（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）一套房近億元的萬柳書院，被抵押了75套。

近日，京東拍賣平臺資產(chǎn)推介出掛出一則不良債權(quán)轉(zhuǎn)讓項目--“北京赫華恒瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司不良債權(quán)轉(zhuǎn)讓項目”正在招商中，處置主體為中國信達資產(chǎn)管理股份有限公司北京分公司。

債權(quán)基本情況顯示，主債務(wù)人為北京赫華恒瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，截至2023年1月31日，該項目債權(quán)金額為46.95億元，其中債權(quán)本金37.5億元，到期日為2025年3月。中赫集團有限公司是共同債務(wù)人。債務(wù)人曾存在逾期等違約情形。

為管控債權(quán)風控措施，該項目以主債務(wù)人名下位于北京市海淀區(qū)萬柳華府北街9號院（萬柳書院）的住宅、商業(yè)服務(wù)用房以及車位作為抵押物；以赫華恒瑞100%股權(quán)設(shè)立股權(quán)他益權(quán)信托，為重組債務(wù)提供擔保；中赫置地有限公司、中赫集團有限公司實際控制人周金輝及其配偶為提供連帶責任保證。

對此，有接近中赫集團的相關(guān)人士向觀察者網(wǎng)表示，據(jù)了解目前中國信達北分與中赫集團正在就抵押物處置等問題進行積極協(xié)商，或?qū)⒂诮谟行聞幼鳌?

值得一提的是，萬柳書院為北京市海淀區(qū)頂級豪宅，屬于現(xiàn)房銷售，已售房產(chǎn)已經(jīng)正常交房和入住，目前抵押物中未售的住宅共75套。

以阿里法拍2022年5月14日拍賣成交價格來看，萬柳書院北街9號院14號樓7層702房產(chǎn)建筑面積合計298.96平方米，成交價1.09億元，折算下來每平方米約36.47萬元；北街9號院4號樓5層2單元502房產(chǎn)，建筑面積合計256.4平方米，成交價0.76億元，成交單價約29.62萬元/平方米。

也就是說，這筆不良債權(quán)轉(zhuǎn)讓項目的背后，是75套近億級北京頂級豪宅。

值得注意的是，按照46.95億元的債權(quán)金額計算，75套房源平均每套售價0.63億元，低于此前法拍成交價格，因而該債權(quán)轉(zhuǎn)讓項熱度較高，截至目前吸引42名意向人，1萬多次圍觀。

75套頂級豪宅從何而來？

萬柳書院雖名聲在外，但大多數(shù)人對其開發(fā)商中赫置地并不了解。

公開資料顯示，中赫置地成立于2005年，是中赫集團旗下的全資子公司，后者業(yè)務(wù)涉及高端地產(chǎn)、商業(yè)開發(fā)和文旅體育等產(chǎn)業(yè)，于2017年控股了國內(nèi)足壇傳統(tǒng)豪門——北京國安足球俱樂部。

中赫置地開發(fā)的住宅項目雖然不多，但貴在精。2011年5月，中赫置地開發(fā)的釣魚臺7號院取得30萬元/平米的最高預售均價，刷新了北京最貴住宅紀錄，直至今日，釣魚臺項目在京城的地位仍不可撼動。

2012年7月，中赫置地看上了北京萬柳地塊項目，即萬柳書院。資料顯示，該地塊處于海淀區(qū)萬柳生態(tài)區(qū)內(nèi)，擁有成熟的高檔社區(qū)集中區(qū)域，緊挨頤和園、北接萬柳27洞高爾夫俱樂部，與地鐵站、大型商場更是一步之遙。

據(jù)人民日報報道，由于地段優(yōu)勢，該地塊有可能將刷新北京土地市場單價“地王”的紀錄，因而，為“堅決遏制部分城市房價過快上漲勢頭”，北京國土局將萬柳地塊的拍賣日期推遲至7月10日，并計劃設(shè)置價格上限，一旦到達政府規(guī)定的合理價格上限，將根據(jù)競爭地塊上配建回購房的面積、體量、建設(shè)條件等方面的因素，決定地塊最終歸屬。

此外，為了避免2010年幾家央企一天之內(nèi)在北京連拿三個“地王”的事件重演，人民日報直言，調(diào)控關(guān)鍵期，央企參與“地王”爭奪恐怕并不合時宜。從而導致保利地產(chǎn)退出融創(chuàng)競買聯(lián)合體，萬科、招商蛇口、中冶等企業(yè)雖出席競拍現(xiàn)場但從未舉牌。

最后，中赫置地經(jīng)過46輪競價、以“26.3億元總價+16400平方米回購房面積拿下”的代價拿下該地塊。同時，4.15萬元/平方米的實際樓面價，也讓該地塊成為當時的“單價地王”。

為了匹配其地王身份，中赫置地在萬柳書院的建設(shè)上也花了不少心思，其中最為業(yè)內(nèi)熟知的無疑是“萬柳的墻”，和“西宸的缸，霄八的頂，融創(chuàng)的湖，紫辰院的樹，北平府的院”一起組成了北京豪宅市場的標桿項目。

值得注意的是，萬柳書院于2015年1月7日首度入市，銷售均價為14.5萬元/平方米。不到一周時間，萬柳書院再度開盤，均價就整體上漲1萬元至15.5萬元/平方米。不久后，就傳出“萬柳書院售罄、再無新房可售”的消息。

整個事件中最為吊詭的是，被抵押的75套豪宅從何而來？

有行業(yè)人士告訴觀察者網(wǎng)，類似的情況其實不是孤例。像中赫置地這樣不是上市公司的企業(yè)，因為缺少公開市場的融資機會，造血能力不足，會預留部分優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)以備不時之需，抵押旗下房產(chǎn)也是一個正常的融資行為。且從時間來看，該項目到期日為2025年3月，并不存在違約?！?

