（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）3月8日下午，萬科在深圳鹽田萬科中心舉行臨時(shí)股東大會(huì)，董事會(huì)主席郁亮、總裁兼首席執(zhí)行官祝九勝等出席會(huì)議。

會(huì)上，萬科管理層對(duì)H股增發(fā)、A股增發(fā)和11個(gè)募投項(xiàng)目等問題進(jìn)行了回應(yīng)。

茶和水的比例要合適

以破凈價(jià)格發(fā)行的H股，是此次會(huì)議關(guān)注的焦點(diǎn)。

3月2日，萬科企業(yè)股份有限公司發(fā)布公告，公司與配售代理就配售3億股新H股訂立配售協(xié)議，配售價(jià)為每股H股13.05港元。若配售股份全數(shù)配售，萬科配售所得款項(xiàng)總額預(yù)計(jì)約為39.15億港元。

在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形式下配股本無可厚非，但令業(yè)內(nèi)疑惑的是，作為手握現(xiàn)金流資金最多的房企，萬科為何選擇破凈發(fā)行H股。以3月8日收盤數(shù)據(jù)來看，萬科每股凈資產(chǎn)22.92港元，報(bào)收12.8港元，屬于破凈。

“公司不是因?yàn)槿卞X而發(fā)的H股。”祝九勝解釋，去年11月份監(jiān)管部門連發(fā)三支箭，當(dāng)時(shí)以六大行為主的十幾家金融機(jī)構(gòu)與萬科簽了8000多億的授信額度，萬科也希望用這個(gè)額度多拿一點(diǎn)錢，同時(shí)也看到部分一二線城市出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性的機(jī)會(huì)，重新啟動(dòng)投資布局應(yīng)該能帶來比較好的兌現(xiàn)。

祝九勝進(jìn)一步表示，從資債結(jié)構(gòu)的情況來看，債權(quán)類的資金比作水，股權(quán)類的資金比作茶，茶和水的比例一定要合適。債權(quán)性資金增加后，股權(quán)性資金顯得不是很足，萬科希望能形成良好的資債結(jié)構(gòu)。

至于為什么選擇這個(gè)時(shí)機(jī)，萬科有兩方面的考慮，一方面，去年三支箭的政策出來對(duì)行業(yè)信心起到了提振，萬科也想把握這個(gè)機(jī)會(huì)。

祝九勝介紹，去年12月臨時(shí)股東大會(huì)萬科在股東的支持下拿到了增發(fā)H股的一般性授權(quán)。這次的發(fā)行額度沒有全部用完，最終發(fā)行的H股只占了增發(fā)后總股本的2.5%，發(fā)行價(jià)格的折扣率6.1%，發(fā)行獲得7.5倍的名義覆蓋，境外有近100家投資人參與這件事情，包括一些長(zhǎng)線的基金和主權(quán)基金。

另一方面，“H股就像泡普洱茶，A股就像泡綠茶?！弊＞艅僦毖裕珹股和H股增發(fā)的規(guī)則是不一樣的。A股增發(fā)資金的用途主要用于現(xiàn)有的項(xiàng)目，就是保交付，多余的部分用于補(bǔ)流。發(fā)H股拿到的資金60%用于置換原有的借款，剩下40%用于補(bǔ)充流動(dòng)性，相對(duì)而言H股拿到的資金在使用上更靈活一些。

“此外，選擇這個(gè)時(shí)點(diǎn)也有資債替換的考慮，過去一年境外融資，特別是美元的升息還是挺快的，現(xiàn)在的境外貸款利率達(dá)到5.3%左右的水平，比曾經(jīng)的3個(gè)多點(diǎn)提高了很多，選擇這個(gè)時(shí)機(jī)發(fā)H股也是希望置換部分境外債務(wù)性融資，降低財(cái)務(wù)費(fèi)用?！弊＞艅僬f道。

經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)要正向貢獻(xiàn)利潤(rùn)

