（文/張志峰 編輯/馬媛媛）面臨行業(yè)巨變，作為少數(shù)尚能游刃有余布局未來的民營房企之一，龍湖無愧其行業(yè)“優(yōu)等生”之名。

8月18日午間，龍湖集團(tuán)公布了一張近乎完美的答卷。

數(shù)據(jù)顯示，2023年上半年，企業(yè)合同銷售額985.2億元，同比增長15%，銷售回款率超100%；營業(yè)收入620.4億元，核心權(quán)益后凈利同比增長0.6%至65.9億元。

更加難能可貴的是，在行業(yè)債務(wù)危機(jī)日益加深的背景下，龍湖上半年財(cái)務(wù)狀況進(jìn)一步優(yōu)化，資產(chǎn)負(fù)債率為61.9%，達(dá)近5年新低；凈負(fù)債率為57.2%，平均賬期也再次拉長達(dá)到7.19年。

面對中國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，龍湖集團(tuán)董事會(huì)主席兼首席執(zhí)行官陳序平在業(yè)績會(huì)上表示，龍湖將加快構(gòu)建高質(zhì)量發(fā)展模式，聚焦開發(fā)、運(yùn)營、服務(wù)三大業(yè)務(wù)，發(fā)揮“1+2+2”多元航道協(xié)同效應(yīng)，讓集團(tuán)利潤結(jié)構(gòu)逐步優(yōu)化，非開發(fā)業(yè)務(wù)利潤占比增至過半。

全年供貨3200億，新盤去化率70%

針對城市居民的居住、生活、工作、消費(fèi)及社交等場景，龍湖聚焦開發(fā)、運(yùn)營、服務(wù)三大業(yè)務(wù)，涵蓋地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)投資、長租公寓、物業(yè)管理及智慧營造多航道業(yè)務(wù)。

從目前的營收構(gòu)成來看，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)仍是絕對的主業(yè)，上半年達(dá)到498.69億元，占營業(yè)收入總額的80.38%。

銷售層面，上半年龍湖集團(tuán)合同銷售同比逆勢增長15%至985.2億元。

分區(qū)域看，長三角、西部、環(huán)渤海、華南及華中區(qū)域銷售金額在全集團(tuán)占比分別為29.5%、26.4%、22.7%、12.3%及9.1%。其中，一二線城市銷售占比達(dá)95%。

據(jù)管理層介紹，截至2023年6月底，企業(yè)已售出但未結(jié)算的合同銷售額為2465億元，面積約1570萬平方米，為其未來一段時(shí)間內(nèi)的營收與利潤增長奠定基礎(chǔ)。

土地投資方面，與絕大多數(shù)民營房企采取的收縮策略不同，在排除了債務(wù)隱憂之后，龍湖上半年依舊保持較大幅度的投資增速。

數(shù)據(jù)顯示，企業(yè)上半年新增20幅新地，分布在深圳、上海、廣州、成都、杭州、蘇州等一線及強(qiáng)二線城市。新增土地儲(chǔ)備總建筑面積為257萬平方米，權(quán)益面積為184萬平方米。

截至2023年6月底，龍湖的土地儲(chǔ)備合計(jì)達(dá)5489萬平方米，權(quán)益面積為3816萬平方米，且87%貨值集中在高能級(jí)城市和價(jià)值區(qū)域，以確保未來的存貨周轉(zhuǎn)效率。

此外，報(bào)告期后龍湖繼續(xù)活躍在土拍市場，并斬獲3宗土地，總土地面積14.3萬平方米，規(guī)劃建筑面積33.93萬平方米，權(quán)益建筑面積22.03萬平方米。