但有消息稱，被抵押的75套豪宅早就賣出去了，只是受限于抵押不能網(wǎng)簽。對此，觀察者網(wǎng)向中赫置地方面確認，截至發(fā)稿，暫無回復。

北京煒衡（上海）律師事務(wù)所合伙人鞠秦儀律師認為，開發(fā)商在所持有的房屋已經(jīng)抵押的情況跟購房者簽訂的購房合同是合法有效的，通常來說按照合同約定，開發(fā)商在購房者支付房款后應(yīng)當及時解除預先在房屋上設(shè)定的抵押并將房屋登記至購房者名下，且將房屋實際交付給購房者?！叭绻_發(fā)商因為自身的諸多原因，無法及時完全的履行上述義務(wù)，則購房者有權(quán)根據(jù)雙方的合同追究開發(fā)商的違約責任?！?

鞠秦儀進一步指出，如果開發(fā)商自身出現(xiàn)嚴重的資金問題，比如與出售的房屋相關(guān)的抵押融資就出現(xiàn)了問題，那么作為抵押物的房屋在拍賣處理后是需要優(yōu)先清償設(shè)定了抵押權(quán)的債務(wù)，這種情況下購房者往往就會面臨向開發(fā)商追究責任而開發(fā)商卻無力承擔責任的困境，即“錢房兩失”。

鞠秦儀提醒，當下復雜多變的房地產(chǎn)市場和不斷出現(xiàn)問題的開發(fā)商企業(yè)，也要求購房者應(yīng)當提高安全防范意識，在購房時對于開發(fā)商的資質(zhì)、經(jīng)營狀況盡量了解和掌握，一旦出現(xiàn)了問題跡象也要及時維權(quán)。

跨界致資金壓力倍增

“抵押原因一個是資產(chǎn)太重，一個是轉(zhuǎn)型需要?！敝槿耸肯蛴^察者網(wǎng)表示，中赫置地在開發(fā)萬柳書院后不久就有了轉(zhuǎn)型“體育+地產(chǎn)”想法，從而在2017年投資國安俱樂部、2018年簽約崇禮冬奧小鎮(zhèn)，前者是需要巨大資金投入的PPP項目，后者是不斷“燒錢”的知名足球俱樂部。

據(jù)中赫集團官方新聞顯示，2018年5月，中赫、太舞和首旅組成的聯(lián)合體中選太子城小鎮(zhèn)項目，該項目預計總投資200億元，將打造以京張高鐵崇禮支線太子城站為核心的國際化四季度假小鎮(zhèn)。

值得注意的是，中赫集團擁有此項目70%的股份。以此推算，中赫集團預計投入資金140億元。若單純依靠自有資金開發(fā)建設(shè)，對中赫集團而言挑戰(zhàn)極大，更何況還需將資金源源不斷的投入球隊。

也就是說，包括抵押萬柳書院在內(nèi)的所得資金，中赫置地極有可能用到了“體育+地產(chǎn)”項目上。

上述人士進一步表示，“其實中赫置地跨界‘體育+地產(chǎn)’之初的政策很好，包括3億人上冰雪在內(nèi)的號召都對項目產(chǎn)生了很多利好。但受疫情因素影響，北京和河北兩地通車受阻，導致滑雪市場熱度不達預期。”

據(jù)觀察者網(wǎng)此前報道，2022年春節(jié)七天，北大湖滑雪度假區(qū)共接待游客4.94萬人次，同比增長174%，實現(xiàn)收入2144.57萬元，同比增長265%。據(jù)此計算，北大湖滑雪度假區(qū)單天實現(xiàn)收入306.37萬元。

在雪季長達4個月、客流非常理想的情況下，北大湖滑雪度假區(qū)一個雪季可以實現(xiàn)營收3.68億元。但與動輒幾十上百億的投入相比，冰雪產(chǎn)業(yè)收回投資成本的時間相對漫長，中赫置地置地亦是如此。

不僅如此，2020年底，中赫集團還中標了北京工人體育場改造復建政府與社會資本合作（PPP）項目，雖有利于中赫集團進一步轉(zhuǎn)型，但無形中資金壓力倍增。

“中赫集團原并未打算全資入股國安俱樂部?！睋?jù)上述知情人士介紹，受球隊中性名政策影響，中赫集團才于2021年6月從中信國安手中拿下北京國安俱樂部36%股權(quán)，至此拿下北京國安俱樂部全部股權(quán)。

或許正因如此，囊中羞澀的中赫集團成了被執(zhí)行5億的“老賴”。據(jù)企查查APP顯示，2023年1月4日，因有履行能力而拒不履行生效法律文書確定義務(wù)，北京國安足球俱樂部有限責任公司、中赫集團有限公司、中赫置地有限公司、中赫置地投資控股有限公司等新增2則失信被執(zhí)行人（老賴）信息，執(zhí)行法院為北京市海淀區(qū)人民法院。兩案件均于去年10月被強制執(zhí)行，執(zhí)行標的共計5億元。