（文/張志峰 編輯/馬媛媛）11月21日，有市場(chǎng)消息稱，監(jiān)管機(jī)構(gòu)正在起草一份中資房地產(chǎn)商“白名單”，可能涵蓋50家規(guī)模房企，國(guó)有和民營(yíng)房企均會(huì)被列入。

若以近兩年銷售或營(yíng)收規(guī)模論，其中不少為出險(xiǎn)房企。

由此，近日地產(chǎn)股普遍迎來(lái)久違大漲，21日榮盛發(fā)展、金科股份、中迪投資、大龍地產(chǎn)、三湘印象等多只A股股票漲停，22日龍湖、融創(chuàng)、世茂、華夏幸福等多家地產(chǎn)股也呈現(xiàn)逆市上漲狀態(tài)。

觀察者網(wǎng)向多家房企求證，部分房企明確表示，上述正在草擬的“白名單”確有其事，且多家銷售規(guī)模排名在50位上下的房企正以積極姿態(tài)入圍，預(yù)計(jì)融資政策最終推進(jìn)實(shí)施會(huì)在明年一季度。

據(jù)多家媒體報(bào)道，50家房企白名單可能將包括萬(wàn)科、龍湖等頭部?jī)?yōu)質(zhì)房企，以及碧桂園、世茂、融創(chuàng)、旭輝等規(guī)模較大的出險(xiǎn)房企。

但是也有業(yè)內(nèi)人士向觀察者網(wǎng)分析認(rèn)為，出險(xiǎn)房企很可能不會(huì)出現(xiàn)在最終的“白名單”上。“出險(xiǎn)房企最大問題在于信用缺失，導(dǎo)致存量房產(chǎn)難以變現(xiàn)，且各類債務(wù)錯(cuò)綜復(fù)雜，難以厘清，一旦放開融資很可能是再次陷入‘借新還舊’，而經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流無(wú)法保障的惡性循環(huán)，導(dǎo)致凈資產(chǎn)進(jìn)一步縮水，成為融資黑洞?！?

廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，風(fēng)險(xiǎn)正在不斷蔓延，且已經(jīng)危及穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的民企和國(guó)企；銀行基于普遍風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)憂，凡是有風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)傳言的企業(yè)，一律不給貸款，甚至抽貸。任由此發(fā)展下去，系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)的可能性是存在的。

在此背景下，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，該“白名單”將會(huì)成為“金融16條”的深化和擴(kuò)圍落地的具體指導(dǎo)意見，名單內(nèi)的企業(yè)將獲得包括信貸、債券和股權(quán)融資等多方面的支持，對(duì)整個(gè)行業(yè)，尤其是萬(wàn)科、金地、龍湖等勉力維持的優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企及混合所有制房企來(lái)說(shuō)將是重大利好。

首次提出針對(duì)非國(guó)有房企的支持政策

就在此前幾天，11月17日，中國(guó)人民銀行、金融監(jiān)管總局、中國(guó)證監(jiān)會(huì)聯(lián)合召開金融機(jī)構(gòu)座談會(huì)，研究了房地產(chǎn)金融、信貸投放和融資平臺(tái)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)化解等工作，明確要支持房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)資本市場(chǎng)合理股權(quán)融資。

會(huì)議提到，金融管理部門將積極支持穩(wěn)妥防范化解大型房企風(fēng)險(xiǎn)，共同做好房地產(chǎn)企業(yè)合理融資支持和融資監(jiān)管，支持規(guī)范經(jīng)營(yíng)的民營(yíng)房企持續(xù)發(fā)展。積極發(fā)揮“央地合作”增信模式作用，促進(jìn)解決民營(yíng)房企發(fā)債難問題。

同時(shí)做好房地產(chǎn)股債融資監(jiān)管，規(guī)范募集資金使用。堅(jiān)持“一司一策”化解大型房企債券違約風(fēng)險(xiǎn)，繼續(xù)應(yīng)對(duì)上市房企集中退市問題，確保“退得下、退得穩(wěn)”。

彼時(shí)，中信建投證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家黃文濤就表示，三部委聯(lián)合會(huì)議再一次明確要一視同仁滿足不同所有制地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求，體現(xiàn)了監(jiān)管層下一步堅(jiān)定支持地產(chǎn)企業(yè)合理的貸款和股權(quán)債權(quán)融資，預(yù)計(jì)后續(xù)政策貫徹的力度和廣度會(huì)有所提升，這對(duì)幫助地產(chǎn)供給端加快走出困境大有裨益。

