（文/張志峰 編輯/馬媛媛）距離民營房企違約潮集中爆發(fā)，轉(zhuǎn)眼已歷經(jīng)整整2年。

盡管期間政策利好消息不斷，無奈被徹底扭轉(zhuǎn)的行業(yè)信心不再，就連一向被視作“優(yōu)質(zhì)民營房企”典型代表之一的碧桂園也終于在與日俱增的現(xiàn)金流管理壓力下顯露疲態(tài)。

8月10日，碧桂園發(fā)布盈警及內(nèi)幕消息，透露受銷售及再融資環(huán)境持續(xù)惡化的影響，公司賬面可動用資金持續(xù)減少，為應(yīng)對階段性流動性壓力，計劃采取各項有利的債務(wù)管理措施。

今年上半年，碧桂園錄得凈虧損介乎約450億元至550億元。

可售房源超1.2萬億元

上市房企經(jīng)營業(yè)績的大面積虧損在業(yè)界的預(yù)期之內(nèi)，據(jù)不完全統(tǒng)計，截至7月31日，已有超過70家內(nèi)房股及A股上市地產(chǎn)企業(yè)發(fā)布了上半年業(yè)績預(yù)告，其中，約有44家預(yù)告上半年歸母凈利潤為虧損，占比超過六成。

行業(yè)局面持續(xù)惡化，但作為民營房企中至今仍能維持正常經(jīng)營和債務(wù)如期兌付碩果僅存的少數(shù)之一，碧桂園仍未輕言放棄，也自有其底蘊。

截至2022年底，碧桂園的總資產(chǎn)為1.74萬億元，其中包含1.2萬億元的可售資源；而企業(yè)總負(fù)債1.43萬億元，即凈資產(chǎn)3096億元。

同時，在被稱為地產(chǎn)史上最冷寒冬的2022年，碧桂園依然保持著相對健康的資產(chǎn)負(fù)債表。

截至2022年底，企業(yè)剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率降至69.4%，凈負(fù)債率低至40%，現(xiàn)金短債比為1.6倍，所有到期債務(wù)均如期償付，有息借款總額下降了466.2億元。

即便房地產(chǎn)市場已經(jīng)基本完成從民營房企主導(dǎo)向央國企主導(dǎo)的大洗牌，碧桂園憑借2022年全年及2023年上半年分別70萬套、27.8萬套房屋的交付量，依然位居行業(yè)首位，且不存在逾期未交付的情況。

因此，盡管現(xiàn)金流階段性承壓，碧桂園仍強調(diào)，有信心通過相關(guān)債務(wù)安排保障公司的可持續(xù)發(fā)展并完成保交樓的任務(wù)，履行企業(yè)的社會責(zé)任，維護(hù)投資者合法權(quán)益。

而在業(yè)內(nèi)看來也的確如此，不同于資不抵債的出險房企，碧桂園的公司資產(chǎn)足以覆蓋所有有息債務(wù)，流動性不足只是階段性的問題。而且，截至2022年末，該公司仍有超過1.2萬億元的充?？墒圪Y源，若能維持到銷售端好轉(zhuǎn)得以正常去庫存，足以保障未來經(jīng)營的有序開展。

事實上早在2023年初，在多部門政策聯(lián)合推動下，業(yè)界本以為房地產(chǎn)市場有望觸底反彈，但市場走勢之疲弱卻超出了行業(yè)的預(yù)期。

7月份，TOP100房企的單月銷售額同比下降34.1%，環(huán)比下降33.8%。而前7月，TOP100房企銷售總額同比下降4.6%。

碧桂園的權(quán)益銷售額也連續(xù)4個月環(huán)比下降，前7月實現(xiàn)權(quán)益銷售金額1408億元，同比下降35%。這在很大程度上影響了經(jīng)營性現(xiàn)金流的流入，疊加再融資環(huán)境持續(xù)惡化、借新還舊困難的影響，最終導(dǎo)致了碧桂園賬面可動用資金的持續(xù)減少，引發(fā)此次的流動性問題。

下半年仍有42.2萬套交付任務(wù)

在此背景下，為了保交樓、保兌付、保運營，碧桂園已經(jīng)傾盡所有、積極自救，早已采取了加快銷售回款和應(yīng)收債權(quán)回收、積極拓展融資、加速盤活大宗資產(chǎn)、最大限度削減支出等措施開源節(jié)流。

按照計劃，為了持續(xù)保持著零違約的良好記錄，碧桂園2023年的總體交付目標(biāo)仍為70萬套房屋。這意味著，在上半年已順利完成27.8萬套的前提下，下半年企業(yè)還有42.2萬套的交付指標(biāo)待完成，任務(wù)更加艱巨。