H股破凈增發(fā)在前，引起了業(yè)內(nèi)對(duì)A股是否會(huì)折價(jià)定增的擔(dān)心。

對(duì)此，祝九勝表示，A股增發(fā)拿到股東大會(huì)授權(quán)后，還要經(jīng)過監(jiān)管部門的許可，萬科會(huì)以更慎重的態(tài)度在價(jià)格、時(shí)機(jī)上反復(fù)權(quán)衡，希望能讓股東滿意。短期大家可能關(guān)注價(jià)格和攤薄，長(zhǎng)期還是看能不能創(chuàng)造價(jià)值。

會(huì)議上，祝九勝重提主席郁亮“當(dāng)好農(nóng)民種好地”的七字真言，將萬科拿到的股權(quán)性資金和利潤(rùn)留存形成的凈資產(chǎn)當(dāng)做種子，債性資金比作化肥農(nóng)藥?！霸谶@種前提下股東如果同意增發(fā)，投資人還同意給錢，那就不是一般的種子，是良種子、金種子，這種種子我們會(huì)倍加珍惜，跟化肥農(nóng)藥配合好，更努力把地種好，提高糧食產(chǎn)量和出產(chǎn)質(zhì)量。”

“當(dāng)然這里也存在一個(gè)周期，畢竟從買到能賣，到回款，到創(chuàng)利，到結(jié)利還有時(shí)間的滯后，能不能提高凈資產(chǎn)回報(bào)率、做到比平均水平更好是問題的核心。”祝九勝說道。

與此同時(shí)，祝九勝向投資者分享了萬科去年一年的發(fā)展情況，投資的兌現(xiàn)度達(dá)到了83%-86%，和以往比還是有所提升；開發(fā)業(yè)務(wù)方面，開發(fā)經(jīng)營(yíng)本部在統(tǒng)籌協(xié)調(diào)拉通底線方面比過往有長(zhǎng)足的進(jìn)步；經(jīng)營(yíng)和服務(wù)業(yè)務(wù)方面，過去一年也取得了比較多的進(jìn)步。

在此基礎(chǔ)上，萬科今年對(duì)各個(gè)經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)提出了要為集團(tuán)形成正向利潤(rùn)貢獻(xiàn)的要求?！叭ツ暾f的第二利潤(rùn)蓄水池正在形成水位，加上外部的政策利好，各類資產(chǎn)退出的通道已經(jīng)有了Reits的試點(diǎn)，只要我們的經(jīng)營(yíng)和服務(wù)能力在提升，我們對(duì)中長(zhǎng)期的表現(xiàn)還是有基本的信心?！弊＞艅倏偨Y(jié)道。

如若上述融資順利，所獲資金將用于萬科旗下11個(gè)募投項(xiàng)目，但值得注意的是，這11個(gè)募投項(xiàng)目總體上的利潤(rùn)率并不是很高。

對(duì)此，萬科執(zhí)行副總裁兼首席運(yùn)營(yíng)官劉肖解釋，募投項(xiàng)目是萬科根據(jù)政策導(dǎo)向，也根據(jù)公司自身的情況做的選擇。根據(jù)萬科學(xué)習(xí)中國(guó)證監(jiān)會(huì)優(yōu)化房企股權(quán)融資的五項(xiàng)措施的政策導(dǎo)向，我們?cè)O(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)：一是并表項(xiàng)目，二是普通住宅，三是已拿到預(yù)售許可證正在銷售，四是這個(gè)項(xiàng)目有一定的體量，后續(xù)還需要較多的資金去建設(shè)。

按照這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，萬科選擇了11個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，部分收益率較低。以項(xiàng)目投資收益率指標(biāo)為例，最低是廣州魅力之城，收益率為3.5%；最高是重慶天空之城，收益率為13.6%。但這些項(xiàng)目滿足已有預(yù)售證、后續(xù)還要大量開發(fā)的條件。

劉肖進(jìn)一步指出，這些項(xiàng)目主要都是2022年之前獲取的，當(dāng)前預(yù)計(jì)的收益率是基于當(dāng)前市場(chǎng)情況進(jìn)行的測(cè)算，經(jīng)過過去一年的市場(chǎng)調(diào)整，收益率確實(shí)受到一些影響。相信如果市場(chǎng)好轉(zhuǎn)，項(xiàng)目的收益率還是有一定的改善空間。