新城控股為加速回籠資金,迅速轉(zhuǎn)賣了約賣掉了24個(gè)項(xiàng)目公司的全部或部分股權(quán)。
與此同時(shí),新城控股的可售貨值驟減,業(yè)績(jī)?cè)龇啪彙?019年,新城控股實(shí)現(xiàn)銷售額達(dá)2708億元,同比增長(zhǎng)僅22.48%。而2016年至2018年,新城控股銷售額分別為650億元、1270億元、2210億元,同比上漲103.76%、95.38%、74.02%。
這也解釋了,為何王曉松對(duì)“新”的城市如此忌諱。只能說,前人種樹,后人乘涼,前人挖坑,王曉松也只能認(rèn)命填坑了。
經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流承壓
為了扭轉(zhuǎn)土儲(chǔ)布局劣勢(shì),王曉松只能多拿地、拿好地。
數(shù)據(jù)顯示,2020年新城控股新增土儲(chǔ)建面4139萬平、總地價(jià)1255億元,分別同比增65%、107%,拿地銷售金額比同比提升27.6%至50%,共新增土地儲(chǔ)備120幅。
對(duì)于未來拿地布局,王曉松表示,新城控股將采取多元化拿地策略,關(guān)注高潛力城市,計(jì)劃把拿地資金控制在銷售額的40%。
地拿的多了,自然影響到企業(yè)的現(xiàn)金流量?jī)纛~。年報(bào)顯示,2020年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為3.82億元,較2019年的435.80億元同比減少99.12%;投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為-159.7億元,同比減少76.92%。
對(duì)此,新城控股表示,2020年新增土儲(chǔ)過多,導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金凈額減少。
值得一提的是,為了補(bǔ)充流動(dòng)資金,新城控股不惜質(zhì)押控股股東股份。2021年12月,新城控股大股東一致行動(dòng)人常州德潤(rùn)咨詢管理有限公司質(zhì)押1700萬股,占其持有公司總股本的12.34%。截至公告披露日,其持有新城控股股份占公司總股本6.11%。
進(jìn)入2021年,新城控股再度質(zhì)押股份。新城控股股東富域發(fā)展質(zhì)押2150萬股公司股份,占其持有新城控股總股本的22.35%。截至公告披露日,富域發(fā)展持有新城控股股份占新城控股總股本60.96%。
換句話說,新城控股控股股東及其一致行動(dòng)人已經(jīng)質(zhì)押14.38%新城控股總股本。
與此同時(shí),新城控股在融資市場(chǎng)上動(dòng)作不斷。年報(bào)顯示,公司在交易所平臺(tái)先后發(fā)行公司債、CMBS和應(yīng)收賬款A(yù)BS,募集資金80.94億元人民幣;在中國銀行間市場(chǎng)完成多筆超短期融資債券的發(fā)行,共募集資金30億元人民幣;在境外通過發(fā)行高級(jí)美元債券,募集資金8億美元。
截止2020年12月31日,新城控股總負(fù)債增長(zhǎng)554億元至4556億元,同比增長(zhǎng)13.8%。從“三道紅線”的指標(biāo)來看,新城控股剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為74.12%,凈負(fù)債率為43.65%,現(xiàn)金短債比為1.68,依舊踩中1條“紅線”,歸為“黃檔”。
對(duì)此,王曉松表示,新城三條紅線踩一條,為剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率指標(biāo)超標(biāo)。希望能夠在監(jiān)管給的時(shí)間限額以內(nèi),提前達(dá)到綠檔要求。
本文系觀察者網(wǎng)獨(dú)家稿件,未經(jīng)授權(quán),不得轉(zhuǎn)載。
標(biāo)簽 新城控股- 責(zé)任編輯: 解紅娟 
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