防風(fēng)險(xiǎn)的首要目標(biāo)就是推動(dòng)房?jī)r(jià)回穩(wěn)

現(xiàn)在有一種觀點(diǎn)，認(rèn)為房?jī)r(jià)上升是經(jīng)濟(jì)“泡沫”，必須主動(dòng)捅破。這種觀點(diǎn)是完全錯(cuò)誤的，靠加速死亡的辦法解決患者的病痛，從來都不是好的醫(yī)療解決方案。

唯一正確的途徑，就是把“住”從商品房屬性中分離出來，通過保障房供給加以解決。只有保障房保底，才能放開商品房?jī)r(jià)格；放開商品房?jī)r(jià)格，住房才能成為優(yōu)良的抵押品為自己創(chuàng)造融資；只有高品質(zhì)的抵押品，才有強(qiáng)大的金融，也才能最終更好地解決“住”的問題。

這就是中央此次救市從保障房入手的高明之處，惟如此，才能跳出房?jī)r(jià)“漲壓跌救”的政策循環(huán)。

2024年中國(guó)經(jīng)濟(jì)的頭號(hào)任務(wù)就是防止系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)，制止房地產(chǎn)下滑則是這一任務(wù)的重中之重，任何部門的局部目標(biāo)都必須服從這個(gè)大局。推動(dòng)房?jī)r(jià)回升并不意味著所有城市的價(jià)格都要回升，要堅(jiān)持“因城施策，一城一策”。

美國(guó)股市一路飄紅，主要是TOP7頭部幾支大股票在狂飆。中國(guó)只需經(jīng)濟(jì)規(guī)模前50的城市房?jī)r(jià)回穩(wěn)，就可以修復(fù)絕大部分不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的損失。特別是北上廣深等幾個(gè)頭部城市，必須肩負(fù)起推動(dòng)房?jī)r(jià)回穩(wěn)的艱巨職責(zé)。2024年一、二線城市的頭號(hào)考核指標(biāo)，就應(yīng)該是看房地產(chǎn)價(jià)格是否回穩(wěn)。

房地產(chǎn)能否達(dá)成“讓商品住房回歸商品屬性”的戰(zhàn)略目標(biāo)，關(guān)鍵就是能否減少不動(dòng)產(chǎn)的總供給。商住用地的供給是城市房地產(chǎn)供給的總閥門，要堅(jiān)持“以人定地，以房定地，以房定錢”。對(duì)那些已經(jīng)人口凈流出、去化周期過長(zhǎng)、房?jī)r(jià)下跌的城市要堅(jiān)決收縮土地供給。目的就是要告訴市場(chǎng)，現(xiàn)在的商品房是“最后一班車”，今后“住”的需求都要走保障房的渠道。同時(shí)，要放開改善型高端住宅的供給，將可能流失到海外的居住需求盡量留在國(guó)內(nèi)。

對(duì)于房地產(chǎn)已經(jīng)過剩的城市，要果斷回收土地和商品房改作保障房，必要時(shí)中央應(yīng)當(dāng)給予資金支持。那些靠房地產(chǎn)融資的新項(xiàng)目都應(yīng)該重新審查、備案，該停的，立刻停止。特別是城中村改造、老舊小區(qū)改造等城市更新項(xiàng)目，一定要避免大拆大建，靠賣地平衡的老路。

實(shí)踐已經(jīng)表明，一旦開始大規(guī)模拆遷，進(jìn)入房地產(chǎn)下行周期的城市財(cái)務(wù)狀況定會(huì)覆水難收，導(dǎo)致空前的爛尾。因此，引導(dǎo)業(yè)主漸進(jìn)式自主更新，應(yīng)成為舊城改造的主導(dǎo)模式。

圖自21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道

地方債務(wù)怎么辦？債務(wù)置換！

增量不動(dòng)產(chǎn)的減少，必然意味著市場(chǎng)主體，特別是地方政府收入大量減少。2024年是地方債務(wù)到期的高峰，沒有賣地收入，就意味著債務(wù)違約，而依靠賣地，則意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)進(jìn)一步承壓。此時(shí)中央政府必須出手。

首先要盡快核定地方政府的工程欠款等社會(huì)欠債，符合要求的，直接到央行的債務(wù)窗口兌付。將地方政府的社會(huì)債轉(zhuǎn)變?yōu)榈胤秸畬?duì)中央政府的國(guó)債。這個(gè)操作一定要快，由此引發(fā)的中央和地方政府“債務(wù)-資產(chǎn)”切割和劃轉(zhuǎn)，則可以之后逐漸處理。

中央政府發(fā)行低息國(guó)債代償?shù)胤秸弦?guī)的負(fù)債后，再成立專門資產(chǎn)管理部門逐項(xiàng)甄別并接管地方債務(wù)對(duì)應(yīng)的資產(chǎn)。然后再通過收費(fèi)或委托運(yùn)營(yíng)，逐漸盤活這些資產(chǎn)。

現(xiàn)在很多人建議通過發(fā)錢促進(jìn)消費(fèi)，其實(shí)，清算地方政府負(fù)債是比直接發(fā)錢更好的發(fā)錢路徑。不僅向社會(huì)注入了流動(dòng)性，也保全了政府信用，讓地方政府重新輕裝上陣。

2000年左右中國(guó)剝離國(guó)有銀行不良資產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)表明，只要經(jīng)濟(jì)恢復(fù)，中央接手的大部分資產(chǎn)都會(huì)升值并恢復(fù)流動(dòng)性，國(guó)債也隨之成為優(yōu)良的權(quán)益資產(chǎn)。

需要指出的是，當(dāng)下的房地產(chǎn)危機(jī)并非都是由于資產(chǎn)負(fù)債表出了問題。房地產(chǎn)政策要堅(jiān)持因城施策，特別是一、二線城市，很多資產(chǎn)本身是沒有問題的，只不過由于宏觀經(jīng)濟(jì)萎縮導(dǎo)致其現(xiàn)金流出了問題。就像一個(gè)潛水員，身體所有器官都沒問題，只是氧氣不夠了。對(duì)于這樣的房地產(chǎn)項(xiàng)目要大膽注入流動(dòng)性，“一視同仁滿足不同所有制房企的合理融資需求”。

而在那些產(chǎn)業(yè)流失，人口凈減少的三、四線城市，很多房地產(chǎn)的價(jià)值永遠(yuǎn)無(wú)法實(shí)現(xiàn)。對(duì)于這些房地產(chǎn)項(xiàng)目要堅(jiān)決縮表，中央政府應(yīng)該壯士斷腕，以維持社會(huì)穩(wěn)定為底線果斷出手，該破產(chǎn)的破產(chǎn)，該清算的清算，該接手的接手，該救助的救助。同時(shí)推動(dòng)城市治理模式轉(zhuǎn)型，大幅消減收縮型城市的公共支出、行政編制，將全能型政府轉(zhuǎn)變?yōu)榉?wù)型派出機(jī)構(gòu)。