要知道，在銷售不暢的情況下，這些交付數(shù)據(jù)和債務(wù)清償數(shù)據(jù)，都是以現(xiàn)金流承壓作為代價的。

2020年至2022年，碧桂園有息負(fù)債總額減少了近1000億元，償債資金絕大部分來自經(jīng)營性現(xiàn)金流。三年間，企業(yè)融資活動所產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額連續(xù)三年為負(fù)數(shù)，流出總額高達(dá)1257億元。

從過往公告內(nèi)容不難看出，控股股東也拿出了極大的誠意與碧桂園共渡難關(guān)。

上市至今，碧桂園控股股東及其家屬已通過借款、增持股票、購買債券、以股代息等方式合計支持該公司折合約386億港元且從未減持股票，包括累計提供約66億港元的無息無抵押借款。

碧桂園方面坦承，管理層進(jìn)行了深刻反思，雖然對本輪市場調(diào)整周期有預(yù)判，但對市場下行的深度、烈度和持續(xù)度估計不足，未能及早做出更有力度的應(yīng)對措施。

下一步，公司將堅守責(zé)任、全力自救，采取有力有效的措施，努力扭轉(zhuǎn)當(dāng)前的困局。包括采用?？顚Ｓ?、嚴(yán)格管理預(yù)售監(jiān)控資金等方式，切實保障全國范圍內(nèi)項目的運轉(zhuǎn)并完成保交樓任務(wù)；與各持份者溝通，并考慮采取各種債務(wù)管理措施，積極化解階段性流動壓力。

此外，公司也將盡最大努力做好銷售，盤活酒店、寫字樓、商鋪等沉淀資產(chǎn)，精簡組織、減少行政管理費用開支，改善經(jīng)營效益。并在這個特殊時期成立由董事會主席楊惠妍任組長的專項工作小組，建立工作機制，努力渡過難關(guān)。

供需兩端齊發(fā)力，保障行業(yè)平穩(wěn)健康

值得一提的是，在房地產(chǎn)營銷環(huán)境長時間難以改善、去庫存化成為奢望的情形下，龐大的債務(wù)困局單靠企業(yè)自身就如同無底洞一般，始終難以逃脫。在碧桂園之前，旭輝集團、遠(yuǎn)洋集團等監(jiān)管層認(rèn)定的示范房企已經(jīng)先后在2022年11月和今年7月正式宣告違約。

旭輝集團給出的解釋是，市場進(jìn)一步惡化，銷售疲弱，行業(yè)融資愈趨困難，公司現(xiàn)金流惡化程度超出預(yù)期。而“斷供潮”又讓多地政府事實上進(jìn)一步收緊了監(jiān)管資金的提取，導(dǎo)致房企的流動性進(jìn)一步承壓，客觀上造成旭輝賬面上的大量現(xiàn)金無法滿足企業(yè)的合理按需使用。

克而瑞分析了54家重點樣本上市房企的財務(wù)情況，發(fā)現(xiàn)2022年雖然政策面對民營房企融資釋放一定利好，但結(jié)合實際發(fā)債規(guī)模及發(fā)債企業(yè)來看，對應(yīng)標(biāo)的企業(yè)仍僅為別個優(yōu)質(zhì)房企，且發(fā)行規(guī)模相對有限，政策信號意義仍大于實際拉動作用。

加上2023年中期至今，房地產(chǎn)銷售端持續(xù)性惡化，包括示范房企在內(nèi)的民營企業(yè)再次大面積遭遇流動性難題，這已不僅僅是企業(yè)個體經(jīng)營層面所能解決的問題，因此再度引起監(jiān)管層的重視。

7月底以來，中央及各部委相繼發(fā)聲，表示要“適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”。中國人民銀行行長潘功勝也在8月3日表示，要精準(zhǔn)實施差別化住房信貸政策，滿足民營房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求。

相關(guān)專家表示，穩(wěn)地產(chǎn)，不僅能穩(wěn)經(jīng)濟、更能“穩(wěn)就業(yè)、保民生”，穩(wěn)地產(chǎn)的首要是穩(wěn)市場主體。而目前中國房地產(chǎn)市場的銷售額有超過八成是民營房企提供的，民營房企若是大面積陷入生存困境，將難以維護(hù)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展和良性循環(huán)。但目前的政策落地情況并不足以支撐民營房企的基本面改善，加速融資等相關(guān)支持政策的落地迫在眉睫。

中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶也認(rèn)為，近期中央及各部委密集發(fā)聲，帶動了房地產(chǎn)市場預(yù)期和信心的修復(fù)，但在房地產(chǎn)銷售未實現(xiàn)整體企穩(wěn)回升之前，加大房企融資支持至關(guān)重要，只有供求兩端協(xié)同發(fā)力，才能最大程度地保障房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。