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沒了債務負擔,龍湖“1+2+2”協(xié)同效應顯現(xiàn)
最后更新: 2023-08-22 14:51:09(文/張志峰 編輯/馬媛媛)面臨行業(yè)巨變,作為少數(shù)尚能游刃有余布局未來的民營房企之一,龍湖無愧其行業(yè)“優(yōu)等生”之名。
8月18日午間,龍湖集團公布了一張近乎完美的答卷。
數(shù)據(jù)顯示,2023年上半年,企業(yè)合同銷售額985.2億元,同比增長15%,銷售回款率超100%;營業(yè)收入620.4億元,核心權益后凈利同比增長0.6%至65.9億元。
更加難能可貴的是,在行業(yè)債務危機日益加深的背景下,龍湖上半年財務狀況進一步優(yōu)化,資產(chǎn)負債率為61.9%,達近5年新低;凈負債率為57.2%,平均賬期也再次拉長達到7.19年。
面對中國房地產(chǎn)市場供求關系發(fā)生重大變化的新形勢,龍湖集團董事會主席兼首席執(zhí)行官陳序平在業(yè)績會上表示,龍湖將加快構建高質量發(fā)展模式,聚焦開發(fā)、運營、服務三大業(yè)務,發(fā)揮“1+2+2”多元航道協(xié)同效應,讓集團利潤結構逐步優(yōu)化,非開發(fā)業(yè)務利潤占比增至過半。
全年供貨3200億,新盤去化率70%
針對城市居民的居住、生活、工作、消費及社交等場景,龍湖聚焦開發(fā)、運營、服務三大業(yè)務,涵蓋地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)投資、長租公寓、物業(yè)管理及智慧營造多航道業(yè)務。
從目前的營收構成來看,房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務仍是絕對的主業(yè),上半年達到498.69億元,占營業(yè)收入總額的80.38%。
銷售層面,上半年龍湖集團合同銷售同比逆勢增長15%至985.2億元。
分區(qū)域看,長三角、西部、環(huán)渤海、華南及華中區(qū)域銷售金額在全集團占比分別為29.5%、26.4%、22.7%、12.3%及9.1%。其中,一二線城市銷售占比達95%。
據(jù)管理層介紹,截至2023年6月底,企業(yè)已售出但未結算的合同銷售額為2465億元,面積約1570萬平方米,為其未來一段時間內(nèi)的營收與利潤增長奠定基礎。
土地投資方面,與絕大多數(shù)民營房企采取的收縮策略不同,在排除了債務隱憂之后,龍湖上半年依舊保持較大幅度的投資增速。
數(shù)據(jù)顯示,企業(yè)上半年新增20幅新地,分布在深圳、上海、廣州、成都、杭州、蘇州等一線及強二線城市。新增土地儲備總建筑面積為257萬平方米,權益面積為184萬平方米。
截至2023年6月底,龍湖的土地儲備合計達5489萬平方米,權益面積為3816萬平方米,且87%貨值集中在高能級城市和價值區(qū)域,以確保未來的存貨周轉效率。
此外,報告期后龍湖繼續(xù)活躍在土拍市場,并斬獲3宗土地,總土地面積14.3萬平方米,規(guī)劃建筑面積33.93萬平方米,權益建筑面積22.03萬平方米。
對于行業(yè)現(xiàn)狀,龍湖管理層認為,2023年上半年,中國經(jīng)濟在轉型升級中持續(xù)復蘇,過程中雖有反復,但內(nèi)生增長潛力和發(fā)展韌性,以及長期向好的基本面沒有動搖。面對充滿挑戰(zhàn)和不確定性的市場環(huán)境,企業(yè)將加強加快構建高質量的發(fā)展模式,聚焦在開發(fā)、運營、服務三大業(yè)務,發(fā)揮1+2+2的航道協(xié)同效應。
對于下半年的房地產(chǎn)市場恢復情況,龍湖集團執(zhí)行董事兼高級副總裁張旭忠判斷,房地產(chǎn)利好政策頻出,從中央到地方都表態(tài)支持剛性和改善型需求,相信市場會出現(xiàn)轉變。
運營和服務業(yè)務貢獻穩(wěn)定現(xiàn)金流
盡管現(xiàn)階段地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務仍然是企業(yè)營業(yè)總收入的主要構成部門,但憑借多年來運營和服務領域的布局,上半年僅占據(jù)不到總營收不足20%的運營與服務業(yè)務所取得的毛利潤已經(jīng)超50%。
在行業(yè)看來,這也是龍湖得以擺脫大多數(shù)民營房企所面臨的現(xiàn)金流危機,徹底告別過去高杠桿、高增長開發(fā)模式的主要因素。
具體來看,運營業(yè)務板塊上半年不含稅租金收入為63.3億元。其中,商業(yè)投資、長租公寓及其他收入的占比分別為77.0%、19.4%和3.6%。