對于行業(yè)現(xiàn)狀，龍湖管理層認(rèn)為，2023年上半年，中國經(jīng)濟(jì)在轉(zhuǎn)型升級(jí)中持續(xù)復(fù)蘇，過程中雖有反復(fù)，但內(nèi)生增長潛力和發(fā)展韌性，以及長期向好的基本面沒有動(dòng)搖。面對充滿挑戰(zhàn)和不確定性的市場環(huán)境，企業(yè)將加強(qiáng)加快構(gòu)建高質(zhì)量的發(fā)展模式，聚焦在開發(fā)、運(yùn)營、服務(wù)三大業(yè)務(wù)，發(fā)揮1+2+2的航道協(xié)同效應(yīng)。

對于下半年的房地產(chǎn)市場恢復(fù)情況，龍湖集團(tuán)執(zhí)行董事兼高級(jí)副總裁張旭忠判斷，房地產(chǎn)利好政策頻出，從中央到地方都表態(tài)支持剛性和改善型需求，相信市場會(huì)出現(xiàn)轉(zhuǎn)變。

運(yùn)營和服務(wù)業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)穩(wěn)定現(xiàn)金流

盡管現(xiàn)階段地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)仍然是企業(yè)營業(yè)總收入的主要構(gòu)成部門，但憑借多年來運(yùn)營和服務(wù)領(lǐng)域的布局，上半年僅占據(jù)不到總營收不足20%的運(yùn)營與服務(wù)業(yè)務(wù)所取得的毛利潤已經(jīng)超50%。

在行業(yè)看來，這也是龍湖得以擺脫大多數(shù)民營房企所面臨的現(xiàn)金流危機(jī)，徹底告別過去高杠桿、高增長開發(fā)模式的主要因素。

具體來看，運(yùn)營業(yè)務(wù)板塊上半年不含稅租金收入為63.3億元。其中，商業(yè)投資、長租公寓及其他收入的占比分別為77.0%、19.4%和3.6%。

商業(yè)投資方面，龍湖上半年新增運(yùn)營5座商場，其中2座為輕資產(chǎn)，輕重并舉，持續(xù)深化在核心城市的網(wǎng)格化布局。

受益于消費(fèi)復(fù)蘇，以及龍湖商業(yè)持續(xù)在空間布局、品牌招商、營銷推廣等多方面的精進(jìn)創(chuàng)新，出租率穩(wěn)步修復(fù)，同店?duì)I業(yè)額和同店日均客流相較去年同期均實(shí)現(xiàn)超20%的增幅，租金收入同比增長8%至50.1億元。

截至2023年6月底，龍湖商業(yè)已進(jìn)入全國32座城市，累計(jì)開業(yè)運(yùn)營商場達(dá)81座，運(yùn)營總建面為762萬平方米（含車位總建筑面積為980萬平方米），整體出租率95.4%，合作品牌超6500家，戰(zhàn)略合作品牌超400家。

同時(shí)，龍湖長租公寓品牌冠寓也未停下發(fā)展腳步，累計(jì)已開業(yè)11.9萬間房源，開業(yè)6個(gè)月及以上房源的出租率提升至95.9%，租金收入同比增長4%至12.3億元，5年復(fù)合增長51%。

此外，上半年以物業(yè)管理、智慧營造為主的服務(wù)業(yè)務(wù)及其他不含稅收入為58.4億元，同比增長13.0%。服務(wù)業(yè)務(wù)及其他毛利率為31.9%，較上年同期提升8.3個(gè)百分點(diǎn)。

其中，物管在管面積達(dá)3.5億平方米，商業(yè)運(yùn)營在管項(xiàng)目81個(gè)，在管面積762萬平方米。

龍湖集團(tuán)旗下的“智慧營造”品牌——龍湖龍智造，自去年品牌首發(fā)亮相以來，也快速成長為代建行業(yè)有力的競爭者。

截至目前，龍湖龍智造已累計(jì)獲取建管項(xiàng)目50余個(gè)，總建筑面積超900萬平方米，其中超90%的建管項(xiàng)目分布在核心的一、二線城市。