據(jù)報(bào)道，監(jiān)管部門在座談會(huì)上明確提出了“三個(gè)不低于”，即各行自身房地產(chǎn)增速不低于銀行行業(yè)平均房地產(chǎn)增速，對(duì)非國(guó)有房企對(duì)公貸款增速不低于本行房地產(chǎn)增速，對(duì)非國(guó)有房企個(gè)人按揭增速不低于本行按揭增速。

根據(jù)華泰證券的數(shù)據(jù)追蹤，2023年前三季度，房地產(chǎn)境內(nèi)債發(fā)行規(guī)模同比下降8%，凈償還128億元；其中，國(guó)央企占到境內(nèi)債發(fā)行規(guī)模的比例高達(dá)91%；較2020年上升33個(gè)百分點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)凈融資975億元，而廣義民企（包括民營(yíng)、外資、公眾、集體企業(yè)等）則凈償還1103億元。

華泰證券認(rèn)為，“三個(gè)不低于”中要求對(duì)非國(guó)有房企對(duì)公貸款增速不低于本行房地產(chǎn)增速、對(duì)非國(guó)有房企個(gè)人按揭增速不低于本行按揭增速，是首次提出針對(duì)非國(guó)有房企的貸款支持政策。且從量化指標(biāo)角度避免貸款過(guò)分傾斜，提出擬修改相關(guān)貸款辦法，這些舉措對(duì)于改善目前行業(yè)現(xiàn)狀，促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展意義重大。

與“三支箭”一脈相承

事實(shí)上，從去年至今，有關(guān)房企融資的支持政策頻出，從“金融16條”到“三支箭”的持續(xù)落地，該政策也被視為對(duì)前者的有力延續(xù)和補(bǔ)充。

公開資料顯示，2022年11月份，中國(guó)人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布了“金融16條”，正式開啟了“救企”之路。從內(nèi)容上來(lái)看，“金融16條”提出了從保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序、積極做好“保交樓”金融服務(wù)、積極配合做好受困房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置等6大板塊。

此后，各部門對(duì)于房企在金融層面的支持則是圍繞著“金融16條”的相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行強(qiáng)調(diào)或者延伸細(xì)化。

幾乎同一時(shí)間，中央就從信貸、債券、股權(quán)三方面支持房地產(chǎn)企業(yè)融資政策陸續(xù)落地，被稱為“三支箭”，關(guān)閉多年的上市房企再融資渠道再次開放。

在“第一支箭”信貸支持房企融資層面，萬(wàn)科、龍湖、美的置業(yè)、綠城、碧桂園、中海、濱江集團(tuán)、招商蛇口、華潤(rùn)置地、金地、華宇、建發(fā)地產(chǎn)、保利發(fā)展、華僑城等房企入選。

在“第二支箭”支持房企發(fā)債融資層面，交易商協(xié)會(huì)及中債增信公司增信發(fā)債延期擴(kuò)容，支持民營(yíng)企業(yè)發(fā)債融資。萬(wàn)科、龍湖、美的置業(yè)、新城控股、金地、旭輝、綠城、金輝等企業(yè)申請(qǐng)儲(chǔ)架式注冊(cè)發(fā)行。

在“第三支箭”支持房企股權(quán)融資層面，證監(jiān)會(huì)決定在股權(quán)融資方面調(diào)整優(yōu)化5項(xiàng)措施，恢復(fù)涉房上市公司并購(gòu)重組及配套融資，恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資等。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，目前，A股申請(qǐng)股權(quán)融資的房企獲得證監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)的有8家，其中招商蛇口、華發(fā)股份完成資金募集；保利發(fā)展暫停定增計(jì)劃，萬(wàn)科終止定增計(jì)劃；福星股份、大名城、陸家嘴、中交地產(chǎn)獲得證監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)，尚在募集資金過(guò)程中。其他企業(yè)，部分交易所已經(jīng)受理，部分在問詢階段。

但就目前而言，“三支箭”政策之后，融資端實(shí)際落地效果明顯不足，加之市場(chǎng)端存量壓力日益嚴(yán)峻，整個(gè)行業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)未見明顯好轉(zhuǎn)。這才有了此次三部門聯(lián)合召開金融機(jī)構(gòu)座談會(huì)，以及50強(qiáng)房企“白名單”的政策支持。