商業(yè)投資方面,龍湖上半年新增運營5座商場,其中2座為輕資產(chǎn),輕重并舉,持續(xù)深化在核心城市的網(wǎng)格化布局。
受益于消費復蘇,以及龍湖商業(yè)持續(xù)在空間布局、品牌招商、營銷推廣等多方面的精進創(chuàng)新,出租率穩(wěn)步修復,同店營業(yè)額和同店日均客流相較去年同期均實現(xiàn)超20%的增幅,租金收入同比增長8%至50.1億元。
截至2023年6月底,龍湖商業(yè)已進入全國32座城市,累計開業(yè)運營商場達81座,運營總建面為762萬平方米(含車位總建筑面積為980萬平方米),整體出租率95.4%,合作品牌超6500家,戰(zhàn)略合作品牌超400家。
同時,龍湖長租公寓品牌冠寓也未停下發(fā)展腳步,累計已開業(yè)11.9萬間房源,開業(yè)6個月及以上房源的出租率提升至95.9%,租金收入同比增長4%至12.3億元,5年復合增長51%。
此外,上半年以物業(yè)管理、智慧營造為主的服務業(yè)務及其他不含稅收入為58.4億元,同比增長13.0%。服務業(yè)務及其他毛利率為31.9%,較上年同期提升8.3個百分點。
其中,物管在管面積達3.5億平方米,商業(yè)運營在管項目81個,在管面積762萬平方米。
龍湖集團旗下的“智慧營造”品牌——龍湖龍智造,自去年品牌首發(fā)亮相以來,也快速成長為代建行業(yè)有力的競爭者。
截至目前,龍湖龍智造已累計獲取建管項目50余個,總建筑面積超900萬平方米,其中超90%的建管項目分布在核心的一、二線城市。
而對于龍湖智創(chuàng)生活的上市計劃,龍湖集團首席財務官趙軼在業(yè)績會上表示,上市只是推進龍湖整體發(fā)展戰(zhàn)略的手段,而非目的。目前龍湖各個賽道的協(xié)同發(fā)展狀態(tài)非常好,但整個資本市場情緒并不穩(wěn)定,因此并非好的上市時機,龍湖接下來要做的只是順勢而為。
無短期償債壓力,美元債最快2027年到期
值得注意的是,對于行業(yè)普遍最為關注和擔憂的財務穩(wěn)定性方面,龍湖卻表現(xiàn)得最為令人放心。
根據(jù)財報,截至2023年6月底,龍湖集團的綜合借貸總額為2070.9億元,規(guī)模進一步下降,平均借貸成本為4.26%,保持行業(yè)低位。
同時,為規(guī)避匯兌風險,龍湖集團外幣借款保持較低占比,總借貸中約78.4%以人民幣計值,21.6%以外幣計值,其中97%的外債已匯率掉期,有效抵御匯率波動帶來的匯兌損失。
利率方面,龍湖約678.4億元債務按固定年利率介乎3.0%至4.8%(視貸款期而定)計息,其余借貸則按浮動利率計息。截至2023年6月底,固定利率債務占總債務的比例僅為33%。
債務結構方面,企業(yè)平均貸款年限為7.19年,進一步拉長;凈負債率為57.2%,現(xiàn)金短債比為1.96,剔除預收款的資產(chǎn)負債率61.9%,創(chuàng)近五年新低,并連續(xù)七年滿足“三道紅線”要求。
根據(jù)財報,企業(yè)截至6月底在手現(xiàn)金為724.3億元,其中預售監(jiān)管資金為242.3億元。而其相應的一年內(nèi)到期債務為370.4億元,僅占總債務比例為17.9%?,F(xiàn)金短債比為1.96倍,剔除預售監(jiān)管資金及受限資金后,現(xiàn)金短債比仍有1.27倍。
這也讓近年來對內(nèi)房企普遍持悲觀態(tài)度的評級機構普遍對龍湖給予肯定。其中,惠譽、穆迪、標普分別保持BBB穩(wěn)定、Baa2穩(wěn)定、BBB-穩(wěn)定的全投資級評級,中誠信(AAA)、新世紀(AAA)展望均為穩(wěn)定。
對于未來償債安排,趙軼明確表示,今年債務壓力已經(jīng)過去,今年公司會逐步償還明年初到期銀團債務;至今年年底公司明年到期的債務約230億元左右,其中110億元為境內(nèi)債券(包括回售權),120億元開發(fā)貸,公司有充分資源償還。
他介紹稱,行業(yè)危機不斷出現(xiàn),公司的壓力測試每半個月做一次,龍湖集團能穿越周期活下去,是因為永遠堅持底線思考,量入為出。
具體而言,保證優(yōu)秀的債務結構要控制短債占比,保持在10%以內(nèi)(目前為11%),公司也正在還明年到期的銀團貸款,到期債務約為200億元。而令行業(yè)談之色變的美元債方面,龍湖2027年才有到期的美元債。
趙軼稱,每年還200億元左右的短期債務,經(jīng)營性物業(yè)貸等新增、經(jīng)營性現(xiàn)金流為正、開發(fā)貸和回款能順利的話,不管這個市場和周期多久恢復,公司有信心穿越周期。
標簽 龍湖集團- 責任編輯: 張志峰 
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