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美臣投資董事長:建議地方政府減少房地產價格管制,引導房企通過降價去庫存
“房住不炒,因城施策”正在落地。面對越來越精細化的政策,市場又有著怎樣的反應?
百城降價咋個降法?
中指研究院公布的數據顯示,2022年1月,全國100個城市新建住宅平均價格為16179元/平方米,環(huán)比下跌0.01%,跌幅較上月收窄0.01個百分點,價格環(huán)比已現三連跌;同比上漲2.06%,漲幅較上月收窄0.38個百分點。
從漲跌個數看,2022年1月,新房、二手房價格環(huán)比均下跌城市共30個,較上月減少14個,其中13個城市新房及二手房價格環(huán)比出現三連跌。
從成交規(guī)模來看,中指研究院報告顯示,全國市場整體仍較為低迷。新建住宅方面,重點城市整體推盤量有所回落,1月除上海新房市場成交規(guī)模有所回升外,多數城市市場表現較為冷清。二手住宅方面,市場整體維持冷淡態(tài)勢,除杭州、北京二手房成交量有所企穩(wěn)外,其他多數城市二手房成交量依然維持低位運行。
“限跌令”又是咋回事?
在市場整體趨冷的背景下,2022年開年房地產調控延續(xù)去年四季度政策方向,各地頻繁出臺新政紓困樓市。甚至有部分城市進行價格管制,出臺房價“限跌令”,規(guī)定實際成交價格不得高于申報價的同時,也給出價格不得低于申報價格一定比例的“最低指導價”。
“圍繞限價令,我想說說我的看法?!比梢⒛炅⒋汗?jié)氣,全國政協(xié)委員、房天下控股董事長莫天全在接受本報記者采訪時表示,房價“限跌令”具有短期可操作性,長期看,房地產市場的平衡穩(wěn)定還要靠供需關系來調節(jié)。
“中國的房地產市場從來不是一個純粹的自由市場,而是各種政策、產業(yè)鏈供應鏈要素結合在一起的綜合體,因此我們很難將這一市場中的幾十個行業(yè)走勢歸結成一種趨勢。因城施策的好處就在于精準,有了這種調節(jié)策略,我認為未來幾年中國房地產市場總體不會出現暴漲暴跌,一些地方的房價會上升,相應地,也會有一些地方的房價下降,這是市場之手和政府調控合力的結果,其調節(jié)的核心遵循,其實還是供需關系?!蹦烊@樣表示。
“限跌令”雖然是暫時而彈性的,但也給相當一部分新城建設“吃了定心丸”。
“我們常說的穩(wěn)預期,就包括穩(wěn)金融市場的預期。房地產市場與金融市場息息相關,中國很多金融機構發(fā)放的貸款,一半以上都在房地產市場里,因此穩(wěn)定這一市場,對穩(wěn)定金融市場乃至整個國民經濟,都至關重要。如果房價下跌太多,會出現一系列無法預料的情況,比如觀望情緒增加,短期內很多人可能不買房子了,導致房價無法止跌,金融市場也將面臨斷供壓力?!睆倪@個角度看,莫天全認為“限跌令”有重要的現實意義。
紓困房企還有啥招?
根據對房企隱性負債、2022年到期債券、存貨周轉效率三個關鍵方面評估,北京市政協(xié)委員、民建會員、美臣投資董事長黃軼提出,當前在百強房企中除去已違約的房企,有18家房企也出現了較高的償債風險。更麻煩的一點是,與以往不同,本輪房企靠變賣資產自救的困難較大。
這種情況下,房企該如何紓困?
黃軼認為,當前,我國大城市房地產市場基本進入改善時代,賣掉二手房置換新房的比例比較高,二手房流通不暢,使得賣舊買新的改善換房鏈條受阻,房企回款惡化,到期債務無法接續(xù)滾動,流動性問題嚴重。因此,在穩(wěn)杠桿的前提下,打通一二手市場換房鏈條有助于化解當前房企風險,促進房地產業(yè)的良性循環(huán)。
為促進一二手市場有序聯(lián)動,黃軼提出六條建議。
一是建立置換性購房者的認定識別制度。比如對于“賣舊買新”改善型換房的認定標準,只按家庭是否唯一住房認定。換房者向住建部門提出申請,換房者須承諾其本人(家庭)在本地僅擁有唯一住房,同時除該套住房按揭貸款外無其他待還按揭貸款,可通過公證機構確認其法律效力。
二是因城施策對改善型需求提供信貸支持。從新房去化的維度對城市進行分類,對于新房去化(即新房銷售)周期較長(如超過18個月)、價格存在較大下跌壓力的城市,優(yōu)先采取信貸政策激發(fā)改善換房需求。獲得認定的購房者在有效期內購入置換性住房,銀行按首套首貸資質辦理商業(yè)按揭貸款或公積金貸款,首付比例、貸款利率、公積金貸款額度參照現行首套首貸標準執(zhí)行。新房去化周期在半年以下、房價上漲壓力較大的城市可分步實施。
三是推動銀行轉按揭服務,對置換購房給予便利。建議選擇國有銀行、股份制銀行中按揭貸款規(guī)模大、風控穩(wěn)健的大行,建立同行轉按揭服務,并逐步試點跨行個人按揭貸款條款變更制度,便利消費者賣舊買新。銀行應當為符合要求的置換性購房關聯(lián)合同開設跨行專項快速通道,建立聯(lián)審聯(lián)批制度,提高關聯(lián)合同的操作便利性。
四是稅務部門對置換購房給予一定的稅費優(yōu)惠。建議對獲得認定的置換性購房者,契稅均減按1%執(zhí)行;增值稅和個稅方面,大部分城市實行“滿5年且唯一住房”免征或“滿2年”免征的優(yōu)惠政策,建議對獲得認定的置換性購房者,在賣出自有唯一住房時,均按“滿2年”免征個人所得稅和增值稅。
五是加大對新房渠道業(yè)務的支持。鼓勵二手中介從事新房渠道銷售業(yè)務,通過一二手房聯(lián)動加速房企銷售回款。促進渠道收費透明化,保障渠道合理利益。
六是地方政府減少價格管制,引導房企通過降價去庫存。優(yōu)化二手房指導價形成和展示機制,恢復市場價格的公開透明,促進二手房市場有序流通。
(記者 崔呂萍)
- 原標題:虎年房地產市場“蛇頭虎尾”?聽聽業(yè)界人士怎么說!
- 責任編輯: 楊蓉 
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