觀察者網(wǎng)：最近兩個(gè)多月，有幾則新聞令人關(guān)注。一是9月香港新世界宣布捐出300萬平方英尺農(nóng)地用于興建公共房屋，二是林鄭月娥在施政報(bào)告中提及收回私人土地。為什么過去港府沒有積極提此事？未來會對香港土地、地產(chǎn)市場帶來什么影響？

雷鼎鳴：香港確實(shí)有關(guān)于收回私人土地的條例，有些土地已經(jīng)出售，或是由不同的人擁有，假如這些土地過去沒怎么開發(fā)，或者法庭認(rèn)為收回這些土地后進(jìn)行開發(fā)對香港社會非常有利，就可以借助法律力量收回。

當(dāng)然，土地回收會牽涉到賠償問題，類似內(nèi)地的土地征收，問題是賠償多少，但通常相較于土地市場價(jià)格，賠償不會太多，所以爭議性必然很大。過去，香港政府也有一些回收土地的行動，比如建設(shè)公路、高鐵，但這些行為常常被挑戰(zhàn)，包括大型地產(chǎn)商。如果他們手里有地，政府回收影響了開發(fā)計(jì)劃，就可以向法院起訴，挑戰(zhàn)政府。以前政府勝訴概率比較高，但不等于將來也會贏。一般政府回收前也會進(jìn)行法律方面的研究，降低別人挑戰(zhàn)成功的幾率，但以后就難說了，因?yàn)榭偸侨菀椎南然厥?，剩下的都是困難度比較高的，無論是開放商的或是新界原住民的，土地產(chǎn)權(quán)都非常清楚，如果政府一直回收總會碰到很多土地所有者去法院控告。到了法院，是贏是輸都很難講，就算是贏，只要一打官司就會拖很多年。

關(guān)于收回私人土地的提議提了很多年，香港政府也希望能收回一部分，但每一塊地都可能會牽扯一場新的官司，所以能有多大效果、需要多長時(shí)間，很難判斷。

新世界地產(chǎn)捐出300萬平方英尺土地，約合28萬平方米土地，根據(jù)目前香港土地價(jià)格，最便宜的大概是每平方英尺一千港幣，一般是遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過這個(gè)價(jià)格的，我現(xiàn)在沒法確定這塊捐出的土地質(zhì)量如何，但反正按照最便宜價(jià)格來算，總價(jià)也要將近30億。這個(gè)數(shù)字不小，但對于大地產(chǎn)商而言，也不是生死存亡的一筆錢，有些人身家數(shù)百億甚至上千億；捐出土地后，他們會在公關(guān)方面賺到一些口碑，如果用來建公屋，大概有十萬個(gè)單位，對于解決香港住房問題有所幫助。

至于新世界為何這么做，只能說猜測有可能是為了化解一些政治壓力，在政府還沒有找他們之前先主動捐地，最后是虧是賺，現(xiàn)在下定論還太早。另一方面，捐地后，政府有可能優(yōu)先建公屋，大大改善周邊的基礎(chǔ)設(shè)施，這樣一來也會拉動附近地塊的增值。

香港新世界執(zhí)行副主席兼總經(jīng)理鄭志剛宣布捐地；新世界為香港“四大家族”之一鄭家所有，創(chuàng)始人鄭裕彤，鄭志剛為鄭裕彤長孫。

觀察者網(wǎng)：聽您的介紹，事實(shí)上特區(qū)政府想要推動這項(xiàng)措施還是有很大難處的。

雷鼎鳴：對，收回私人土地是針對土地問題的短線操作，但填海是長線操作；不過在實(shí)踐操作中，短線可能也沒那么短，一旦碰到官司，有可能拉長時(shí)間。

觀察者網(wǎng)：確實(shí)，“修例風(fēng)波”前，特區(qū)政府就因?yàn)椤懊魅沾髱Z”計(jì)劃被推上風(fēng)口浪尖，按照政府的說法，原本是希望能通過建設(shè)公屋來緩解住房問題，但民眾上街游行再加上幾個(gè)月的運(yùn)動，這事情到現(xiàn)在就不了了之了。

雷鼎鳴：其實(shí)“明日大嶼”計(jì)劃建多少公屋、居屋，劃多大的地塊給醫(yī)院、學(xué)校、公園、娛樂設(shè)施等等，整體規(guī)劃都還沒有出來，但很多示威者卻開始散布謠言。

根據(jù)過去政府經(jīng)驗(yàn)，不可能全部建公屋，也更不可能將這些公屋專門給內(nèi)地的新移民，一些民粹主義者或被煽動的青年學(xué)生都是胡說八道，純粹找借口反對，還有一些環(huán)保分子也是胡說一通，打擊該計(jì)劃。

