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【問診2024中國經(jīng)濟】趙燕菁:經(jīng)濟堵點在房地產,而房地產轉型的關鍵是“商住雙軌”
最后更新: 2023-12-29 15:17:38編者按:“中國崛起頂峰論”、“定時炸彈論”、中國將“陷入日本式衰退”的討論風起云涌。盡管如此,中國頂住壓力提出“高質量發(fā)展”就是硬道理,堅持走科技創(chuàng)新引領的轉型之路。
國際上,大國競爭成為影響全球經(jīng)濟的重要變量,中國經(jīng)濟的轉型之路,充滿地緣政治的驚心動魄;國內,正處在中國經(jīng)濟開始摒棄照搬西方經(jīng)濟學,探究中國經(jīng)濟發(fā)展內生邏輯的階段,中國的轉型之路,又是在不同學術流派的思想交鋒中進行的。
中國經(jīng)濟奇跡結束了嗎?在防風險的大背景之下,房地產怎么辦?中國會陷入地方債務危機嗎?中國市場對外資吸引力下降了嗎?西方對華脫鉤斷鏈,中國世界貿易大國地位不保?人民幣兌美元匯率在“東升西降”和“去美元化”背景下,為什么還在貶值?……
2024年,我們究竟如何正確看清中國經(jīng)濟轉型趨勢,觀察者網(wǎng)推出《問診2024中國經(jīng)濟》專題,邀請中國頂級經(jīng)濟學家,犀利發(fā)問、嚴謹討論,駁斥海外媒體上各種中國頂峰論、崩潰論觀點,廓清百年未有之大變局下中央的長遠戰(zhàn)略布局,以及輿論界流行看法對中國經(jīng)濟走勢可能存在的種種認識誤區(qū),助力中國經(jīng)濟健康運行。
【文/觀察者網(wǎng)專欄作者 趙燕菁】
積極信號
看空中國經(jīng)濟,唱衰房地產已經(jīng)成為當下國內外輿論乃至學界“時尚”。國際組織和評級機構都在爭先恐后地下調對中國經(jīng)濟的展望和評級,原因之一就是房地產問題。
但過去一直扮演房地產“吹哨者”角色的我,反而看到了房地產乃至中國經(jīng)濟恢復的積極信號。這個積極的信號,就是2023年8月25日國常會審議通過的《關于規(guī)劃建設保障性住房的指導意見》。
原因很簡單,此次房地產超調,既不是結構性原因,也不是外部原因,而是房地產短期政策不適應經(jīng)濟已經(jīng)從高速度轉向高質量所致。換句話說,中國房地產這輛車沒問題,路沒問題,而是提檔換速的操作出了問題。只要調整到正確的模式,房地產就可以繼續(xù)平穩(wěn)前行,甚至可以走得更遠。
看標題,《指導意見》似乎針對的只是保障房,但仔細閱讀下面這些內容后就會發(fā)現(xiàn),這一政策的重大意義在于開啟了中國房地產的雙軌制:一是“讓工薪收入群體逐步實現(xiàn)居者有其屋,消除買不起商品住房的焦慮,放開手腳為美好生活奮斗”;二是“讓商品住房回歸商品屬性,滿足改善性住房需求,促進穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期,推動房地產業(yè)轉型和高質量發(fā)展”。簡單講,就是讓“商品歸商品,保障歸保障”。
可以說,這個《指導意見》就是對7月24日政治局會議的具體化,也是近年來房地產領域出臺的最有含金量的政策。一旦中國房地產補上保障房這一軌,房地產就可以從原來的獨輪驅動變?yōu)殡p輪驅動,跳出以往“漲壓跌救”的政策循環(huán),無論對行業(yè)的穩(wěn)定還是對經(jīng)濟的拉動,都會顯著提升。
當然,開對了藥還不意味著就能治好病,如果劑量不夠,低估了這一政策的戰(zhàn)略意義,錯過最佳治療窗口,這一政策依然可能落空。因此,2024年最要緊的工作,就是加快中央政策的落地,盡快恢復市場對房地產的信心。
2023年11月19日,江蘇海安高新區(qū)城南花苑5期保障性住房項目正在加緊施工。@視覺中國
百億房產存量 是一片藍海
要想解決市場信心不足,首先要澄清對房地產形勢判斷的誤區(qū)。
現(xiàn)在有一種流行的認識,就是隨著城市化的完成,中國人均增量住房需求已經(jīng)見頂,增量空間已經(jīng)很小,即使沒有打壓房地產政策,市場早晚也會收縮。且不說中國人均居住水平相對發(fā)達國家還有巨大差距,房地產在結構和空間上都存在被抑制的質量空間。