而對于龍湖智創(chuàng)生活的上市計(jì)劃，龍湖集團(tuán)首席財(cái)務(wù)官趙軼在業(yè)績會(huì)上表示，上市只是推進(jìn)龍湖整體發(fā)展戰(zhàn)略的手段，而非目的。目前龍湖各個(gè)賽道的協(xié)同發(fā)展?fàn)顟B(tài)非常好，但整個(gè)資本市場情緒并不穩(wěn)定，因此并非好的上市時(shí)機(jī)，龍湖接下來要做的只是順勢而為。

無短期償債壓力，美元債最快2027年到期

值得注意的是，對于行業(yè)普遍最為關(guān)注和擔(dān)憂的財(cái)務(wù)穩(wěn)定性方面，龍湖卻表現(xiàn)得最為令人放心。

根據(jù)財(cái)報(bào)，截至2023年6月底，龍湖集團(tuán)的綜合借貸總額為2070.9億元，規(guī)模進(jìn)一步下降，平均借貸成本為4.26%，保持行業(yè)低位。

同時(shí)，為規(guī)避匯兌風(fēng)險(xiǎn)，龍湖集團(tuán)外幣借款保持較低占比，總借貸中約78.4%以人民幣計(jì)值，21.6%以外幣計(jì)值，其中97%的外債已匯率掉期，有效抵御匯率波動(dòng)帶來的匯兌損失。

利率方面，龍湖約678.4億元債務(wù)按固定年利率介乎3.0%至4.8%（視貸款期而定）計(jì)息，其余借貸則按浮動(dòng)利率計(jì)息。截至2023年6月底，固定利率債務(wù)占總債務(wù)的比例僅為33%。

債務(wù)結(jié)構(gòu)方面，企業(yè)平均貸款年限為7.19年，進(jìn)一步拉長；凈負(fù)債率為57.2%，現(xiàn)金短債比為1.96，剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率61.9%，創(chuàng)近五年新低，并連續(xù)七年滿足“三道紅線”要求。

根據(jù)財(cái)報(bào)，企業(yè)截至6月底在手現(xiàn)金為724.3億元，其中預(yù)售監(jiān)管資金為242.3億元。而其相應(yīng)的一年內(nèi)到期債務(wù)為370.4億元，僅占總債務(wù)比例為17.9%?，F(xiàn)金短債比為1.96倍，剔除預(yù)售監(jiān)管資金及受限資金后，現(xiàn)金短債比仍有1.27倍。

這也讓近年來對內(nèi)房企普遍持悲觀態(tài)度的評級(jí)機(jī)構(gòu)普遍對龍湖給予肯定。其中，惠譽(yù)、穆迪、標(biāo)普分別保持BBB穩(wěn)定、Baa2穩(wěn)定、BBB-穩(wěn)定的全投資級(jí)評級(jí)，中誠信（AAA）、新世紀(jì)（AAA）展望均為穩(wěn)定。

對于未來償債安排，趙軼明確表示，今年債務(wù)壓力已經(jīng)過去，今年公司會(huì)逐步償還明年初到期銀團(tuán)債務(wù)；至今年年底公司明年到期的債務(wù)約230億元左右，其中110億元為境內(nèi)債券（包括回售權(quán)），120億元開發(fā)貸，公司有充分資源償還。

他介紹稱，行業(yè)危機(jī)不斷出現(xiàn)，公司的壓力測試每半個(gè)月做一次，龍湖集團(tuán)能穿越周期活下去，是因?yàn)橛肋h(yuǎn)堅(jiān)持底線思考，量入為出。

具體而言，保證優(yōu)秀的債務(wù)結(jié)構(gòu)要控制短債占比，保持在10%以內(nèi)（目前為11%），公司也正在還明年到期的銀團(tuán)貸款，到期債務(wù)約為200億元。而令行業(yè)談之色變的美元債方面，龍湖2027年才有到期的美元債。

趙軼稱，每年還200億元左右的短期債務(wù)，經(jīng)營性物業(yè)貸等新增、經(jīng)營性現(xiàn)金流為正、開發(fā)貸和回款能順利的話，不管這個(gè)市場和周期多久恢復(fù)，公司有信心穿越周期。