在香港，所謂的環(huán)保團(tuán)體一直有，有些比較成熟，有些比較激進(jìn)。通常比較成熟的環(huán)保團(tuán)體了解香港政府的運(yùn)作，他們在香港政府的一些咨詢架構(gòu)內(nèi)也常常扮演重要角色。但最近這幾年，出現(xiàn)一批新的環(huán)保人士，其中部分人想奪權(quán)，把以前的那些環(huán)保人士拉下來，讓新人上位。所以這些人的主張?jiān)趥鹘y(tǒng)環(huán)保人士看來也是非常離譜的，而且里面還有政治成分。

觀察者網(wǎng)：土地開發(fā)是樓市第一步，另外可能還會涉及到供需和價(jià)格調(diào)控、公屋占比、有產(chǎn)者與無產(chǎn)者、地產(chǎn)商與政府等等的矛盾，如何來預(yù)期調(diào)解這些矛盾是考非常驗(yàn)特區(qū)政府的，目前特區(qū)政府的架構(gòu)足以處理嗎？需要作出什么改革？

雷鼎鳴：在香港房地產(chǎn)問題上，這么多年，政府政策所累積犯下的錯(cuò)遠(yuǎn)遠(yuǎn)比市場多。公屋和新房的比重怎么調(diào)整和政策本身有很大關(guān)系。為什么現(xiàn)在有這么多人要求調(diào)高公屋比例？因?yàn)槭袌錾系男路刻F，根本買不起，如果又不能住在公屋的話，生活質(zhì)量就很低，還需要很大一筆房租錢。但又是怎么造成這個(gè)狀況的呢？土地供應(yīng)嚴(yán)重不足，一方面是香港政府自身政策，另一方面是掉進(jìn)政治陷阱爬不出來，只要想拿出一點(diǎn)點(diǎn)地，到處都有壓力團(tuán)體阻撓。

假如政府沒有決斷力推出新政策，不能拿出大量土地，房價(jià)降不下來，人們買不起樓、公屋數(shù)量不夠，就會要求政府多建公屋、減少私人房子，但本來總的土地供應(yīng)量就不足，拿出更多土地營建公屋后，市場上私人房子供應(yīng)量還會下降，更進(jìn)一步推高房價(jià)。所以根源還是政府的土地政策。

另外，香港房地產(chǎn)市場的競爭很強(qiáng)。地產(chǎn)商要賣出一間房子，過去每一個(gè)一手市場的房子單位還要面對二手市場八九個(gè)房源的競爭，近年的政策不利二手巿場，但每個(gè)新單位平均還是要跟兩三個(gè)二手單位競爭。

香港公屋彩虹邨 圖片來自港媒

觀察者網(wǎng)：除了土地問題外，不久前香港金融界也發(fā)生了一件大事，即港交所收購倫交所失敗，其中倫交所給港交所的復(fù)函頗受關(guān)注。首先，比較好奇的是，為何港交所會在香港一片混亂時(shí)高調(diào)宣布收購倫交所？其次，就倫交所在復(fù)函中提到的“港交所無法為其提供在亞洲最好的長期定位，而考慮到中國市場存在的機(jī)遇與規(guī)模，倫交所認(rèn)為上交所是首選且直接的渠道”，您有何解讀？

雷鼎鳴：首先，港交所宣布這個(gè)消息是在9月初，正好是香港局勢非?；靵y的時(shí)候，不過港交所計(jì)劃并著手做這件事起碼好幾個(gè)月了，應(yīng)該是在修理風(fēng)波之前，所以也不太容易調(diào)整進(jìn)度。我覺得按常理來講，一般是這個(gè)情況，港交所不會故意在香港形勢很糟的時(shí)候去啟動收購計(jì)劃，這會導(dǎo)致成功率大大降低。

過去，港交所有過成功案例，即收購倫敦金屬交易所，但這次的目標(biāo)倫敦證券交易所比前者規(guī)模大得多。按市場價(jià)值來說，港交所和倫交所差不多，港交所的收購難度極高，但也不是不可能，需要相當(dāng)出色地運(yùn)用智慧和資金。當(dāng)時(shí)我在美國接受訪問，就認(rèn)為這事不可行，一定失?。怀私?jīng)濟(jì)原因外，還有政治原因，倫交所是英國的招牌之一，如果被前殖民地之一的香港收購，他們心里肯定不愉快，倫交所的董事也一定會反對。當(dāng)然他們是生意人，也會看價(jià)錢，如果出價(jià)足夠高，也不是不會答應(yīng)；不過他們也知道，以港交所的規(guī)模也拿不出那么多錢，自然也就拒絕了。