在結構上,中央此次提出的“改善性住房需求”就存在巨大缺口,由于長期的政策抑制,很多這方面需求轉變?yōu)榫薮蟮暮M夥康禺a需求;在空間上,雖然城鄉(xiāng)間人口轉移趨緩,但城市間人口轉移依然旺盛,在三四線城市供給過剩的同時,一、二線城市依然有大量沒有穩(wěn)定住房的人口。
房地產不能只看增量。巨大的增量只不過是城市化起飛階段特定的現(xiàn)象,常態(tài)下的房地產更主要的是存量。改革開放以來,中國形成了人類歷史上空前規(guī)模的存量不動產,對于如何管理如此龐大的不動產,我們幾乎完全沒有經(jīng)驗。
根據(jù)七普數(shù)據(jù),中國城鎮(zhèn)人口9億,城鎮(zhèn)住房存量高達333億平方米。其中,1990年以前的房屋占8.7%,29億平方米;2000年以前的房屋占27.5%,到2030年房齡超30年的房屋總量將高達92億平方米。巨大的存量使得即使微小的更新,都意味著巨大的需求。
和任何產品一樣,房地產從完成的那一刻起,升級需求也就隨之而生。手機如此、汽車如此、電腦也是如此。幾天前我在一次會上遇到倪虹部長,說起他提出的“像汽車一樣生產住宅”的設想,我認為這是對房地產認識的一個重要突破?,F(xiàn)代建筑技術使我們完全有可能像更新家具、電器一樣更新不動產。作為幾乎所有消費的平臺,住房升級帶來的需求將會遠超手機、汽車,沒有任何消費品可以企及。
因此,未來的房地產不會因增量消失而終結,而是會在巨大存量基礎上再生。二級市場變得比一級市場更重要,城市更新變得比新區(qū)開發(fā)更重要。巨大的存量意味著房地產一旦進入存量時代,必將是一片新的藍海,資管將成為房地產的核心業(yè)務,發(fā)現(xiàn)存量資產的價值將重塑房地產業(yè)內在邏輯。因此,認為新房需求的減少就是房地產末日的擔心完全沒有必要。
救房產是為了保住中國最主要的財富
很多人不理解為什么重啟中國經(jīng)濟必須要救房地產。對中國經(jīng)濟而言,存量不動產不僅意味著巨大的消費富礦,同時也貯存了中國最主要的財富。過去二十年,中國中產階級之所以現(xiàn)象級“涌現(xiàn)”,主要是因為房地產為核心的家庭財產擴張。
彭博經(jīng)濟估計,房價每下跌5%,房地產財富就會蒸發(fā)19萬億元人民幣。彭博社經(jīng)濟學家Eric Zhu警告說:“這可能只是未來幾年更多財富損失的開始。除非出現(xiàn)大牛市,否則金融財富的小幅增長不太可能抵消房地產財富的損失?!?
不僅是家庭部門,中國地方政府、企業(yè)、家庭最核心的資產都是不動產。如果說發(fā)達國家財富很大程度體現(xiàn)在股票等形態(tài)的資本上,救經(jīng)濟先要救股市,那么中國的財富主要都體現(xiàn)在房地產上,因為市場交易中的不動產價格會給所有存量不動產定價,所以中國經(jīng)濟要恢復增長就一定要救房地產。
需要強調指出的是,救房地產的目的不是要賣更多的房,賣更多的地,而是要恢復房地產作為資產的流動性。因此,應該將不動產價格的恢復作為比房地產規(guī)?;謴透匾恼吣繕恕?
當前房地產無序潰退的一個主要原因,就是政策執(zhí)行部門將“房住不炒”錯誤解讀為“打壓房價”,房地產供給規(guī)模完全失控。打壓房價幫助無房者購房的初衷是好的,但卻打擊了中國核心資本的流動性。
實踐也證明了我之前的預測,打壓房價不僅無助于無房者購房,反而借金融系統(tǒng)將風險傳導到所有市場主體(政府、企業(yè)、家庭),使得全社會收入同步下降造成消費全面降級。
因此,明年房地產的一個工作核心,就是必須盡快恢復不動產的商品屬性。只有不動產價格回升,存量資產的價值才能恢復,金融系統(tǒng)才能擁有高流動的抵押品,債務問題才能解鎖。
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本文僅代表作者個人觀點。
- 責任編輯: 朱敏潔 
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