（文/張志峰 編輯/馬媛媛）10月26日，繼證監(jiān)會修訂相關(guān)指引，將公募REITs試點資產(chǎn)類型拓展至消費基礎(chǔ)設(shè)施不到一周時間，首批4單消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs材料申報并獲得中國證監(jiān)會及深滬交易所受理，分別是華夏金茂購物中心REIT、華夏華潤商業(yè)資產(chǎn)REIT、嘉實物美消費REIT以及中金印力消費REIT。

有資深投行人士向觀察者網(wǎng)指出，首批消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs項目的推出，為消費基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域企業(yè)構(gòu)建“投融建管退”良性循環(huán)、促進(jìn)提質(zhì)增效和戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型提供廣闊空間，對REITs市場的長期平穩(wěn)健康發(fā)展具有深遠(yuǎn)的意義。

同時，隨著我國公募REITs市場“首發(fā)”+“擴(kuò)募”雙輪驅(qū)動的發(fā)展格局正式成型，將有效推進(jìn)REITs產(chǎn)品常態(tài)化發(fā)行，推動公募REITs市場高質(zhì)量發(fā)展。

有助于盤活優(yōu)質(zhì)商業(yè)存量資產(chǎn)

相較于已上市REITs資產(chǎn)，消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs主要包括百貨商場、購物中心、農(nóng)貿(mào)市場等，與存量的產(chǎn)業(yè)園區(qū)（研發(fā)辦公類和廠房類）、倉儲物流、保障房等存量產(chǎn)權(quán)REITs所覆蓋的基礎(chǔ)設(shè)施類型相比，在底層資產(chǎn)經(jīng)營模式上就存在較大差異，比如消費基礎(chǔ)設(shè)施在租金模式上就涉及固定租金、提成租金等多種選擇。此外，區(qū)位、運營管理能力對于消費基礎(chǔ)設(shè)施的影響也相對較大。

公開資料顯示，首批消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs資產(chǎn)類型包括購物中心、社區(qū)商業(yè)、超市等，原始權(quán)益人分別為華潤、金茂、萬科印力、物美4家，均為我國頭部消費基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的參與者。

其中，金茂項目底層資產(chǎn)為購物中心長沙金茂覽秀城，位于湖南湘江新區(qū)的城市中心梅溪湖板塊。自2016年開業(yè)以來，該項目收益整體穩(wěn)定，市場競爭能力較強(qiáng)。

物美項目底層資產(chǎn)為北京物美商業(yè)集團(tuán)股份有限公司位于北京市中心城區(qū)的4個消費基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，包括華天項目、德勝門項目、大成項目和玉蜓橋項目，主要經(jīng)營物美、麥德龍等品牌超市，以及餐飲、理發(fā)、藥店等貼近社區(qū)生活的便民商業(yè)，是典型的保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項目。

華潤項目底層資產(chǎn)為青島萬象城購物中心，是華潤置地體系內(nèi)的標(biāo)桿項目，項目于2015年開業(yè)，位于青島市核心商圈，規(guī)模大、品質(zhì)高、覆蓋全域，商業(yè)建筑面積約30萬平方米，最新出租率超過98%。

萬科印力項目底層資產(chǎn)為杭州西溪印象城購物中心，為杭州城西單體總建筑面積最大的TOD購物中心，最新出租率超過99%，項目定位為面向家庭及城市青年的城市級購物中心。

在業(yè)內(nèi)看來，首批消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs項目的推出，對于當(dāng)前“擴(kuò)消費、穩(wěn)增長”意義重大。

對于此次REITs項目發(fā)行，物美集團(tuán)方面還表示，將進(jìn)一步盤活公司優(yōu)質(zhì)商業(yè)存量資產(chǎn)，促進(jìn)消費領(lǐng)域投資發(fā)展，提升消費市場競爭力。

萬科印力方面也直言，此次中金印力REIT如能率先成功發(fā)行，不僅將助力萬科的長期發(fā)展，對于房企而言，也將提供新的解題思路。

“對不動產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)而言，REITs的重要性類似于按揭貸款之于住宅開發(fā)的重要性，能夠?qū)⒉粍赢a(chǎn)變?yōu)閯赢a(chǎn)，打通投融管退的閉環(huán)?！比f科董事會主席郁亮在日前的媒體交流會上如是說。

政策端多部門協(xié)同發(fā)力

回顧消費類REITs的推進(jìn)歷程，今年以來得到了監(jiān)管部門多舉措的大力支持。

首先是國家發(fā)改委于3月份發(fā)布《關(guān)于規(guī)范高效做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)項目申報推薦工作的通知》。

其中提到，研究支持增強(qiáng)消費能力、改善消費條件、創(chuàng)新消費場景的消費基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。優(yōu)先支持百貨商場、購物中心、農(nóng)貿(mào)市場等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點項目，保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。

10月20日，證監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于修改〈公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引(試行)〉第五十條的決定》，將公募REITs試點資產(chǎn)類型拓展至消費基礎(chǔ)設(shè)施，自發(fā)布之日起施行。

其中明確指出，對于資產(chǎn)類型，監(jiān)管部門優(yōu)先支持百貨商場、購物中心、農(nóng)貿(mào)市場等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點項目，保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。項目發(fā)起人（原始權(quán)益人）應(yīng)為持有消費基礎(chǔ)設(shè)施、開展相關(guān)業(yè)務(wù)的獨立法人主體，不得從事商品住宅開發(fā)業(yè)務(wù)。同時，嚴(yán)禁規(guī)避房地產(chǎn)調(diào)控要求，不得為商品住宅開發(fā)項目變相融資。

消息一出，滬深交易所均積極配合行動。

上交所聚焦優(yōu)質(zhì)消費基礎(chǔ)設(shè)施項目和底層資產(chǎn)特色，聯(lián)合地方政府深入開展走訪調(diào)研和培育座談活動，梳理項目進(jìn)展中的行業(yè)共性、難點問題，并加以推動解決。

深交所組織召開多場專題研討會，共同研討REITs涉及的稅收、治理與信息披露等共性問題；聚焦重點領(lǐng)域，推動健全地方綜合推動機(jī)制，協(xié)調(diào)解決項目推進(jìn)過程中的難點、問題，促進(jìn)形成重點突出、層次清晰的項目儲備梯隊。

上交所相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，首批消費類REITs項目獲正式受理，有利于進(jìn)一步發(fā)揮公募REITs在擴(kuò)大內(nèi)需、提振消費方面的積極作用。上交所將積極支持消費基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項目的審核發(fā)行，持續(xù)完善公募REITs審核流程及市場生態(tài)體系建設(shè)。

深交所相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，將有序開展首批消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs審核、發(fā)行等工作，推動項目平穩(wěn)落地，進(jìn)一步完善制度建設(shè)，加大市場培育力度，強(qiáng)化投資者教育，持續(xù)推進(jìn)REITs常態(tài)化發(fā)行與多層次REITs市場建設(shè)，更好地發(fā)揮REITs盤活存量、擴(kuò)大有效投資的積極作用，不斷提升資本市場服務(wù)實體經(jīng)濟(jì)能力。