（文/張志峰 編輯/馬媛媛）“市場環(huán)境依然嚴(yán)峻，相對而言，一線及強二線投資項目具有更強的安全性和流動性，因此當(dāng)前階段投資布局以一線和強二線城市為主，努力提升經(jīng)營的敏捷度，靈活應(yīng)對市場的變化?！?

5月8日，金地集團董事長凌克在業(yè)績說明會上如是說。

2022年，在全行業(yè)持續(xù)下行周期中，金地不僅經(jīng)營業(yè)績跑贏大市，財務(wù)繼續(xù)維持穩(wěn)健，也憑借良好的銷售力、產(chǎn)品力、交付力展現(xiàn)出了強大的穿越周期能力。

同日晚間，金地披露2023年4月銷售數(shù)據(jù)，公司當(dāng)月實現(xiàn)簽約面積76.3萬平方米，同比上升63.48%；實現(xiàn)簽約金額150.0億元，同比上升20.01%。

2023年1-4月累計實現(xiàn)簽約面積319.2萬平方米，同比上升38.86%；累計實現(xiàn)簽約金額591.2億元，同比上升1.91%。

多渠道提升盈利能力

事實上即便如此，2023年壓在金地肩上的擔(dān)子仍不輕松。

金地集團董事長凌克沒有透露今年的銷售目標(biāo)，他表示，今年以來，公司的整體來訪和銷售數(shù)據(jù)呈現(xiàn)回暖趨勢，“五一”的銷售表現(xiàn)也優(yōu)于去年同期表現(xiàn)。但市場環(huán)境依然嚴(yán)峻，“當(dāng)下還難以對行業(yè)的系統(tǒng)性持續(xù)改善持明顯積極態(tài)度?！?

凌克認(rèn)為，在政府土地限價和土地市場競爭相對較弱的形勢下，一線及強二線城市項目收益率也出現(xiàn)了明顯的回升，因此當(dāng)前階段投資布局以一線和強二線城市為主，未來公司將持續(xù)監(jiān)控各類型城市市場變化，研判市場發(fā)展趨勢，選擇合理的投資布局策略。

年報數(shù)據(jù)顯示，2022年，金地集團實現(xiàn)營業(yè)收入約1202億元，同比上升約21%，房地產(chǎn)項目結(jié)算面積616.67萬平方米，同比上升9.4%，結(jié)算收入1091.8億元，同比上升23.6%，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)算毛利率為19.96%。

受市場下行影響，該公司實現(xiàn)歸屬母公司的凈利潤約61億元，同比下降35%。

有投資者關(guān)注到，2022年，在毛利率同比基本持平的情況下，金地集團的凈利率依然在下行。

金地集團財務(wù)負(fù)責(zé)人韋傳軍解釋稱，公司去年投資的聯(lián)合營公司結(jié)轉(zhuǎn)收益隨行業(yè)收益同步下降，兼之結(jié)轉(zhuǎn)的聯(lián)合營項目分布結(jié)構(gòu)與2021年不同，導(dǎo)致權(quán)益法下確認(rèn)的投資收益同比下降，最終導(dǎo)致了凈利率的同比下降。

他認(rèn)為，近年來，在“房住不炒”和因城施策的調(diào)控基調(diào)下，房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行，行業(yè)整體的平均利潤水平逐步回落，頭部房企的利潤水平也逐步下滑。

未來，金地集團將繼續(xù)擇優(yōu)投資，通過提高投資質(zhì)量、向管理要效益、提升周轉(zhuǎn)水平等方面改善整體利潤表現(xiàn)。

此外，截至2022年年末，金地集團總土地儲備約5182萬平方米，權(quán)益土地儲備約2345萬平方米，占比不到一半，也是企業(yè)利潤下行的另一大因素。

在凌克看來，公司投資布局聚焦一二線主流城市，單個地塊的合作情況較多，這也是整個行業(yè)的共性。對此，金地將通過更多拿地渠道提高權(quán)益比例。

改善城市布局，跑贏同行

值得一提的是，金地去年利潤大幅下降也與行業(yè)普遍存在的新房價格下行直接相關(guān)。

財報顯示，2022年僅存貨跌價準(zhǔn)備，金地集團就計提了35.2億元，整體資產(chǎn)減值準(zhǔn)備的計提額高達49.6億元，導(dǎo)致企業(yè)2022年歸屬母公司凈利潤減少了約38.8億元。

韋傳軍表示，由于行業(yè)價格普遍下降，導(dǎo)致期內(nèi)資產(chǎn)減值損失同比大幅增加，公司還同步計提了信用減值損失，因此信用減值損失亦同比大幅增長。

事實上，2022年金地之所以保持經(jīng)營業(yè)績跑贏同行，很大程度上正是受益于充足的可售資源和優(yōu)質(zhì)的城市布局。

在其布局的78個城市中，有19個城市的市場占有率位居前五；在深圳、上海、南京、大連、呼和浩特、湛江等城市，金地集團的市場占有率位居前三。

在金地集團2022年實現(xiàn)1202.08億元營收的“大盤”中，金地集團華東區(qū)域地產(chǎn)公司實現(xiàn)營收308.02億元，營業(yè)收入增速達251.1%，增速在金地集團七大地區(qū)公司中位居第一；毛利率為22.34%，在各大地區(qū)公司中也名列前茅。

2022年新獲取項目中，一二線城市的占比已達95%。

截至2022年年底，金地集團總土地儲備約5182萬平方米，其中位于一二線核心城市的土儲占比達到71%，剩余約30%主要位于長三角和珠三角的經(jīng)濟基本面好、產(chǎn)業(yè)有支撐的三四線城市。

2023年以來，公司已在上海、杭州、西安、東莞等一二線城市核心位置落地投資項目。

“貨源主要分布于長三角和珠三角等市場基本面良好的區(qū)域和城市，在增強公司經(jīng)營安全邊際的同時，也確保了在面對調(diào)整的市場情況下公司盈利的可持續(xù)性。”金地集團方面表示。