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資本市場交易升溫,物管股重迎“暖春”?
(文/張志峰 編輯/馬媛媛)自樓市下行以來,吃夠了人口紅利的房企開始將目光轉向管理紅利。
2023年初,物管企業(yè)似乎又開始了過往積極外拓勢頭,如新大正7.88億元收購云南一水電站物業(yè)服務企業(yè);雅生活繼創(chuàng)立團餐品牌后繼續(xù)深入,與美餐集團達成戰(zhàn)略合作。
特別隨著政策變動,“居住品質”成為行業(yè)新一輪關注重點,而物業(yè)正是其中重要一環(huán)。
不同于此前“依附于房企”的狀態(tài),如今物業(yè)公司地位水漲船高,部分房企又打起了分拆物業(yè)公司上市的算盤。
多家物企重啟港股上市
1月17日,起家于山東的潤華生活服務成功于港交所主板上市,搶跑2023年物管第一股的爭先賽。
而在此之前,曾赴港遞表失敗的珠江城市服務通過資產(chǎn)置換,置入了A股的珠江股份,并以此完成借殼上市。
二級市場方面,歷經(jīng)此前數(shù)月的強勢反彈后,物業(yè)板塊終于回歸平穩(wěn),1-2月份不少物管股迎來一波估值修復,如越秀服務漲43.88%、濱江服務漲29.37%等。
這讓不少準備大力發(fā)展物業(yè)賽道的房企看到了希望。
2月24日晚間,深圳國資委旗下深圳控股分拆深業(yè)物業(yè)運營集團股份有限公司在港交所遞交了2023年物企第一份招股書。
值得一提的是,不同于潤華生活服務,深業(yè)物業(yè)盡管名聲不顯,但其背后實力不同小覷。
作為深業(yè)集團的子公司,深圳控股于1997年就在聯(lián)交所主板上市,2022年入圍《財富》中國500強。
從數(shù)據(jù)來看,弗若斯特沙利文報告顯示,2021年深業(yè)物業(yè)在我國全業(yè)態(tài)物業(yè)管理、商業(yè)運營及城市服務市場總收入中占比約0.3%,位于同類公司的第8位。
深業(yè)物業(yè)的歷史可追溯至1985年5月,其主要營運子公司之一鵬基物管服務于彼時成立。1992年7月該公司正式成立,隨后開始承接深業(yè)集團在中國的內部住宅物業(yè)管理業(yè)務。
至今深業(yè)物業(yè)有11家主要營運子公司,分別為萬廈居業(yè)、鵬基物業(yè)管理服務、鵬基物管、深業(yè)商管、深業(yè)智慧園區(qū)、農(nóng)科物管、置地物管、深業(yè)城市運營、泰富商管、南京鵬基、湖南深業(yè)。
截至2022年9月末,深業(yè)物業(yè)的總簽約建筑面積約為61.8萬平米,在管項目總數(shù)為462,總在管建筑面積59.2萬平米,覆蓋我國的46個城市和14個省份。
招股書顯示,目前深業(yè)物業(yè)有三大業(yè)務,分別是城市及產(chǎn)業(yè)園服務(涵蓋市政基礎設施服務、公共設施管理服務、產(chǎn)業(yè)園服務)、住宅物業(yè)管理服務、商業(yè)物業(yè)運營及管理服務。
其中前兩大業(yè)務占據(jù)主要地位,截至2022年9月末,按在管建筑面積來看,分別占據(jù)該司48.4%、45%的份額。
中小物管企業(yè)成色普遍不足
不過從營收數(shù)據(jù)來看,深業(yè)物業(yè)表現(xiàn)得差強人意。
2020年、2021年及截至2022年9月30日止9個月,該司營收分別為18.38億元、21.52億元及16.51億元。
也就是說,2021年其營收同比增長大概在17%,2022前三季度這一速度急劇下降到5.6%左右。
與此前集中上市的物企不可同日而語,更不要說央企華潤萬象生活、保利物業(yè)、招商積余以及頭部民營物企碧桂園服務、龍湖智創(chuàng)生活等。
此外,深業(yè)物業(yè)的大部分服務合同來自獨立第三方,存在重續(xù)風險,或對公司經(jīng)營產(chǎn)生影響。
數(shù)據(jù)顯示,2020-2021年及2022年前9個月,來自獨立第三方的收入分別占比56.5%、58.7%及57.8%。
盈利能力方面,2020年、2021年以及截至2021年及2022年9月30日止9個月,深業(yè)物業(yè)的毛利分別為2.78億元、2.80億元、2.15億元及2.40億元,毛利率分別為15.1%、13.0%、13.7%及14.6%,遠低于行業(yè)平均水準。
有行業(yè)資深人士向觀察者網(wǎng)指出,物業(yè)公司想要賺錢,市場份額和擴張速度至關重要,這也是資本最為看重的地方。或許是“曾經(jīng)滄海難為水”,風口過去之后,很難再有中小物企真正獲得資本市場垂青。
以1月17日登錄港交所的潤華服務為例,其股價上市首日就大跌25.88%,1.7港元的發(fā)行價僅落得1.26港元收盤,且之后幾日還在持續(xù)下跌。
截至發(fā)稿,企業(yè)股價1.22港元/股,總市值3.66億港元。
地產(chǎn)母公司可能有連帶風險
值得注意的是,另一個讓投資者頗為擔憂的因素,還是來自于地產(chǎn)母公司。
過去幾年,地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)大洗牌,超過半數(shù)民營房企公開違約。這一過程中,不少地產(chǎn)公司都打過物業(yè)的主意,各種操作此起彼伏。
有頭部房企人士向觀察者網(wǎng)調侃道:“過去住宅開發(fā)賺錢的時候,物業(yè)最多算投資未來。如今地產(chǎn)母公司普遍現(xiàn)金流短缺,變成了物業(yè)公司反向給母公司‘輸血’?!?
“反向輸血”最為明顯的案例當屬恒大。
今年2月15日,恒大集團和恒大物業(yè)同時公告披露了關于恒大物業(yè)約134億元的存款質押被相關銀行強制執(zhí)行一事的獨立委員會獨立調查結果。
公告顯示,2020年12月28日至2021年8月2日期間,恒大物業(yè)的6家附屬公司通過8家中國境內商業(yè)銀行,為多家第三方公司(作為被擔保方)融資提供該質押,相關的資金通過部分被擔保方及多家通道公司(扣除費用后)劃轉至恒大。
自2021年9月至12月期間,因質押擔保期限屆滿,觸發(fā)質權實現(xiàn)條件,被銀行強制執(zhí)行的恒大物業(yè)附屬公司存單質押的總計價值為134億元。
事實上有類似操作的遠不止恒大一家,如富力、藍光等更多的出險房企干脆將所持有的物業(yè)公司股份直接變現(xiàn),彌補地產(chǎn)母公司的現(xiàn)金流虧空。
因此上述行業(yè)人士認為,雖然絕大多數(shù)物業(yè)上市公司早已與地產(chǎn)公司股權切割,但藕斷絲連不可不防。物業(yè)股真正想要崛起,還是得看樓市回到正軌,如今從中央到地方,從融資端到市場端各類政策都在謀求房地產(chǎn)市場恢復健康發(fā)展。屆時,經(jīng)過了本輪洗牌的房企和物業(yè)公司,才會真正會被資本市場看好。
標簽 物業(yè)公司- 責任編輯: 張志峰 
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