擴(kuò)大保障房建設(shè)規(guī)模，留住城市“打工者”

根據(jù)中央的政策要求，保障房是促進(jìn)實(shí)現(xiàn)共同富裕和中國式現(xiàn)代化戰(zhàn)略全局高度作出的重大工作部署，有利于緩解大城市住房矛盾，有力有序有效推進(jìn)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型和高質(zhì)量發(fā)展，更好拉動(dòng)投資消費(fèi)，促進(jìn)宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好。

但是，在轉(zhuǎn)型初期，商品房供地減少的另一個(gè)后果就是建安總規(guī)模必然下滑，隨之而來的就是水泥、鋼材、施工機(jī)械需求的減少。相比房地產(chǎn)行業(yè)的高峰期，我國商品房新開工面積已經(jīng)下滑60%，收縮的烈度已經(jīng)超過日本泡沫崩盤（日本商品住宅新開工1990年171萬套，2022年86萬套，30年來的最低點(diǎn)是2009年的79萬套，縮量約50%）。

這一部分投資的減少必須靠保障房的增量加以彌補(bǔ)。因此，保障房建設(shè)的規(guī)模應(yīng)該盡可能大，否則無法起到中央所要求的戰(zhàn)略作用。要把保障房視作和1998年的高速公路、2008年的高鐵一樣的戰(zhàn)略基礎(chǔ)設(shè)施，作為展開積極財(cái)政政策的重要抓手。

現(xiàn)在很多城市覺得自己保障房需求不大，增量有限，那是因?yàn)楸Ｕ蠈ο蟮母采w面還不夠大。實(shí)際上，即使像深圳這樣發(fā)達(dá)的城市，很多“打工者”都還是租住在“小產(chǎn)權(quán)”的城中村里。

據(jù)第七次人口普查數(shù)據(jù)，我國居住在城鎮(zhèn)的人口為90199萬人，其中，只有不足45％的人在城鎮(zhèn)有了自有住房，其余55％的人都是以租賃的方式在城市生存。如果僅將其中1億戶（約3億人）納入保障體系，按照每戶保障面積50平方米算，就會(huì)有50億平方米的建設(shè)規(guī)模，均攤到5年，每年建設(shè)規(guī)模就高達(dá)10億平方米以上，足以抵消商品房（高峰時(shí)每年18億平方米）建設(shè)規(guī)模下降對建筑、建材、家具裝修等行業(yè)的沖擊。

之所以很多城市都不將“打工者”納入保障范圍，很大一部分原因，是地方政府把保障房視作一種無法從中獲利的“福利”，把非戶籍人口視作財(cái)政的負(fù)擔(dān)，這是一個(gè)完全錯(cuò)誤的認(rèn)識(shí)。

隨著經(jīng)濟(jì)從高速度增長進(jìn)入高質(zhì)量發(fā)展，稅收為核心的現(xiàn)金流成為城市可持續(xù)運(yùn)營的關(guān)鍵，而以間接稅為主的中國政府，主要收入來自于企業(yè)。企業(yè)運(yùn)營最大的支出就是勞動(dòng)力，留住人才能留住企業(yè)；而勞動(dòng)的成本很大一部分就是居住，住房有保障才能留住人。

更何況這些人口還可以在消費(fèi)環(huán)節(jié)創(chuàng)造大量稅收，支撐人口高峰階段形成的過剩公共服務(wù)設(shè)施（例如學(xué)校）。在國家總體人口下滑的今天，這一點(diǎn)對于每一個(gè)城市變得比以往更重要。

在這個(gè)意義上，保障房不再是社會(huì)“福利”和財(cái)政的“負(fù)擔(dān)”，而是城市競爭力的主要來源。只有那些能夠通過低成本保障房留住大量未來人口的城市，才有可能在高速度向高質(zhì)量轉(zhuǎn)型的大變局中得以幸存。

浙江杭州市的一次公租房公開選房現(xiàn)場 圖自中國新聞周刊

2024年還債高峰期，如何化危為機(jī)？

我們必須清楚意識(shí)到，現(xiàn)在面對的就是一場戰(zhàn)爭，主戰(zhàn)場就是房地產(chǎn)。此時(shí)最大的危險(xiǎn)就是猶豫不決，低估戰(zhàn)爭的烈度。應(yīng)當(dāng)把保障房為核心的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型從之前的戰(zhàn)術(shù)級別，升級為戰(zhàn)役級別。

鑒于這一戰(zhàn)役的投入之大，任務(wù)之艱巨，政策之復(fù)雜是前所未有的，有必要在中央層面成立由熟悉財(cái)政、金融、土地和地方政府運(yùn)作的精干力量組成的“總前委”，協(xié)調(diào)金融、住房、土地、地方政府利益和政策矛盾，必要時(shí)直接下場推動(dòng)重點(diǎn)城市的保障房建設(shè)。要考慮用中央銀行-國開行-中央政府的保障房投融資組合，取代深陷債務(wù)危機(jī)的商業(yè)銀行-開發(fā)商-地方政府的商品房投融資組合。

2024年，還債進(jìn)入高峰，中國經(jīng)濟(jì)不會(huì)比2023年更容易，對此我們必須有充分的準(zhǔn)備。也正因如此，中央決策和推動(dòng)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型，必須以超常的力度和速度堅(jiān)決執(zhí)行。

以保障房為核心的房地產(chǎn)政策，顯示出決策者已經(jīng)意識(shí)到問題的癥結(jié)所在。財(cái)赤突破3%也意味著過時(shí)的財(cái)政禁忌正在被突破，現(xiàn)在需要的就是最快的戰(zhàn)役展開。只要政策和財(cái)力及時(shí)到位，2024年中國房地產(chǎn)完全可能化危為機(jī)，房地產(chǎn)不僅會(huì)再次成為增長的動(dòng)力，還將在中國歷史上第一次解決人民“住”的問題。

上世紀(jì)90年代初期，當(dāng)我們面對比今天嚴(yán)厲得多的美國制裁和封鎖，中國經(jīng)濟(jì)跌倒了谷底，很多人（包括我本人）對中國經(jīng)濟(jì)的看法遠(yuǎn)比今天更悲觀。但是1990年城市土地有償使用政策的推出，使得中國經(jīng)濟(jì)在1991年實(shí)現(xiàn)了出乎所有人意料的V型反彈，1992年鄧小平南方講話則進(jìn)一步鞏固了改革開放的大趨勢，整個(gè)社會(huì)信心為之一振。

今天，中國房地產(chǎn)向雙軌制的轉(zhuǎn)型也具有類似的政策效果。有理由相信，大規(guī)模的保障房建設(shè)將會(huì)像土地有償使用政策那樣，幫助中國經(jīng)濟(jì)突破封鎖，再次起飛！

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