【采訪、整理/觀察者網(wǎng) 朱敏潔】

觀察者網(wǎng)：雷教授您好，很榮幸可以采訪您。“修例風(fēng)波”不可避免地對香港經(jīng)濟造成沖擊，第三季度經(jīng)濟報告顯示GDP下跌2.9%，很有可能面臨全年經(jīng)濟負增長，也影響了整體營商環(huán)境。在此情形下，香港及香港市民將面臨什么考驗？您認為最嚴重的情況是什么？

雷鼎鳴：的確，現(xiàn)在香港經(jīng)濟很麻煩。其實，在6月出現(xiàn)大規(guī)模暴力之前，香港經(jīng)濟就已經(jīng)陷入困境了。我記得今年初，我們很多同行聚會，談到對香港經(jīng)濟是樂觀還是悲觀，差不多所有人都很悲觀；這已經(jīng)是快一年前的事情了，我們想不出有什么特別值得樂觀之處。

的確，影響香港經(jīng)濟的負面因素很多，比如貿(mào)易戰(zhàn)，因為香港是轉(zhuǎn)口港，很多從中國內(nèi)地輸出或輸入的產(chǎn)品都受到影響，對香港經(jīng)濟沖擊不小，反而中國內(nèi)地受到的沖擊可能還沒香港這么大。在貿(mào)易戰(zhàn)之下，只要看出口減去進口的數(shù)值，如果兩者變化速度比較趨同，最后結(jié)果也不會很嚴重。但香港作為轉(zhuǎn)口港，出口量加進口量的變化，都會影響到香港GDP。

在“修例風(fēng)波”還沒發(fā)生前，大家都已經(jīng)很悲觀，“修例風(fēng)波”只會對經(jīng)濟造成更大打擊。這個打擊不僅僅是對地鐵、餐館、酒店等這類公共場所的暴力破壞，當然這些破壞也相當嚴重，但起碼還都看得見，可以用損失多少個億的數(shù)字算出來，對香港長遠的經(jīng)濟影響是有限的，但暴力活動對香港經(jīng)濟地位、前途的影響就很嚴重了。因為外界會逐漸對香港是不是一個法治社會產(chǎn)生懷疑，過去能有這樣的經(jīng)濟地位是因為有一部分人相信在香港投資是比較安全的，起碼是不會遭人故意破壞，如果有，破壞者也會被依法處置，但現(xiàn)在已經(jīng)不太可靠了。所以，有些投資者如果有時間調(diào)整的話，會慢慢減少在港投資。

香港示威者阻撓地鐵通行，圖片來自港媒

而且，不同人群的心理也會發(fā)生變化。很多勤勤懇懇工作上班的普通民眾實際上是受打擊的，上不了班，賺不了錢，反而那些不干活的人還有可能拿到某些地方來的錢，但這些人不是去工作生產(chǎn)，而是搞破壞。這就扭曲民眾的思想，非常糟糕。

年輕人不把自己的精力放在生產(chǎn)性的、對社會有貢獻的事情上面，反而在這條錯誤的道路上越走越遠，回不了頭。任何一個經(jīng)濟體的發(fā)展都需要年輕人的參與，但現(xiàn)在香港一兩代年輕人走上錯誤的道路，對香港經(jīng)濟長遠發(fā)展的殺傷力是非常厲害的。

觀察者網(wǎng)：確實，這涉及到社會的價值取向問題了。

雷鼎鳴：對，你問我對經(jīng)濟的影響，那我會說，沒有年輕人的參與，對經(jīng)濟一定是不利的。但現(xiàn)在年輕人只想著搞破壞，不事生產(chǎn)，上街也能“學(xué)到東西”，學(xué)著怎樣更有效率地破壞，破壞的越有效越能得到肯定，就更難轉(zhuǎn)移回去從事生產(chǎn)性工作。

觀察者網(wǎng)：所以，這連續(xù)幾個月的修例風(fēng)波、年輕人街頭暴力對香港經(jīng)濟實際上是雪上加霜了。

雷鼎鳴：這對香港經(jīng)濟的損害程度嚴重多了，可不是雪上加霜這么輕巧。

觀察者網(wǎng)：確實對普通民眾的生產(chǎn)生活帶來巨大困擾和損失。因為香港是一個重要的經(jīng)濟、金融中心，現(xiàn)在這種狀況下，有外資企業(yè)出現(xiàn)觀望情緒、甚至準備撤出的跡象嗎？

雷鼎鳴：這個現(xiàn)在還很難說，但我相信一定會有?，F(xiàn)在香港社會中所發(fā)生的事，是一兩百年以來都沒有發(fā)生過的，香港人自己都好像不太認識這個城市。而外來者本來對香港歷史也不了解，對未來前景也更加懷疑。不過金融界的一些炒家，可能希望越亂越好，因為可以通過一些手段賺錢。前些時間，確實也有很多類似的傳言。

觀察者網(wǎng)：是的，有一些做空的傳聞，但最后都出來辟謠了。

雷鼎鳴：我留意到了那些傳出來的數(shù)據(jù)，不太靠譜，謠言比較多。

觀察者網(wǎng)：除了普通民眾、外來投資者之外，不久前香港工商界聯(lián)合登報呼吁停止暴亂，這之前也有像李嘉誠等人的表態(tài)。事實上，在修例風(fēng)波肇始時，外界最先將矛頭指向香港地產(chǎn)商，認為是分配問題導(dǎo)致社會不滿、借由修例爆發(fā)出來，但逐步又從經(jīng)濟轉(zhuǎn)向政治認同，您對香港經(jīng)濟界、企業(yè)界在這次動亂中的表現(xiàn)如何評價？

雷鼎鳴：關(guān)于香港地產(chǎn)商的問題，其實我明白很多人包括內(nèi)地人都將矛頭指向他們，當然我和這些地產(chǎn)商沒什么關(guān)系，但覺得對他們的某些評論比較過火。

香港的房價的確非常高，是導(dǎo)致今天社會矛盾嚴重的重要原因，但不是唯一原因。至于房價為什么這么高，不僅是地產(chǎn)商的問題，還牽涉到香港整體的經(jīng)濟環(huán)境和政府政策。房價高主要是因為社會和政府沒法拿出足夠的土地，其實香港已經(jīng)發(fā)展的土地只有24%，剩下的76%沒有開發(fā)。按一般原理，增加土地，多建房子，壓低房價。

所以，為什么土地總是拿不出來，才是問題關(guān)鍵。最近十幾二十年來，1997年房價很高，地產(chǎn)中原指數(shù)差不多是100，但到了2003年年中，房價指數(shù)掉到37，促使當時香港政府采取控制土地供應(yīng)的措施，到2002、2003年基本上就控制住了，此后政府也一直抓緊供應(yīng)量。因為沒有土地出來，所以房價就從2003年的最低點慢慢回升，到了2005年房價處于合理位置。

由此，香港政府發(fā)現(xiàn)控制土地供應(yīng)是一個成功的政策，通過這個手段房價得到控制，而一旦政府發(fā)現(xiàn)某項政策能成功就不太容易改變，所以一直沒什么土地拿出來，填海也基本是過去遺留下來的。

2008年金融海嘯將房地產(chǎn)指數(shù)推低18%，但再過半年又完全收復(fù)失地。為什么這么嚴重的金融風(fēng)暴都沒有把房價壓下去？根本原因就是2009年沒什么土地用于建房。過去，香港平均一年新建的私營房子（不包括公屋或居屋），大概三萬個單位，但是2009年只有7000個單位左右，這個供應(yīng)量是遠遠不足的。盡管經(jīng)濟環(huán)境不好，但房價還是往上升，再往后根本拿不出什么土地，起碼要四五年以后才能有一點點，這點時間也不夠填海，最近提出要在大嶼山附近填海，可能需要十五六年才能有地。

香港郊野公園分布 圖片來自香港特區(qū)政府漁農(nóng)自然護理署

一方面政府拿不出土地，另一方面也沒有采取一些很絕對的政策，對土地開發(fā)沒有加大力度。香港40%的土地是郊野公園，只要能從中拿出2%-3%的土地，房屋問題就迎刃而解。但現(xiàn)在就是沒辦法用，很多人反對，有些是環(huán)保人士，有些人也搞不清楚背后是誰，所以香港政府也不敢去碰這些政治上的硬骨頭，只是建立各種委員會、咨詢架構(gòu)征詢意見，拖拖拉拉很多年，沒有實質(zhì)性地拿出多少土地。現(xiàn)在雖然打算在大嶼山附近填海一千公頃，假如能填好，那當然對解決房屋問題有很大作用。但是這半年以來，政府沒有力量推動，連想要拿錢去研究填海工程也不順利，因為政府要向立法會申請撥款。

香港土地供應(yīng)是大問題。從這個角度來講，沒有地，香港地產(chǎn)商也建不了房、賺不了錢，利潤也會受影響。我舉個例子，過去香港最大的地產(chǎn)商是新鴻基地產(chǎn)，現(xiàn)在是不是最大還不敢說，因為最近十來年沒什么進步；1997年，新鴻基股價最高點是116塊港幣一股，但上星期某天我看到是110塊，可見經(jīng)過22年，股價反而跌了一些。假如地產(chǎn)商真的牟取巨大暴利，按道理股價應(yīng)該是不斷上升的，但顯然新鴻基停滯了。

地產(chǎn)商每賣出一個樓房能賺不少錢，但因為手里沒多少房子可以拿出來賣，所以賺錢的總數(shù)也不是那么夸張。地產(chǎn)商也不見得希望土地供應(yīng)控制得這么緊。當然，有些地產(chǎn)商手里有不少農(nóng)地或土地儲備，手上地多的希望房價、地價越高越好，土地供應(yīng)越少對他們越有利，但每個地產(chǎn)商的想法也都不太一樣。

我對地產(chǎn)商沒什么好感也沒什么惡感，只是現(xiàn)在有人在分析香港局勢時把問題簡單化了，這背后也許有民粹成分在，社會上討厭這些財富精英的人的確不少，但假如我們以為只要把地產(chǎn)商斗垮斗臭，房價就會下降，那是不太現(xiàn)實的，而且恐怕以后就更沒有人愿意去建房造屋了，供應(yīng)量少了房價還會更貴。